香港高端写字楼租金从云端坠地

香港写字楼租金已经大降，房地产经纪人预计今年将进一步下行。

图片来源：Vernon Yuen/Zuma Press

作者：Joanne Chiu 2021年4月28日14:16 CST 更新

香港经济终于出现了转机。但曾经利润丰厚的香港写字楼租赁市场可能还要需要数年时间才能完全恢复生机。

为降低成本和适应弹性工作时代，企业纷纷缩减规模。这使得已被社会动荡、美中关系摩擦和疫情经济影响冲击的香港写字楼租赁市场进一步承压。此外，一系列新的摩天大楼将在明年和2023年开业，给写字楼租赁价格带来进一步的下行压力。

高力国际(Colliers International)香港商业物业服务主管颜慧萍(Fiona Ngan)说，现在就是适者生存。她还表示，较新和管理较好的物业有优势。

颜慧萍预计，今年香港中环的高端写字楼租金将下降8%左右。同样，接受《华尔街日报》(The Wall Street Journal)调查的其他房地产经纪人预计，中环高端物业的租金将下降5%-10%。

租金实际上已经出现了大幅下降。根据最新的政府统计数据，中环高端写字楼2月份的租金相当于每月每平方英尺（约合0.09平方米）12.7美元，较2019年6月的高点下降27%。2020年的租金下降了10%左右。

第一太平戴维斯(Savills)亚太区研究和咨询部主管Simon Smith表示，跨国公司和全球性大银行面对极其困难的经营环境，目前正设法削减成本。

租金是个明显的减支目标。中介们表示，对于总部位于黄金地段的公司来说，租金可能占到运营成本的10%-30%。仲量联行(Jones Lang Lasalle)的一项研究显示，截至2020年9月底，以涵盖了租金、费用和税的全部租用成本来计算，香港是全球最昂贵的办公室租赁市场。仲量联行的这份报告在每个调查城市选取一些高端写字楼收集相关数据，由此计算出排名。

在全球其他主要大城市，高端写字楼的租金也有所回落。根据第一太平戴维斯的数据，纽约曼哈顿的所谓A类写字楼的租金2020年下降了8.6%，达到每年每平方英尺90.42美元。该租金在2021年第一季度进一步降至87.68美元。

各类企业都在缩减办公空间，实行弹性工作制，以此降低成本，跨国银行也在其列。据银行和房地产中介称，许多金融机构在部分租约期满后没有续约，其中包括渣打集团有限公司(Standard Chartered PLC, 2888.HK, 简称﹕渣打集团)、星展集团(DBS Group Holdings Ltd.)、法国巴黎银行(BNP Paribas S.A.)和法国兴业银行(Societe Generale)。

除了金融业，值得注意的是VF Corp.(VFC)也将办事处迁往其他城市。VF旗下品牌包括North Face和Timberland。这家在美国上市的集团正在将区域品牌运营中心从香港转移到上海，期望与中国消费者建立更紧密联系，该集团还将产品供应中心迁至新加坡。

戴德梁行(Cushman & Wakefield)香港写字楼部主管韩其峰(Keith Hemshall)表示，第一季度各公司退租的楼面面积为24.71万平方英尺。他称，香港中环的空置率第一季度达到10.3%，创2004年以来最高水平。空置率统计的是未来12个月内确认可用的空置面积和租约。

香港政府预测，2021年香港经济料将增长3.5%至5.5%，去年为收缩6.1%，降幅创下纪录。但即使经济恢复增长，新增写字楼面积也会对市场造成压力。

戴德梁行估计，2022年将有九座新的高端写字楼投入使用，可用总面积超过400万平方英尺，另外还有五座写字楼、总计100多万平方英尺的面积将在2023年进入市场。根据第一太平戴维斯的数据，目前有超过540万平方英尺的高端写字楼办公面积处于空置状态，其中约五分之一是在中环地带。

随着租金下滑，写字楼的估值也在下降。根据世邦魏理仕(CBRE Group)的数据，截至今年3月，香港高端写字楼的资本价值已较2018年年中的峰值下降了34%。

世邦魏理仕香港研究部主管陈锦平(Marcos Chan)表示，一些租客正利用租金下滑来扩大办公面积，或者搬迁到更好的地段。例如，标普全球(S&P Global Inc., SPGI)最近签了一份搬迁到中环的租约，在那里将占据交易广场第三座(Three Exchange Square)的两个楼层，该楼是香港交易所运营商所在建筑楼群中的一座。

近年来，包括银行和投资公司在内的中资公司一直是写字楼招租的一个重要新来源，但在过去一年里，由于新冠疫情导致香港和大陆之间的通关受到限制，这一趋势受阻。

世邦魏理仕的陈锦平表示，中资公司发行股票将令投行和律师事务所增加对办公空间的需求。他说，当边境重新开放后，中国企业会回来加大投资，届时写字楼租赁需求也将得到提振。

戴德梁行的韩其峰称，这种流动对企业来说是好事。“市场上有很多合适的空间，因为旧租客搬出，会留下一些设施和固定装备，”他说。“对租客来说，这真的是很好的下手机会。”