人口流向，就是财富流向。
以中国第一经济大省广东为例，它之所以连续32年稳居第一，最大的秘诀就是打赢了人口争夺战。
今天发布的第七次人口普查数据显示，广东常住人口达到1.26亿！过去10年净增2171万！
01
广东新增人口都去哪了？
1.26亿，已经实现了对日本的赶超，接近两个英国，超过2.5个韩国。
2171万，接近一个吉林，超过两个海南，或者两个希腊。同时，要比长三角三省一市（浙江、江苏、上海、安徽）的人口增量加起来还要多。
不仅总量可怕，广东的人口结构更是青春无敌。从60岁以上人口的比重来看，广东只有12.35%，而江苏是21.84%、浙江是18.78%、上海是23.38%、山东是20.9%。
如果看15—60岁的人口数量，在广东的占比高达68.80%，全国第一高！这个年龄段的人口绝大部分是劳动力人口，是经济建设与先进生产力的保证。所以，从劳动力人口占总人口的比重来看，广东的人口结构是全国最年轻的。
支撑广东人口红利的，是国内最疯狂的“人口收割机”——粤港澳大湾区。
过去10年，仅珠三角九市的人口增量就超过1700万，占了全省增量的80%。而这1700万的增量，绝大部分又去了广州、深圳两个超级城市。
在省城广州，新增人口又去哪了呢？答案不言而喻，人口永远跟着产业走。最近几年，广州几乎所有的新兴产业、新兴人口都在往一个轴线区域堆，如下图所示：
这个轴线其实就是媒体热议的第三中轴，如今这条轴线扩容到知识城与南沙，而且还有一个新的名字，叫做：广州科技创新轴。
广州十四五规划明确提出，加快建设以中新知识城、南沙科学城为南北两个极点，串联广州科学城、天河智慧城、广州人工智能与数字经济试验区等节点的科技创新轴。
有专家测算，这条轴线承载的GDP超过一万亿，未来广州能否在产业上打一场翻身仗，就全看这条轴线了！
从最近一次土拍市场可以看到，第三中轴的威力也已开始显现了，进入摇号的四宗地块全部位于第三中轴。而且，全城热议的那些网红盘也大部分分布在这条中轴上。
大广州的“人”和“钱”，从未像今天这样追逐第三中轴，这条轴线终于迎来价值兑现期！
02
寻找第三中轴发源地、风暴眼
在中国的商业城市中，广州是为数不多的拥有中轴概念的一个。
众所周知，广州的第一条中轴发轫于越秀山，往南经过中山纪念堂、人民公园，直抵海珠广场。
第二中轴发轫于广州东站，往南穿梭体育中心、珠江新城，直抵广州塔。
第三中轴也就是广州十四五规划点名的科技创新轴，这条中轴发源于哪里呢？不同于第一与第二中轴，第三中轴的产业特征更加明显，可以视为一条产业中轴。
如果要给这条中轴找一个发源地，那一定是天河，为啥呢？因为它是广州数字经济的摇篮。
盘点一下广州最厉害的互联网公司，网易、微信、酷狗、荔枝、YY、三七互娱、多益网络、UC……可以发现，这些巨头都是最先从天河冒出来，然后在全市开枝散叶。
毫无疑问，没有天河，就没有第三中轴，天河就是第三中轴的发动机和风暴眼。
而近年来，而随着网易总部的东迁，天河区科创产业的精华，正在从科韵路向天河智慧城转移，就像海淀区的精华，正在从中关村转移到西二旗，就像南山区的精华，正在高新园转移至后海，就像杭州的精华，正在从滨江转移到西溪。
网易位于天河智慧城的新总部
学霸自然备受宠爱。
2020年2月25日，广东省政府同意认定天河智慧城为省级高新技术产业开发区，定名为广州天河高新技术产业开发区，规划范围16.17平方公里，实行现行的省级高新区政策。
这是继广州高新区成立32年之后全市第二个高新区，同时也是广东时隔7年后首批认定的省级高新区。
天河智慧城
根据规划，天河智慧城将重点布局5G、高端软件、工业软件、物联网、人工智能等高精尖产业，预计可实现千亿级生产总值，新增17万个高质量就业岗位。
目前，天河智慧城已汇聚2500多家高科技企业，除了网易总部，还有极飞科技、宏太智慧谷、中国移动南方基地、太平洋网络等知名企业，率先吹响第三中轴的集结号。
通过眼下这张产业分布图，我们可以感受一下天河智慧城（含天河智谷）的产业能级。
如此庞大的生产总值与就业人口聚集到一个产城，未来的爆发力是不言而喻的，这是天河智慧城最打动人的地方，这从当地网红项目保利天汇的现象级热销，就能感知到。
03
广州市区急缺复合型综合体
说起保利天汇，大家都知道它“一房难求”，但其实它可不仅仅是个住宅项目，而是继保利天悦之后又一个涵盖写字楼、创意办公、商业街、住宅等多种业态的超级综合体，总建筑面积超过78万方。
在寸土寸金的天河智慧城，能抠出这么大一个地块，堪称一个奇迹。
房圈人士都知道，广州近些年出让的地块，绝大部分都被切得比较细小，大盘越来越少，中心城区甚至已经出现蚊型楼的倾向，而像保利天悦、保利天汇这种复合型综合体项目，就更是凤毛麟角了。
保利天汇位于第三中轴的天河智慧城
正因为稀缺，这类项目，一经推出便在市场上经久不衰，“保鲜能力”极强。大家熟知的深圳湾一号、上海陆家嘴滨江金融城、广州保利天悦，都是城市级综合体的典范。
深圳湾一号火到什么程度？连公寓都能卖到20多万，比周边住宅还贵。保利天悦也无需多言，写字楼、住宅、公寓、商业，个个都在琶洲区显现出一骑绝尘的首位度。
这便是综合体项目的魅力，它对市场而言，有一种单一项目望尘莫及的“统治力”。
延续着保利天悦的强大IP，保利天汇可谓自带流量、自带BGM，一出场向全城播放了一曲“第三中轴Stlye”。
什么是第三中轴Stlye？科技、新锐、年轻态。从产品角度来看保利天汇，浑身上下都透露出这三个元素。
04
被科技公司环绕的办公小独栋
既然被科技公司环绕，天汇深知工程师的审美偏好，他们大多向往硅谷式的办公环境。为此，天汇没有像珠江新城那样盖摩天大楼，而是拉低容积率，选择做小独栋。
保利天汇小总部写字楼效果图
而且，它们和传统小独栋不一样，属于花园式的叠拼小总部，每栋划分为四个独立单元，每个单元大约2200-3800平米，各自拥有自己的独立大堂、专属电梯、私密动线，是一个完整、独立的企业小总部。
正因为如此，每个企业都能在总部外墙装置自己的企业logo，尽显企业的尊贵形象。
不仅如此，每个单元都拥有专属的花园空间，高层单元赠送有私享的屋顶花园，低层单元赠送有架空层的空中花园。
保利天汇创意商办效果图
因为准确地把握住新兴科技行业的需求，小总部近年来成为广州商办市场非常网红的一种产品，这在保利鱼珠港、保利国际金融中心（花都）多已获得验证。
让人惊喜的是，鱼珠临江小独栋大约5亿元一栋，而在天汇只需1亿元就能拥有一个小总部，更灵活、更创新。
05
百变创意空间，首笔6万起
作为全国青年人的超级收割机，大湾区接纳了全国各地数以千万的年轻人，这个新兴群体会爆发出巨大的购房需求。
而在房价不断高企的背景下，百变创意空间凭借总价低、不占房票、灵活多用，逐渐成为年轻人的心头好。
所以，为了多层次满足新广州人的需求，天汇除了小总部，还推出建面21m²到44m²左右的百变创意空间，有平层、双钥匙、三钥匙等多种创意户型，可灵活满足创意工作者、自由职业者的多样需求。
保利天汇创意空间实拍图
让人惊喜的是，这种创意空间的总价仅60万起，而且首笔款项只需6万，宇宙中心天河哦，这个价格居然能买到保利的产品，简直难以置信。
以下是天河区几个在售创意空间的数据对比，大家感受一下天汇无与伦比的冲击力：
买创意空间的话，很多人会用来收租。但近年来，这类产品在市场上的收租能力参差不齐，收租能力强的一般都有个共性，那就是：依附于强势就业中心。
在此意义上，天汇创意空间的租金回报率是非常看好的，以下数据是根据当下市场情况进行的估算，仅供参考：
06
广州商办物业空置风险，全国最低
购买商办物业，很多时候是靠市场大势吃饭的，这方面广州的表现是怎样的呢？
今年一季度，广州GDP达6404.9亿元，实际增速和名义增速都登顶全国五大城市之首，表现出久违的锐气。
强势的经济增长，带动楼宇经济的供需两旺。今年一季度，广州写字楼的新增租赁面积19.6万平方米，超过去年全年的两倍，高于北京（14.9万平方米）和深圳（9.32万平方米）。
与此同时，广州商务楼宇出租率达到90.7%，高于北京（82.9%）、上海（79.3%）、深圳（74.5%）。
四个一线城市，就数广州写字楼的吸纳量最高、空置率最低。换句话说，在广州买商办物业，空置风险在一线城市中最低！
更关键的是，过去五年，广州平均每年的新增人口都在50万左右，年轻群体的持续涌入，无论是对办公空间，还是对创意空间的需求，都是不可限量的。
没有什么是每年50万的增量人口消化不了的！这便是我们对广州商办物业的最大信心。
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