北京学区房现状：东西城拼爹严重，海淀拼娃太累，普通人怎么办？

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提问：房姐您好！新人首问。【家庭情况如下】：标准的北京三口之家，家庭已有两套房子：一套全款购买，位于昌平城区东关地铁站口的“宁馨苑”小区，2003年建的180平米、无电梯、顶层、复式、大三居经济适用房，闲置中，挂出去半年多了也没几个看房的，目前估计能卖450左右。另一套贷款购买，位于朝阳区北苑2013年建的润泽公馆小区130平米三居商品房，明年小区门口将开通地铁17号线，自住中。目前孩子上五年级，朝阳学籍。父母70岁，住天通苑。本人工作相对自由，爱人工作地点位于东三环国贸附近。一方面，我们觉得昌平县城的那套目前没有电梯的顶层“远大旧”经适房闲置在那里几年了，在“抗跌保值增值”方面表现不太理想，想换一下筹码。另一方面，孩子马上要面临小升初了，最近两年经过教育界众V洗脑，自感确实属于“学区房刚需”群体。（考虑到将来央区合并以及教育均衡度，主要想考虑东、西城）。【综上】，我俩考虑北苑次新房还有升值空间先不动，先将昌平的那套顶层复式卖掉，置换成能满足以上两方面需求的一套“老破小”学区房，然后在其旁边租个大一些的房子陪孩子上学住几年。（虽然“老破小”学区房溢价高，不是“抗跌保值增值”的首选，但为了孩子的学业也很难有其它选择了）。当然，过几年孩子上了初中“老破小”完成了它的学区使命之后，也可考虑再将其卖掉换成北京其它区域更具升值潜力的房子。由于要考虑到学区质量以及能尽量靠北的位置，所以，我们初步考虑3个地方：东城的和平里学区、北新桥东直门学区、西城的德胜学区。1.您觉得我俩对于目前2套房产的总体思路和规划合理嘛？2.如果思路还算合理，准备操作的话，是应该尽快早卖早买呢，还是不着急再等等，到明年再卖房买房更好呢? 3.在我所规划的这三个学区区域中，对于将来的保值升值潜力，您更看好哪个区域甚至具体小区楼盘呢？4.对于这种东、西城的“老破小”占坑学区房的购买，我们应该多注意哪些方面呢？5. “远大旧” 挂出去半年多了也没几个看房的，应用什么思路才能快一些卖出？

回答：你好，劣质资产出手置换优质资产和学区，换房思路正确。东西城学区走的路线完全不同：西城：传统+高干路线 海淀：高级知识分子路线 东城：佛系路线 所以，选择哪个区，还是要看自家孩子的具体情况：如果娃中等偏上，又能拼得了爹，就去西城；如果娃特别聪明就去海淀、参加择校；如果既拼不了爹，也拼不了娃，但还是希望娃能接受较好的教育，就去东城。但无论如何，还是要选择相对均衡的片区，这样比较保险一些。比较均衡的片区：西城：德胜、金融街、月坛。德胜片区，拼爹远没有金融街、月坛那么严重，所以被称为平民学区。海淀：中关村、海淀、万寿路、上地。东城：除了天坛、永定门外和东花市、崇文门、前门2个学区外，其他都还算可以。北新桥、东直门学区，比较优质的学校是西中街小学、史家小学分校。硬要选一个，建议优先德胜，裕中东里 裕中西里 马甸南村 新风北街 新风北里 新明胡同可以重点关注。西城主要看地段和学区。学区理论上有变化的可能，但既得利益者太多，他们不会革自己的命。地段核心的、学区比较过硬的、房龄别太老的，一直有价值。卖房的几个基本共通原则：1.挂尽可能多的中介，从你知道的大中介，再到环绕片区，小区的精耕中介，包括一些零散的个人中介，老司机，串串。最后再挂中介。最好有2-3个不同的价格，在不同的中介做实验。2.视情况捯饬一下房子，用心拍一组照片（广角镜头），把优点好好理一遍做成文案，话术。3.中介可以先放出话，成交私下有红包。根据反应再筛一遍，找到靠谱的中介，维持日常打赏，让中介理解你的诚意。大头红包在成交。这里注意，一定不能告诉大中介，你要急卖。4.尽量集中一个时间约看，再找朋友托看。看房时候你在，观察看房人。5.如果同小区有朋友，可以挂一个相对高价帮你托高。

提问：房姐好！本人持有今典花园150多平米央产大三居一套，满五。想出，但此小区价格始终不高，现在也仅九万左右。卖掉能得1000多。请问您，现在卖掉置换是否合适？卖掉变现合适吗？若置换，本人目前不需要学区，主要考虑舒适和保值，您推荐什么盘？我在阜城门上班，对西边熟悉。谢谢！

回答：大环境是这样所以大多小区 都没啥涨幅，今典花园涨幅一直的都跟随大盘，没有太合适的置换标的，保持现状是一个更好的选择，由于海淀大多是学区溢价，考虑有性价比，兼顾舒适度，没什么选择，推荐可以看看厂洼，这一片不是好学区溢价情况较少。另外能向东看朝阳板块，选筹上会好很多

提问：请赐教！现在在看北纬四十度和宝星园。北纬归景山学校，将来孩子可以上学，但位置稍远环境有点乱；宝星园地理位置好，学校是望京实验学校，但听说物业有瑕疵。总价差不多的情况下，想听听您的意见。

回答：宝星的2\/3期，选择较为方正的户型，需要实地看采光，视野，宝星更优质一些。 小孩4-5岁再根据你的家庭资产能力配置计算学区的消费能力。

提问：〖新人首问〗房姐好！做完功课后还有一些疑惑的地方望能解答！ * 家庭背景：sfsd；首付子弹390；家庭月薪加公积金到手7w；两个人分别在金融街和中关村上班。 * 选房目标：通勤便捷>居住体验(南向户型)>其他 * 已做工作：学习完房姐历史内容后主力看南边草桥马家堡区域。 问题： 1. 对五环内封顶303w贷款，如何能再加杠杆？ 2. 针对选房目标，对于大的区域选择有没啥建议 3. 目前看的区域感觉星河城东西区还不错，还有没有啥其他小区推荐

回答：可以找能高评的标的，但税费会比较高，加杠杆不一定划算。 草桥马家堡角门 重点看这几个板块没问题 星河城确实还行，另外 城南嘉园 南三环草桥站：未来上层 也可以淘一下

提问：房姐好 需求：我现在需要买学区房（海淀），您看看我的情况买哪个地方的房子合适 我的状况 1.目前无户口，但是走人才引进户口明年9月份以后下来 2.海淀工作居住证 3.孩子2021年9月入学 4.回龙观有一套市价500万的房子，贷款还有100万

回答：没有其它资金？直接置换么？ 可以看下厂洼那边的房子，房子品质还可以对口的海淀实验苏州街分校，还有海淀石油附小的学区房，二里庄、志新村一带

提问：第一次提问。北京户口，东城区东直门一套老破小，非自住，主要为了孩子上学。自己住在望京花园西区，面积不大85平米，朝向一般（西北）。2012年在顺义水色时光五区投资一套136平米的商品房，户型非常好，但父母住了一段时间觉得太远了，去年给卖了320万（原值120万），卖了之后在柳芳北里置换了一套小两居，价格450万，现出租用租金还部分房贷，其余贷款压力不大。其实卖掉顺义房子我很不情愿，但父母觉得太远，物业费和采暖费太贵，而且还是城里方便就一定要卖掉。但顺义的房子我是全公积金买的，到去年卖掉的时候基本没什么成本，大概每月就3000块钱房贷，换到城里因为有房租，所以总体贷款压力跟之前差不多。但户型差的太远了。请问两个问题：1. 把郊区的房子卖掉换到城里是否划算？有没有换亏了？2. 我现在的情况，如果想改善住房条件怎么操作比较好呢？

回答：1. 换筹到城里没问题，不过选筹上没有操作好。 2. 东城区的老破小如果无贷款，直接抵押出来，望京花园的出掉，不知道你手中还有多少子弹，望京板块 看看 慧谷阳光、宝星国际、大西洋新城、季景沁园。

提问：房姐你好，新人首问。北京女单身30+。名下指标占满苦于不知如何调整。名下3房，家长单身名下1房。情况如下： 1、郊区密云2000年6层砖楼1套120多平米，位置临河边，单价估计现在1w6～2w，房子装修比较老了目前出租中月租2k多。 2、房山大学城北地铁沿线80平米新房，目前房价4w+，月租4k。 3、海南1套65平海景房房价1w5，月供5k，暂时没租打算租给做旅租的。 4、家长名下房子自住，位于密云。 工作在海淀，年收入50+，手里存款60，北京限单身2套，之前想换公司附近的房子，但是苦于没有指标。家里老房单价低涨价慢。问题如下： 1、目前环境，手里资金是做基金或者买私募还是投资房产比较合适 2、目前房子自住够用，主要考虑保值升值，北京购置地区不限，如何操作 （跟中介打听可以跟母亲房子做置换，卖掉老房子空出母亲的购房指标） 3、目前出生率较低，都在鼓吹10年20年后房子无人接盘，这个问题你如何看

回答：1. 你这几套升值潜力都一般。 密云和海南都可以优化掉，没有长持价值 3. 优化掉两套后，腾出老人票利用接力贷，在朝阳入一套投资标的。 4. 长期看对3-4线城市有影响，北京不存在这个问题

提问：公司房产什么情况下只能通过拍卖变现？看到一个拍卖公司要拍卖的房子，打电话问了下，说是公司房产，税高，不是法拍，没有抵押，产权清晰，公司要变现所以委托拍卖，我问怎么不通过中介卖二手房呢，拍卖行说只能拍卖，也说不清到底什么原因，可我在贝壳上也看过一些二手房，也是公司房产的，多交税也能交易啊，这种会不会有什么坑啊？

回答：债权人有权进行处置，无法处置的情况下，再进入拍卖变现流程。 法拍房是一坑； 公司产权是另一坑。 还在提问的阶段，新人去碰这样的单子，大概率一定被坑，人财两空，纠纷不断。

提问：房姐好，请问下住总兴创如遇是否值得购买？未来那块儿是否有发展空间，谢谢。

回答：目前来说，还处于概念期，上车不错，总价比较低。投资而言风险比较大，北京现在跌的比较凶的都是无实际基本面支撑的板块，投资不建议碰

提问：新人首问，房姐您好，最近在看通州的二手房和新房，比较关注运河商业区，那边有京贸国际城，百合湾，还有比较旧的二手房月季园和牡丹园，新盘就融御，我看很多分析文章都在说融御地段最好，规划更好，但我觉得融御只有交通规划，还有一些商业配套，但是京贸国际那边的小区更靠近商业区和运河，以后会更繁华和热闹点，反观融御虽然离交通枢纽比较近，但我觉得离地铁站和火车站近，人员成分更复杂一点，房姐您怎么看呢，另外二手房均价更低，融御价格多少您觉得适合入手呢。谢谢。

回答：融御还行，最大的问题是价格，这个单价还指望有多大的升值空间也不好说，没给购房者捡漏的空间，没有让利给购房者，短期基本站岗，除非长持还有价值。 通州目前看好的盘 京贸国际城 bobo自由城 百合湾 运河湾

提问：美丽的房姐，我现在子弹1300左右，在北三环上班，附近有8号线或12号线，想在朝阳买个4居或复式，主要想要大点的储物空间，希望小区环境好，离地铁近，没有学区要求，请您推荐几个合适的小区，谢谢！

回答：推荐看看奥森板块的上元君庭，200平的4居，选择三期高层，视野不错，离地铁北苑路北站800米，缺点就是临街有噪音影响。还有倚林佳园的4居也不错，其次看下望京的融科橄榄城，宝星国际

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