楼市预测|后市发展商涨价空间小！

2021年，国家十四五规划的开局之年，也是广州楼市不平凡的一年。

今年至今4个月已过去，广州先后经历史上首次集中供地、一系列楼市调控，在“房住不炒”的大方向下，广州后续楼市将会怎么走？购房者最佳购房时机到了吗？

后市发展商涨价空间小

中地行认为，由于近期广州楼市限价执行动作坚决，目前市场已实行板块预留后市涨幅空间小，对下半年价格的增长存在较大的冲击，下半年价格走势不看好。

比如，有消息传出，荔湾广钢板块限价5万元/㎡左右，下半年政府对价格限制必定较为严格，对于项目超过区域均价的预售批复可能性存在限价风险。

△广钢新城

已实行限价的海珠，则主要是7万元/㎡以上的项目将限制网签，这主要是针对还没进行备案价的房源。已备案的单位不受限价7万元/㎡的影响，但新网签房源不能超过上一个月的网签价。

外围区域方面，番禺房管局“五一”暗访约谈多家房企（销售排名靠前或价格较贵项目），勒令整改，要求如下：

①面价和备案价不同的，现场仅可严格按照每套要求的备案价销售，并且只可以在备案价下浮10%的空间内成交签约；

②后期产品预售证只能根据第一季度的网签价格来定，后期可能出现无法涨价的困局。

市区豪宅或井喷

回顾4月广州首次集中土拍，底价成交的地块占了42%，溢价成交的有38%，最终通过摇号确定竞得人的8%，流拍的也有12%。

具体表现为，广州中心城区土地资源短缺，地价已呈现不断上涨的趋势，成交的高价地后续开发项目将会转化为一个个豪宅项目。与此同时，外围区域大量土地保持低价态势，倒逼拿地和住房需求往外围走。

中地行认为，在用地紧张、地价高企的中心区，推进旧改将会是新增土地供应的主要渠道。后续楼市将会继续高举高打、高位平衡，在拉长时间、扩大范围的时空轴上继续演绎发展与转型的逻辑。

△广州中心城区旧改项目

而在集中供地的大环境下，在广州拿地数量较多的基本都是资金雄厚的开发商，尤其是国企和央企，比如斥资超107亿夺得多宗用地的越秀地产（含联合体）。随着后续拿地门槛抬高，小开发商生存空间将会变小。

短期房价增速放缓

自2020年广州各区陆续出台利好人才购房的政策，导致大量的人才客与投资客涌入广州楼市，房价迅猛的涨幅与“房住不炒”相背离。

△2020年南沙房价走势

中地行认为，今年4月21日出台的新政，将为人才购房降温，政府将极力放缓房价增速。具体表现为：

①4月22日起，广州人才买房社保要求从半年延长至1年，不能补缴；还要开始严查资质作假。买房难度升级，精准打击南沙和黄埔的人才客、投资客。

②广州9区的个人销售住房增值税征免年限从2年提高至5年，二手房交易市场增加了5.3%的交易成本。这种做法可以降低短线炒作冲动，打击快进快出的投资行为。

预测：下半年楼市小幅下滑

在一系列调控、产业等因素影响下，中地行预判下半年广州楼市将会出现小幅度动荡下滑。

①严控之下，投资被控，刚需利好

政府坚持房住不炒原则，以稳地价、稳房价、稳预期为主，持续加强调控。

集中供地、利率上调、预售证收紧，下半年市场降温，利好刚需客，打击投资炒房团。

②产业带动，住房需求持续升温

产业升级，虹吸效应招才引资，人口汇聚在核心城区，提升置业需求，市场需求扩大。

地产产业化，政府扶持产业园区，以产业带动地区发展，同时也是房价支撑。

③供求矛盾延续，市场热度不减

2020年市场过热的主要原因在于供不应求，2021年严加调控之下，延长市场供应周期，消费者趋于理智，短期内房价会在市场降温的情况下小幅回落，但一线城市供求矛盾仍在，长期热度不减。

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