北京楼市：买房翻倍，但却无法卖房套现，内行人为你出谋划策

　　我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

　　以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

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　　提问：房姐，有问题请教，最近在卖房，请问房主自荐需要写吗？有哪些需要注意的？请指教

　　回答：如果房子有亮点可以写上 卖房的几个基本共通原则： 1.挂尽可能多的中介，从你知道的大中介，再到环绕片区，小区的精耕中介，包括一些零散的个人中介，老司机。 最后再挂中介。 最好有2-3个不同的价格，在不同的中介做实验。 2.视情况捯饬一下房子，用心拍一组照片（广角镜头），把优点好好理一遍做成文案，话术。 3.中介可以先放出话，成交私下有红包。 根据反应再筛一遍，找到靠谱的中介，维持日常打赏，让中介理解你的诚意。大头红包在成交。 这里注意，一定不能告诉大中介，你要急卖。 4.尽量集中一个时间约看，再找朋友托看。看房时候你在，观察看房人。 5.如果同小区有朋友，可以挂一个相对高价帮你托高。

　　提问：房姐好： 我家女儿还有一个北京指标，不是刚需买房，计划600万内购一套房子，家中一直在奥森附近住……目前看了奥森ONe89平的550万（限竟房），筑华年的85平也要600万左右！……还有看了一个展览路的65平92年的580万！……烦请房姐，给个建议！……除去这三个地外，600万内，你️好的建议吗？（可以不看区域） 谢谢

　　回答：你好，限竞房9年左右才能变现，如果你买来投资，时间太久了，很难保证9年内没有卖房打算。项目整体马马虎虎，其实还是有新房溢价的。 筑华年这个盘在北苑那些次新房里面算很一般的，但绝对品质也说的过去。 如果是自住，这几个盘都不赖，但是考虑投资，其实有更好的选择。 总价600万以内，比较推荐朝青板块

　　提问：房姐好！新人首问，去年刚结婚，今年娃出生。刚把位于常营的家庭唯一一套2室经适房卖掉。刚需3室，首付400万左右，年底争取500万。东坝奥林匹克花园三期的3室比较喜欢，120-140平。受限于五环外只能贷250万，家庭年薪50，首套首贷，夫妻月供1.5w无压力。1. 请问房姐，总价750万左右，是考虑东坝奥园中长线持有，还是往城里看看，单位在西坝河和酒仙桥，首选朝阳东部或北部，有什么推荐？2. 如年底凑不到500万，备选朝新嘉园2区3室，不带电梯。两种选择都是过渡，5~10年，现在还没计划好小孩上学，要考虑学区吗? 3.另外户口如果未按规定时间迁出，超期后迁出，还能要回押金吗？谢谢！

　　回答：1. 东坝现在整体处于溢价，如果6的价格不如看望京7左右的标的，或者6+的朝青 2. 短期没学位需求就不要提前考虑，投资没有学区房的标的才是最好的学区房投资 3. 需要看你们的违约条款 ，可以提前协商征求同意，别人不退你也要不回

　　提问：房姐，为什么左家庄、柳芳这边的价格一直半死不活的？这两个地方有投资价值吗？

　　回答：西坝河到柳芳这片地段，被机场高速，二环路，三环路围堵，进出的正常通道只有柳芳北街，地段流量的主要构成是当地居民，缺少新鲜血液。 未来西坝河地铁开通，有助于改善这一局面。

　　提问：亲爱的房姐，新人首问。年近半百临近退休，收入不稳定，还贷能力有限。现家有唯一套皂君庙大三居，央产无贷款，可卖1000左右。思路是卖了大三居，换成二套，其中之一全款换成附近的小两居，保值加出租，留给儿子，如果将来他想换还可以保留首房首贷的资格，其二在回龙观买进大三居，家人自住，用小二居的租金补贴贷款。这个思路可行吗？1、保值+出租的小两居看了：铁科院塔楼，94年的有电梯，59平米，650万，环境好单价高。学院南路60号的次顶楼57平米580万，皂君东里的次顶楼56平米，520万，环境差单价低一些。哪个可以买进？2、回龙观计划在八号线育知路和平西府站附近买。看了流星花园三，田园风光，龙禧苑一、二。家人更喜欢田园风光，顶楼和次顶楼、没电梯，您更推荐哪个？期待您的回复，谢谢！

　　回答：思路可行 1. 保值+出租 建议从性价比考虑 皂君东里>学院南路60号>铁科院塔楼 2. 田园风光小区居住人群基本是农大、林大、北外等高校的老师，素质高，离平西府只有300多米，板楼户型很方正，内部配套比较完善，居住角度还是很舒适，缺点就是 外立面维护的不行 看起来有点旧。流星花园密度低 部分带观景电梯，比较适合养老居住，户型比较多。缺点就是 楼间距有点小，采光受影响。综合看这两个盘，居住都不错，按你们的喜好选择即可

　　提问：房姐好，我目前有三套房子，红橡墅联排边户出租1.35，天通苑西三区板楼复式273平自住，女儿名下未婚，天畅园一号楼183平出租1.65。我和老伴已退休，想调整一下住房，但希望兼顾保值，最好增值，交通生活都方便，请务必给个建议

　　回答：红橡墅联排会长期跑输大盘，考虑保值的话可以出掉 天畅园和天通苑可以不动 自住+保值，推荐：望京以宝星，慧谷等为代表的次新7*200平 CBD阳光100单价6.5*220 双井九龙山次新7*200平

　　提问：您好个人情况：我和未婚夫都是京户，首房首贷，想婚前买2套。男方自住标的700万，女方标的300万。但是选房迷茫。 1.我在人民大学工作，他在丰台科技园。想考虑2居到3居，社区品质交通便利楼层朝向好，预计持有5年甚至更久，不看学区。目前考虑丰台和海淀，只为了自住和好转手，请房姐推荐一下楼盘及合理价格。 2.投资300，因为家庭年收入过百，没有更好投资产品，您看选择房产投资是否合适？目前考虑望京95一居，丰台南三环洼地。其他区也考虑，只为了好租抗通胀。请房姐指点哪些盘可以购入。 两套房购入时间都在今年年底。

　　回答：1. 不需要学区就不看海淀了，丰台看看 星河苑、富卓苑、丽水园、万年花城，这些能兼顾自住保值 2.丰台 看看 中海御鑫阁、三环新城、设计师广场 租金都还不错

　　提问：家里2娃，老大朝阳户口、学籍，现六年级，想海淀买房按户籍在海淀上学，小娃明年上小学，目前上地学区相对没有坑校，派位风险小，看了圆明园东里、上地西里、上地东里、上地佳园房子，请问上地房价几年会有风险吗？因学区好价格较贵，是买1⃣️居700万好还是把朝阳房卖了在这买个大的好呢？怕学区房买在山顶。现在比较纠结，或者海淀还有哪的房能满足我娃上学又保值的目的？谢谢

　　回答：上地是海淀唯一派位没有坑的片区。最好的配置是低总价学区房+租房或品质自住房。一套高总价自住还兼顾好学区，往往意味高风险。

　　提问：美丽智慧的房姐你好！新人首问。 本人家庭年收入税后大概30万，现在燕郊自住一套93平两居房，贷款已经还完了。2015年在唐山贷款投资买了两套房，我和媳妇名下各一套，目前尚共欠贷款45万，现在如全部出掉，还完贷款能余下100万。另外在北京顺义天竺自贸区还有一套写字楼也是贷款买的，原值249万，目前尚欠贷款80万。写字楼目前返租给开发商了，年租金20万，贷款和返租协议于2026年同步到期。 现在手上有子弹500，因之前一直无资格在北京买房，今年5月份开始夫妻二人都有资格了，想在年底前先入手一套上车盘。因我们夫妻二人都在北边上班，所以考虑在13号地铁沿线以及回天地区和北七家一带置业。媳妇比较看重小区品质和居住环境，所以看了北七家这边的新房，如翡翠公园、和悦华玺、华润理想国、华润万橡悦府，还有未来科学城的未来公元、东方蓝海，而我比较看重交通状况，怕位置太偏万一以后不好置换，所以着重看了二手房，比较满意的如金域华府、融泽嘉园，国风美唐、公园悦府、流星花园以及立水桥的北京北和顶秀青溪等小区。 1、燕郊的房子现在没有处置计划，唐山的房子是否还有上涨空间，是继续持有还是现在就处理掉。如果处置不掉的话，之前贷款记录太多，我们现在贷款还能否贷下来？ 2、因孩子已经22岁，目前在外地大三在读，计划考研到北京后在北京工作。兼顾自住和跑赢大盘的需求，现在买房是买三居好还是两居好？买新房好还是买二手的好？ 3、上述的新房盘和二手盘，麻烦房姐从性价比的角度帮我们排下名呢。 4、或者还有什么好的地区和楼盘方便建议一下，因为我们目前只关注了回天地区和北七家一带，总觉得好像选筹范围少了些。 万分感谢房姐！盼尽快回复！

　　回答：1. 唐山又一波上涨，现在脱手比较合适，这个位置没有长持价值，贷款没问题 2. 二手更好，三房比二房好 3. 新房建议看华润万橡悦府 ，二手建议 国风美唐 4. 纯投资 还能看看 望京、百子湾、双井、宋家庄等板块

　　提问：您好，想咨询下您。本人北京户口，未婚，在京无房产，但是在外地有一笔小额房贷，所以借不到很多，自有首付200~300万左右。工作稳定，每年净收入七八十万人民币左右。想在北京入手一套小户型，主要是投资保值升，想听听您的意见应该考虑什么样的区域和户型。谢谢！

　　回答：你的现金流还不错，如果二套的话，试下全款抵押买。 望京看下望京新城，或者青年路的二手房，比如青年汇佳园。另外还能看看九龙山的二手房， 例如 CBD传奇、风度柏林。尽量买两居

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