闽系房企的下半场

　　斑马消费 杨柘

　　“欲望满足的瞬间，即是偿还时刻。”这句话用在闽系房企身上极为贴切。

　　2016年起，地产福建军团以黑马之势，举债快速做大，它们多金、敢拼、敢抢，全国各地攻城拔寨。

　　随着楼市调控的深入，它们集体刹车，转而追求财务稳健、聚焦品质，想方设法降低债务。

　　已披露2020年财报的18家闽系房企，绝大多数业绩增速下降甚至负增长，其中多家债务压顶，已尝到扩张的苦涩。

　　业绩集体降速

　　作为中国房地产行业的重要一极，闽系房企依然数量多、规模大。

　　2020年，位列闽系房企第一梯队的世茂、阳光城、旭辉、融信、正荣、建发等6家房企，销售规模合计达7757亿元。

　　不过，去年福建军团并不是一个友好的年份，它们大多业绩增速放缓甚至下降。

　　阳光城（000671.SZ）是较早从区域走向全国的闽系房企之一。2020年，其营业收入和归母净利润分别为821.7亿元和52.20亿元，分别同比增长34.60%和29.85%，相较上年，营收增速上扬，归母净利润增速却下降3.36个百分点。如果把时间拉长，阳光城的增速下降更为明显：营收增速从2017年的69.22%降至2019年的8.11%，归母净利润增速从67.63%降至33.21%。

　　旭辉控股（00884.HK）的状况亦大体如此，营收增速从2017年的43.16%降至2020年的31.02%，归母净利润增速从85.85%降至21.42%。

　　斑马消费梳理发现，2017年是闽系房企转折之年，它们大多在这之后业绩增长大幅放缓甚至下降。

　　融信中国归母净利润增速从2017年的29.96%降至2020年的-23.02%；禹洲集团从57.19%降至-96.76%；世茂股份从5.23%降至-36.20%；正荣地产从19.07%降至5.76%；建发股份从16.62%降至-5.39%；中骏集团从37.05%降至8.35%；大唐地产从220.41%降至0.72%……

　　在统计的18家上市闽系房企中，仅有两家例外。

　　宝龙地产业绩增速从2017年的35.38%增至2020年的50.78%；三盛控股在2020年完成第3次资产注入之后，其归母净利润实现8.09亿元，同增长1068.52%。

　　不远的2016年和2017年，闽系房企的高光时刻还历历在目。这是属于它们的“地王年”，大城市必进、土拍必来、来后必抢，哪怕与实力雄厚的央企同场竞争也毫不胆怯。

　　公开资料显示，这支“土地收割军团”，在上述两年斥资4000亿元横扫土拍市场。即便当时规模尚小的福晟，也在化州前镇长潘伟明的带领下神勇出击，仅2017年就砸下810亿元斩获土地1787万平方米，货值近3200亿元，新增土储规模位居当年行业第7。

　　2018年，克而瑞TOP20房企榜单中，闽系房企尚占据5席，2年后已仅剩世茂、旭辉和阳光城3家。

　　闽系房企正在告别它们的黑马时代。在3月份举行的业绩发布会上，旭辉的老板林中对外表示，在三道红线下，很难加杠杆了，未来出现黑马的几率已经很小。

　　扩张后遗症

　　《第8号当铺》里有句话说：“欲望满足的瞬间，即是偿还时刻。”这句话用在闽系房企身上再合适不过。

　　早期，福建军团胆大敢拼，举债撑大规模，成为中国地产新势力。如今，债务风险开始陆续显现。

　　4月上旬，标普将融信中国（03301.HK）展望评级从稳定调至负面，几乎同时，惠誉将融信中国长期外国货币发行人评级从稳定调至负面。

　　标普认为，在未来1年里，融信中国有大量低利润项目需确认，业绩不太可能复苏，其在高线城市的增长愿望可能阻碍削减债务。

　　融信中国的业绩表现确实难让外界满意。2020年，实现营收483.03亿元，归母净利润24.28亿元，同比分别下降6.14%和23.02%，这也是公司自2016年上市以来的业绩首降。

　　斑马消费梳理发现，公司前几年大肆高价拿地，是业绩下滑的重要原因之一。

　　公开数据显示，2016年，融信中国在全国新增土地储备建筑面积超500万平方米，楼面均价8650元/平方米，2017年新增土地储备建筑面积1481.53万平方米。去年，公司毛利率从上年的24.24%降至10.99%，净利率从11.45%降至7.23%。

　　更大的压力来自债务。截至去年末，公司流动负债1337.38亿元，一年内到期短债249.39亿元，同比增长33.32%。

　　融信中国只是闽系房企中的一个典型，欧宗洪的老乡们也正在面临不同程度的压力，特别是去年“三道红线”出台，“黑马”的扩张通道被彻底堵死。

　　2020年末，闽系房企第一梯队的世茂股份、旭辉控股以及阳光城，负债总额分别为993.9亿元、2956.57亿元和2930亿元，其中，流动负债占比分别为76.03%、69.97%和74.40%；千亿房企正荣地产（06158.HK）负债总额1837.83亿元，流动负债占比83.01%。

　　高拿地成本和高额财务费用，均会吞噬利润。2020年，阳光城、正荣地产、融信中国净利率分别为6.68%、9.85%和7.23%，远低于A股上市房企11.9%的平均水平。

　　下半场

　　今年1月初，融信中国突然卖掉总部办公大楼，一时惊煞业内，被称为“开年最惨房企”。虽说公司已拟定明年将总部迁往条件更好的融信上坤中心，但仅从债务角度来说，这一举动无疑有着回笼资金的潜在需求。

　　当下楼市监管与融资越来越严，房企卖楼、卖地等，很容易让外界将之与企业的资金压力勾连。

　　这也是当下中国房企生存状况的折射。去年“三道红线”措施出台之后，利用高杠杆举债扩张的红利消失殆尽，福建军团在拿地、规模扩张上的态度变得更为理性。

　　在上个月举行的2020年度业绩发布会上，宝龙地产（01238.HK）总裁许华芳对外再次明确，不拿贵地，该拿的地坚决拿，该不拿的地坚决不拿。

　　斑马消费注意到，宝龙地产此前在长三角囤积了不少土地和项目，疫情缓解之后区域市场迅速爆发，成为公司业绩贡献主力。截至去年末，公司新增可售货值1332亿元，有63%位于长三角区域。

　　三盛控股（02183.HK）经过实控人林荣滨3次魔术般注入资产之后，业绩开挂，但规模还是太小。

　　禹洲集团（01628.HK）在去年终于达成千亿目标，但归母净利润下降近97%，仅1亿出头（仅1.17亿元），在千亿阵营中最为黯淡。随着美元债收紧及国内融资政策变化，让林龙安这位曾经的厦门财政职员陡增焦虑。

　　债务与扩张本就是矛盾体，闽系房企在生存和发展之间艰难抉择。于是，旭辉控股果断选择与彰泰分手，把机会留给了依旧激进的融创。

　　当年，正荣地产顶着债务压力上市，3成募资用于偿还借款。在上市后的14个月里合计融资167亿元，均用于偿还集团债务和拨付现有债项。

　　上半场拼规模，下半场或将定生死。此前作风彪悍的闽系房企，顶着业绩和财务的压力，如何在楼市薄利时代更好活下去，是它们必须直面的命题。