北京楼市：户型VS朝向 谁更重要？其实全错，最重要的竟然 是

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以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

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提问：房姐，我们都知道楼龄、物业、朝向、户型、面积、地段、环境都是影响房价的主要因素，那么如果从投资角度考虑，以下这些因素将怎样影响房价呢？假如其他条件不变：1.朝北但是景观好（大面积的绿地、公园）和朝南朝小区内部（楼栋、小区小花园）哪个更好一些？2.200平的复式较160平的平层？复式一般折价多少？3.同一小区，150以上甚至200以上的大户型和100平左右的小户型比，单价应折价多少？4.塔楼比板楼应该折价多少？5.160合理的紧凑4居户型和200的大气的宽敞4居，单价应该差多少？6.一般次新是指哪年到哪年的房子？应该比新房折价多少？7.99年物业好保养好和09年物业一般选哪个？

回答：你这样理出来较乱，很多不能单独比较，其实你看到的价格已经体现了差异 常见的向楼层、户型 折价都在10%以内 投资怎样考虑一个二手房的购买价值?

1. 价格笋度。相比小区同户型中楼层的平均价格的折扣率。

2. 杠杆率。保证价格笋度9折基础上，能否做低首付。不管用什么贷款产品，首付不要多于40%。

3. 房子所在区块成长性。不一定要是非常好的地段，但是一定要是有增量预期的地块，一般这样的板块有较多空地，多见于近郊。它的决定性因素来自于：产业+通勤，这两个好的话，不会差特别多。

4. 租金回报率。一般在2%上下，好的在3%以上

5. 小区品质。主要是看家门外的物业配套，包括外立面、人车分流、绿化、会所泳池等。另外整个板块的环境是经常被忽略的，周边都是回迁房，就唯独你一家品质盘？人口层次的差异和周边环境的落差 对以后发展都是负面的

提问：房姐，新手首次提问。老公北京海淀清河户口，家中有一个3岁的孩子。海淀清河有一套50平的房子，我们在住，但不是我们的房子，正在卖，卖出后可分一半，大约180W。回龙观有一套80平房子，在老公名下可卖390W左右。之前想卖掉两套房子买一套自住，看完房姐的文章，现在想卖掉两套房子，买两套，1、想买一套小点的一居，供老母亲居住，价格在200左右（想选择法拍），未来也可做为投资，目标是朝阳。2、自己想买套住房兼顾孩子上学和自住，预计首付400W，可公积金贷款，有计划要二胎。之前想选择双榆树、知春里，现在不知道选哪儿好了，对学校没有强制性要求，中等偏上就可以，还选在清河有发展么，放弃海淀去朝阳也有点不甘心，好点的海淀学区是不是这点钱就没希望了。希望房姐给点建议，这个规划是否合理。

回答：你可以 淘淘东王庄，位置好，就在五道口，交通非常方便，对口的海淀区第三实验小学。这个盘还未涨起来，品质相比周边来说属于中等偏上，最好选择小区西边的几栋楼，户型略好些。双榆树和知春里也可以考虑，你们对学区是刚需，也不是入顶级学区，所以风险相对可控，没必要顾虑太多。你们的方案没问题

提问：房姐你好，新人首问，最近准备入手商品房，主要用于投资，首房首贷，首付500，总价可到1200左右，也有朋友建议鸡蛋不要放到一个篮子里，买一个700左右的投资即可，剩下的钱再做其他的打算，有几个问题想问问您：这种情况的话，买四五环新房还是三环里二手房？感觉北京房市有回暖迹象，是现在入手还是再等等？买房之后不着急置换，是不是避开学区房？因为学区房受政策影响太大了，就想长期持有，房子本身升值和收租用。房产即资产的原理，想要好卖好租是不是要买小一点喃？都很困惑，烦请房姐指条明路，有推荐楼盘更好，谢谢您今天新看到周末开始卖的熙悦天寰，在西五环，请问值得入手吗，盼回复。谢谢

回答：二手房性价比更高，现在新盘大部分溢价。如果月供能力强，推荐买1200的标的 现在入手 不用等，投资不选学区房 不用刻意买小，小房子升值并不好。房产升值是关键，不是靠房租 熙悦天寰性价比一般

提问：房姐您好！北京哪家银行还能做接力贷？我想做接力贷

回答：做接力贷的银行主要就是工行、农行以及建行和华夏 简单说下要求： 一般要求父母的年龄在70岁以内，贷款的年限是85减去父母年龄，最多25年 接力贷的贷款审批会综合考虑父母+子女的收入，以及子女的负债情况。

提问：房姐好啊，请问一下佛山是属于第几线城市，我看你的买房内参说回避三线以下的城市，佛山属于三线以下吗？和佛山同类型的城市有哪几个？

回答：佛山≠佛山市区 佛山价值在于和广州相连接区域，例如北滘，相当于广州的城郊结合部，佛山的市中心反而没有太多价值。 类似的有东莞凤岗。

提问：房姐好，我是新人。手里有子弹400，想考虑套海淀区世纪城、到永丰路一带的房子，目的是抵御通胀，您能给推荐几个楼盘吗？保利西山林语、百旺茉莉园、亿城西山华府、润千秋、西山锦绣府、枫涟山庄、世纪城从投资角度看哪个有优势？

回答：投资角度推荐 百旺茉莉园 ，离西北旺地铁站300米左右，附近医院、银行等配套很成熟，小区绿化和得房率都还不错，户型上2居属于南北通透，3居双卧朝南，南被通透，设计还是不错的，居住人群都是附近清华北大的教师和IT白领居多，缺点就是附近有个垃圾填埋场，据传夏天有异味，不知现在整治的情况 枫涟山庄也可以关注，缺点和百旺茉莉园一样 保利西山林语位置太偏，配套较差 生活不便利，保值效果不好 其它性价比一般

提问：目前北京回龙观北京人家一套120三居，白各庄小产权自住210平大平层，环境好格局好，价值500万，目前手里子弹300，和媳妇工作都在昌平附近，怎么配置房产最好？年收入150

回答：小产权还是略有风险的。投资角度，小产权的金融属性也很差。如果未来不会一直自住，也考虑升值保值，建议出掉。 300子弹二套，能看总价450内的标的，看看回龙观的 新龙城、国风美唐、紫金新干线、和谐家园 。如果是卖掉北京人家，置换一套，可以看看 融泽嘉园，金域华府 自住品质会更高

提问：智慧房姐好，新人付费首问。打算置换改善自住+保值。 基本情况：夫妻北京人无孩，年龄近50左右，有石佛营95年63平公房两居330w左右。想置换改善，用sfsd公积金贷款120w.购530w以下的90-110左右2居或3居。中介说如果用混合贷可够630w左右的。目前家庭月入2-3w. 上班地点东单和建国门。考虑置换房会住6-10年，6年后退休会照顾父母，搬去北四环父母家房子住。因此会考虑所购房保值，出租或卖掉此房。 请教：1.考虑通勤+自助品质户型+保值，推荐区域和小区。2.我们是看530w左右标的合适，还是混合贷足，看630w标的合适。3.如果考虑和父母家近，通勤方便，会推荐哪个区域和小区。 前期看了大家所说的晨光，石佛营西里不是很合适。非常期待有回复。谢谢啦！

回答：1. 如果看630 总价你们的月供会再1.5上下，结合你的家庭收入，略有点压力，如果月供没问题 建议直接商贷。 2. 推荐你看朝青 国美第一城、青年汇佳园、炫特嘉园，常营 柏林爱乐、万象新天。百子湾 沿海赛洛城。建议在提到的几个板块选筹，往北四环看没有太好的选择

提问：新人首问，如能回复不胜感激！本人在北京三套房，一套西城区学区房，还有金融街西城晶华两居一套，双井首城国际大三居一套，刚卖了西城学区房，手中有1000多万子弹，还可以再填子弹几百万，但是不知道该如何投资，从来没这么纠结，本来定了后沙峪优山美地D区新盘清盘特价类独栋一套，但是平时也就周末能过去。您说大部分别墅都跑不过市里核心区，想问问您看我后续再如何投资，朝阳板块有哪些品质高的价值洼地楼盘？还有孩子有潜力参加海淀点招，所以想在海淀再投资一套500万以内小两居，就是为了户口，您觉得哪些楼盘是价值洼地？我已经多次提问，烧香拜佛求老师翻盘啊！

回答：朝阳看看 双井 朝青 望京等板块，例如 橄榄城、宝星国际、大西洋新城、天之骄子、华纺易城、润枫水尚 等 500海淀可以看 东王庄、翠微X里、皂君东里

提问：房姐你好，我刚加入，还请我指教。本人京户无房，在外地工作并且有一套房（有贷200万），拟回京，想买一套首付300万左右房产（预算可以略增），坐标金融街工作，兼顾自住+学区（还没有娃），主要考虑五环内交通方便的地方，暂不考虑老破小学区房，房姐有哪些地方推荐吗？工资流水应该足够覆盖450万贷款本息。之前看了海淀清河和朝阳常营，感觉还是有房可选，但不知道洼地在哪，看的一头雾水。谢谢！

回答：你的情况自住为主，学区都不需要在意，过早关注只会增加溢价，丰台看下万年花城、城南嘉园 石景山看看远洋山水 朝阳看下中海城

提问：房姐你好，请教下：1. 家庭婚前有贷款记录，婚后家庭无sfsd资格，办离婚的话另一方多久可以恢复sfsd资格？2. 首付150万，主要目的是保值和投资，为7年后换房做准备，现在适合上车吗？有哪些适合的地段和楼盘可以看？谢谢！

回答：你好，如果夫妻其中一方，征信上没有贷款记录，离婚之后可以直接sfsd买入。 首付150w，考虑到税费中介费以及银行评估的影响，大概可以买一个总价350w左右满五唯一的商品房 建议你看看东五环外一点北京新天地、柏林爱乐的正规一居室 如果五环内的话，可以看看炫特嘉园的一居室，或者大望路CBD传奇、金港国际的开间都行

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