东西城“危改”，公房租户可“获得产权”

2020年7月1日，北京市公布了《关于开展危改旧楼房改建试点工作的意见》，提出了北京市“危改旧楼”的最新解决方案。

意见中明确提出，以下两类老房子可以通过“翻建、改建或扩建”的方式来解决居民居住改善的问题：

第一类：建筑结构差、年久失修、基础设施损坏缺失、存在重大安全隐患，以不成套公有住房为主的简易住宅楼。

第二类：经房屋安全专业检测单位鉴定没有加固价值或加固方式严重影响居住安全及生活品质的危旧楼房。

根据最新的政策，以上两类房子可以原地拆掉，重新“翻建、改建或扩建”来改善居住品质。

根据这种标准，可能大部分主城区的“老破小”楼房将逐渐进入“新危改”的试点工程。

所以虽然北京老城已经明确不再拆，但通过新危改就可以重建，不仅提升了老居民的居住品质，同时还能带来房价的上涨红利。

最关键的是，本次“翻建、改建或扩建”允许，公房简易楼的承租人通过承担部分改建成本，就可以获得房屋产权，实现了一次资产升值的过程。

所以本次北京的“新危改”政策，其实也是一次“房改”政策。

东城区自从2020年8月就开始启动光明楼17号简易楼改建试点项目，这是核心区首个危旧楼房改建试点。

光明楼17号简易楼位于东城区龙潭街道光明楼小区，建于上世纪60年代，三层砖混结构，政府直管公房，29户居民均为直管公房承租户。

该楼使用的砖头为空斗砖，楼板为槽型板，承重性能差，也没有外墙保温措施，上下水陈旧老化，楼内每5户居民共用1处卫生间。

生活不便加上居民提升居住环境的意愿较强，东城区决定对此进行危旧楼房改建试点。

危楼改建要遵循以下原则：

第一，“户数不增、适当改善居住条件”的原则。

危改将拆除原三层简易楼，改建为四层住宅。同时，保持原有户数不增加，每户适当增加独立厨房和卫生间。

改建完成后平均每户可增加16平米的建筑面积。

此外，还将发掘和利用地下空间，增设半地下一层，作为公共服务配套用房。

第二，“自由选择的原则”。

改建完成后，居民可以根据自身情况选择回住或外迁。

选择回住的居民，可通过购买方式获得房屋产权，这一条至关重要，意味着回迁的居民可以从公房变成私房。

获得的房屋产权按照经济适用房产权管理，可以在适当的时机转商变成完全的商品房产权。

不想购买的回迁居民，也可选择继续承租。

对于无回住意愿的居民，参照平房申请式退租政策给予补偿，给予购买共有商品房的名额。

目前，东城区试点的项目，29户居民全部选择回住。

第三，申请式扩建原则。

该项目采取申请式改建方式，居民百分之百同意改建，楼栋设计方案和实施方案也到了居民百分之百同意，预签协议也实现了百分之百签署。

截至本月24日，29户居民已经全部完成了搬家、选房工作。

下一步，东城区将继续加大力度推进试点工作。

综合来看，针对目前北京最新的危改政策，要注意三条：

其一，只有进入危改名单的公房简易楼，才有可能进入到试点工程，公房承租户才可能通过危改拿到产权。

第二，危改不能增加户数，原来是谁的房子，后面产权房的房本就是谁的，其他人不能得到其他任何的补偿。

第三，购买的成本相对较低。

最重要的是，本次“新危改”对于原居民需要承担的成本比较小，对于原居民是非常划算的：

第一，原面积部分，负担成本不高于综合改建成本中，扣除政府和产权单位补助之外的不足部分。

第二，改建后新增面积部分，按照不低于综合改建成本负担。

我们可以大概估算一笔账：假设原来的住房面积是40平米，综合改建成本是5000元/平米，政府补贴部分是2000元/平米。

（以上数值为假设，非官方数值请勿套用）

原来“老破小”的房价是5万/平米，总价40*5万=200万。

那么通过翻建，扩建后，住房面积增长16平米，户型面积达到了56平米，原居民只需要付出：40平米*（5000-2000）=12万，16平米*5000=8万。

一共20万的成本负担。

但是通过本次新危改，老破小变成了新房，同时面积增长到了56平米，房价可能会上涨到6万，总价已经涨到了56平米*6万=336万。

也就是说，通过新危改，原居民获得了136万溢价，但是只付出了20万的成本，还是非常划算的。