操盘者普洛斯：掌控中国“物流之胃”

　　4月19日，普洛斯中国拟发行期限为5年的20亿公司债券，票面利率询价区间为3.70%-4.40%，债券主承销商为招商证券、中金公司。

　　如果将物流产业链比作人体，那承载着仓储功能的物流地产，犹如物流行业之胃，而普洛斯，投资布局了中国最庞大的物流地产资源，无异于掌控着中国物流胃部。

　　一、地产信托，给物流地产插翅

　　创立于1993年的普洛斯，于1994年在纽交所挂牌上市，为适应当时的美国经济高速发展下的物流行业需求，在1998年正式专注于美国物流地产领域。

　　（1）普洛斯中国的扩张之路

　　沉淀近十年的资本与运营经验的普洛斯，于2003年进军中国，当时国内物流地产市场，就像是一片尚未有人踏足的肥美沃土，抓住市场准入时机的普洛斯，以入股物流园区的形式，即刻开始了布局：

　　普洛斯在新加坡上市后，先以收购、入股、投资的方式满血回归中国市场，豪掷资本入股当时国内第二大物流设施供应商宝湾母公司，收购中国航港有限公司、维龙股份，后与海尔、德邦等行业头部企业建立合作关系……

　　终于在2017年7月，普洛斯被万科、普洛斯现任CEO梅志明、厚朴投资、高瓴资本、中银投联合组成的财团以约790亿元的价格收购，并宣布私有化……

　　现今，普洛斯服务于4600多个客户、监控着400多个物流园区，已逐渐成长中国规模最大的物流地产公司。

　　（2）地产信托模式资本撑腰

　　物流地产项目具有重资本、周期长、回报慢的特点，普洛斯从前期打入国内市场、到后期上市宣布收购多领域企业近50家的过程中，都少不了资本的支撑，而正是房地产信托（REITs）模式下形成的闭合业务环，给了普洛斯的底气。

　　REITs是将产业资产转化为金融资本的重要手段，根据普洛斯三大业务版块运行流程来看，物业开发业务、物业管理运营业务、基金管理业务相互之间配合紧密：

　　地产项目进入普洛斯后，会由物业开发部门进行方案设计后，转交物业管理运营部门运营，待出租率与租金收入稳定后，再出售给普洛斯物流地产基金或第三方。

　　此外，普洛斯不仅“肥水不流外人田”，还凭借门下基金管理业务将收入规模扩大。在这里，基金管理业务的作用除发起基金外，还可通过外界资本的融资，扩大现有基金规模，这一点，从下表就可清晰看出：

　　普洛斯依托REITs既缩短了项目投资回收期，又提高了资金的周转率，使得资金一旦进入普洛斯业务运行循环中，就会有层层放大的效果。

　　二、电商疯狂，胃在普洛斯蠕动

　　在普洛斯进入中国市场的2003年，据联合国贸易发表报告称，未来几年内，全球电子商务发展增速将超50%，并特别点名中国市场的重要性。

　　随着产业结构的升级，消费经济成为拉动我国经济发展的强心针，也是掀起我国电商浪潮的主要需求来源，随着国内电商逐渐火热，电商、第三方物流对仓储功能的需求激增，普洛斯首当其冲。

　　 在其众多合作伙伴中，物流企业如顺丰、中通、韵达、百世、德邦、菜鸟、壹米滴答等，电商企业如苏宁、京东、唯品会等赫然在列。

　　电商、第三方物流对物流地产项目的刚需不再多说，就2020年上半年数据显示，普洛斯中国新签租约和续租总面积达740万平方米，且同比增长48%，电商在租总面积已占到普洛斯全球总租赁面积的40%。

　　电商平台为满足用户对生活品质的追求、在生活百货、生鲜、医药，3C电子等货品种类丰富程度上下足了功夫，而第三方物流企业为提高线下物流服务的满意度，对物流基础设施、仓储功能、智慧物流的要求也提高了许多。

　　加上去年疫情的推动，更加压紧了电商与消费者需求密度，到目前为止，我国邮政快递行业的经济总量已经突破了万亿，并预计快递件在年底将突破千亿件，这些无一不需要物流地产尾部的消化做前提。

　　正所谓需求催生市场，普洛斯作为业内巨鳄，自然选择牵手电商，从而实现合作共赢：

　　电商为普洛斯牢牢抓住了市场流量，并连带着第三方物流企业，一起加重对物流地产的需求，正是这部分客户群体成为普洛斯规模扩张的动力，并撑起了普洛斯营收结构的半壁江山，而普洛斯也和谐的消化了激增的需求，成为这一整条生态产业链平稳运营的关键保障。

　　目前普洛斯中国已做到：“每三个快递中就有一个经过普洛斯物流园区”的覆盖程度，可以说，普洛斯掌握了中国物流之胃。

　　三、不只在中国，也做世界物流之胃

　　目前，普洛斯全球在中国的业务占比早已超过半数，其布局涵盖巴西、欧洲、印度、⽇本、美国等17个国家/地区，资产管理规模超过1000亿美元：

　　普洛斯主要以收购的方式打入市场，直接粗暴的同时也体现出其雄厚的资产实力，除了地产信托支撑、电商助推，从另一个角度来看，当资产积累达到如此量级时，资本支撑与业务输出在一定程度上也就形成了某种动态平衡：

　　普洛斯遍布全球的地产网络，仿佛是一个巨大的蛛网，不论是物流企业的动向，还是品类偏好的转变，亦或是市场收到外来突发因素的冲击，普洛斯都能第一时间感知，随时把握市场主动权，拒绝等风来，

　　不仅有这样的自信，普洛斯也有着消化全世界仓储需求的野心，扩张成为世界物流之胃，也许只是时间问题。