痛定思痛！深圳大幅增加居住用地，房价已触顶

　　很多人对去年深圳房价的“魔幻上涨”还记忆犹新，“房价永不落”成了许多深圳人的信仰，深房理的闹剧，又撕开了深圳炒房客疯狂的一面。

　　种种迹象显示，深圳房地产市场走到了不得不大力调控、彻底扭转的时刻。

　　政策层面正在出手。继去年的7.15新政，严查经营贷、深房理之后，深圳又在宅地供应上发力，直击楼市的根本问题：供需平衡。

　　4月27日，公布2021年用地计划后不到一周，深圳又接连将一大波工业用地改为宅地，以加大住房供应。

　　业内人士认为，调整现有供地结构，加大住宅用地供应，深圳的供地思路已经出现重大改变。

　　居住用地占比首超30%

　　上周，深圳公布的《深圳市2021年度建设用地供应计划》(以下简称《供地计划2021》)显示，今年深圳首次计划供应的居住用地占比突破30%，较去年的25%进一步提升至32.1%。

　　紧接着，多宗地块的“工改居”，再次释放了深圳增加土地供应的决心。

　　在4月27日、28日两天时间里，深圳市规划和自然资源局接连公布了多块地块用途调整，其中13宗地块由工业用地调整为住宅地块，分布在龙岗和坪山片区。

　　上周，深圳市龙岗区更新整备局也公告了一个“工改居”，该地块也将有部分地块改为二类居住用地。

　　这是深圳市首次密集地将地块用途调整为居住用地。此前类似的调整屈指可数，且调整后多是配建保障房、人才房建设。

　　工业用地调整为住宅用地简称为“工改居”。上述13宗地块改后总面积合计23万平方米，总数不算多。

　　但显而易见的是，“工改居”密集了起来。在过去，由于相应的手续繁杂、需多部门审批，这种调整并不多见。

　　直到深圳“二次房改”之后，“工改居”的情况才稍微多了起来。

　　在2018年，深圳“二次房改”文件出台，希望学习新加坡经验，解决深圳住房难题，其中一条便是“工改居”。

　　但即便此后，“工改居”的数量、总量并不高。华尔街见闻不完全统计发现，在2019年至2020年上半年地一年半时间里，深圳发布的“工改居”规划调整也不过8项，总面积合计29万平米。

　　到了去年，从中央到国家自然资源部出台了一系列的文件，支持深圳在土地管理制度上深化探索，工改居得到了更多的支持。

　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，此前土地严格的用途管制和规划调整的权限，基本都在中央层面，中央将用地的调整权让度到深圳市，有助于促进土地要素使用效率的最大化和土地价值的最大化。

　　李宇嘉指出，270平方公里的工业区块红线划定以后，其他产业用地逐步转为住宅用地是必然趋势。这对于中长期的住房用地供应来说，是一个瓶颈性的突破。

　　中国城市经济专家委员会副主任宋丁也认为，去年深圳40周年时，国家给到深圳土地改革的政策，灵活度非常大，其他产业用地转为住宅用地是大趋势。

　　而这次两天“工改居”，就顶得上过去的一年的量，释放出了更多的信号。宋丁预计，下一步其他区域也会有同样的措施。这是深圳土地资源之前的供应错位在调整了，接下来各区都会逐步落实。

　　供地结构和思路大变

　　在“工改居”上的加码，是深圳供地思路大变的体现，深圳在供地上开始调结构了。

　　宋丁称，要解决住房问题，只是遏制需求远远不够，还应该增加供应，从根本的供求关系上来解决。

　　在过去很长一段时间里，深圳居住用地占比只有22％左右，这一点也一直被业内诟病。

　　在过去的“十三五”期间，深圳总体实际完成的居住用地累计占比仅为16.8%，远低于25%的国家标准。

　　深圳市规划国土发展研究中心副总规划师李江在近期的一个演讲中也表示，“十四五”期间深圳供地要调结构，严格控制商业办公空间供给。

　　李江称，深圳商业加上办公写字楼的总量有1.6亿平方米，这个量相当于新加坡的10倍、香港的7倍、东京的1.2倍，和上海持平。但深圳的GDP这两年刚刚超过香港和新加坡，相当于东京的40%，纽约的35%左右。

　　GDP量的差距，相对来说深圳办公空间的利用效率非常低。

　　世邦魏理仕数据显示，今年一季度，深圳市写字楼的空置率为21.4%。世邦魏理仕深圳办公楼部主管吴洋表示，未来六个月，新增供应依然充裕，预计将进一步推升整体市场空置率。

　　在去年7月份，住房和城乡建设部副部长倪虹曾赴深圳调研，举行座谈会，与会万科、华润、贝壳等开发商和中介机构，也提出了供地结构需要调整的建议。

　　彼时，华润置地华南大区总经理蒋慕川表示，深圳住宅用地供应量少，这是深圳商品房供不应求，房价上涨压力大的重要原因。希望深圳能够扩容，政府持续加大土地供应力度。

　　万科集团合伙人谭华杰则指出，深圳的土地开发率不够高。目前深圳土地开发率40%，可参照的日本东京是70%开发率。

　　谭华杰还表示，“写字楼严重过剩，市场去化压力极大，深圳未来三年新增写字楼供应量可以满足未来25年的需求。”

　　他与卓越集团副总裁陈林同时提议，加快深圳“商改住”政策的落地实施。

　　深圳也意识到在供地上的结构性缺陷。从2020年开始，深圳便有意识地提升居住用地占比，当年实现25%。

　　在去年8月，深圳市住建局有关人士也曾表示，过去40年住宅建设用地比例是22.1%，从“十四五”开始要提高到25%，甚至在‘十四五’的前两三年就提高到30%。

　　2021年，深圳做到了，计划供应的居住用地供应占比提升至32.1%。

　　更深的意义在于，深圳要成为一个更加成熟的国际城市，必须解决居住和产业，商业的关系，解决写在了两会报告里的“大城市住房问题”。

　　李宇嘉指出，新的供地计划，彰显了深圳向国际大都市看齐的调整思路，国际大都市存量建设用地中，住宅用地占比普遍超过了30%，很多在30%-40%。深圳未来迈向国际一流城市，就必须要在供地结构上做调整，满足人口集聚对住宅及配套用地和空间的需求。

　　中原地产深圳总经理郑叔伦则表示，过去几年深圳市政府在调控上都是从需求端入手，控制需求虽然造成了短期的平抑作用，但压抑的需求反弹起来也是报复式的。

　　从供应端入手则是长期思路。郑叔伦表示，这也是在深圳调控思路从短期转向长期，也将令整个市场更加健康。

　　而这样的供地思路变化，对房价的影响也是潜移默化的。

　　“过去深圳缺（宅）地，供应量少，也是导致深圳房价上涨一个很重要的原因”，李宇嘉说。

　　可资对比的是北京，过去几年，通过大幅增加低价的限竞房用地，推出十几万套到市场中，叠加限购限贷，北京房价上涨已被很好地抑制了。

　　深圳一位资深业内人士认为，深圳房价在今年初已经触顶，尤其是二手房调控政策出台，以及后续对经营贷、深房理的严查，对市场影响很大。

　　而随着宅地供应的加大，给市场释放的信号，都会影响房价，接下来大概率将是高位盘整，甚至下行。