北京楼市：这个盘位置好 价格低，但谁买谁被套 不要再去接盘了

　　我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

　　以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

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　　提问：房姐美女怎么看建外SOHO未来投资的价值？朋友买了之后一直出租给办公客户，最近他鼓励身边朋友可以入手，因为觉得位置好，现在价格不高，住户越来越多，他的总结是淘笋好机会。

　　回答：一个物业，最重要的不是本身的土地性质，而是最终所呈现出的结果。建外SOHO，或者北京的很多SOHO，都是普通住宅用地，但不能以正常居住的住宅眼光来分析。SOHO本身的设计，以及实际的使用，都是办公的性质。对于居住来说，基本是失去了居住的属性。而由于物业，商业的大量分割，分散化经营，缺乏统一的管理和定位，商业的价值也没有得到很好的发挥。

　　办公不如纯写字楼，商业不如纯商业。分割成10部分，就要找到10家符合定位的客户。管理1个大客户，做好就可以；管理10个小客户，永远众口难调。买房不要听朋友亲戚的建议；他们不懂经济学，不是职业从业者，你们的交情也不会深，赔了钱不会对你负责。真正交情深的朋友，在这类投资建议上一定会慎重开口。买房回避建外SOHO。

　　提问：房姐晚上好，想问一下您现在对杭州的看法怎么样？ 我之前拿到了杭州的户口，跟女朋友居住在北京，两个人都有购房资格但是资金只够一个人买房的刚需，如果在杭州全款买了之后再抵押出来来北京上车可行性有多高？

　　回答：杭州可以买，预计明后年开始进入整体热门行情。 正确的姿势： 全款买入然后抵押，贷款办好的话，最终的首付下来大约2成左右，譬如现金300万，全款抵押买入500万杭州标的，然后剩余200万再买北京，大约可以再买一套北京500万标的，如果运气好碰上新的85成产品名单，可以买到750万的左右标的。 杭州可以重点关注奥体周边。

　　提问：房姐好!新人首问: stsd,首付最多180,月供最多1w. 未婚单身半自住刚需,计划年底前上 车,前两年计划出租以租养贷。 选项一: 15年内楼龄的临铁二手房,首 经贸万年花城、角门、马家堡、大红 门、刘家窑、宋家庄、十里堡、青年 路、四惠、石佛营、常营、石景山远洋 山水的一居室。 选项二:四环、三环内的老破小。 选项三:臻御府、中海寰宇时代的限竞 房。 哪一种方案最合适?谢谢!

　　回答：如果你能长持8年以上第一选择是中海寰宇时代的限竞房，能高贷，性价比也不错。如果短期持有就选择两居老破小，这类产品地段比较好，租金会比较高，例如团结湖、四惠等地

　　提问：房姐，我是首套购房，总价预算在800 - 1000+，需求是方正的三居、持有7、8年，不需要学区，工作地点在望京。有如下纠结 双井A派公寓，一套总价很合适（单价低于A派大盘）的南北三居带东窗、中间楼层。但是预算需要拉满 四惠远洋天地二期，次顶层全南三居带西窗户，预算较宽松 不知道对比四惠，在双井多掏100 - 150万，从保值、升值的角度看，是否合适？感觉双井的预期发展空间、地理位置（双井算南城吧？）不如四惠，不知道自己的判断是否正确？ 感谢感谢！

　　回答：四惠板块不错，最大的问题在于交通被各种因素割裂。双井是北京目前首选的几个投资板块。 作为承接CBD最优质的板块，双井弥补了东三环国贸以北缺少次新，东面板块断层等缺陷，成为了CBD东三环最优质的住宅区之一。建议看看 首城国际、东恒二期、风度柏林

　　提问：房姐您好，新人首问。 个人情况： 首房首贷，社保个税连续60个月，现金130W，公积金余额有20W，月供可以1.5W以内，工作地点在中关村附近。 个人述求: 1. 打算买60、70多平的两居室； 2. 想找一个交通方便的地方； 3. 希望房产可以保值。 龙华园的老破小，北七家和昌平县城这几个地方应该怎么选择。或是其他区有合适的地方吗？希望房姐给一些买房位置的建议和买房过程需要注意的风险。

　　回答：推荐看看龙华园或者佳运园的两居室，还有清河的毛纺厂南小区也可以淘一下，昌平县城超出了城郊结合部，不建议碰，北七家可以作为备选

　　提问：房姐您好！新人首问盼回复！夫妻双方非京籍，在豆各庄有一套两居室自住，为了孩子高考把户口从广州迁到了天津，（现在孩子上小学，未来什么时候去天津上学还没有计划）在广州天河有一套价值800万的房子。家庭年收入税后70-80万，最近在考虑把广州天河的房子出售，然后办理LH获得二套资格，在北京双井或者望京入手一套两居或者小三居投资，因为家人反对贷款可能会考虑全款买入，（加卖广州房只有850子弹）大概率近几年不自住因为考虑孩子转学会比较麻烦，另外在天津河西有一套价值130的老破小去年购入的，因为孩子没有去天津上学，所以暂时也不能卖 1.广州房子相比上半年涨了一些，现在出手是否合适？还是再等等？因为在北京再买房中介费各种费用一下来就几十万所以很纠结是继续留着广州房还是卖了 2.双井或者望京板块或者其他地方有哪些楼盘值得入手？急盼您指点！非常感谢！

　　回答：你好，感谢大额赞赏！ 广州这一轮还没有涨完，如果不出政策限制，这一波大概率要持续要年后，建议继续持有。 北京年底是比较好的淘笋时机，有性价比高的，可以先付少量定金，定下来，跟业主沟通交易周期。 橄榄城 宝星国际 慧谷阳光 季景沁园 首城国际 天之骄子这些楼盘可以重点关注。

　　提问：房姐你好！我本人购房小白。北京户口，与父母住北京，名下只有一套天通苑160大三居，无贷款，上班在中关村，但不用坐班，无通勤方面压力。考虑父母有sfsd资格，年收入80-100左右，现金150。有几个问题想咨询：（1）若考虑投资＋改善＋自住的两居，天通苑的房子不卖，离父母不太远，有什么样的楼盘可以选择？（2）若考虑改善和置换，仍与父母一起住，有什么样的楼盘可以选择？（3）若考虑改善和置换，不与父母一起住，有什么样的思路可以推荐？谢谢房姐。

　　回答：1. 看下龙泽到立水桥这一片 例如 矩阵小区、北京北 、佳运园 等 2. 改善置换 看看 望京的 慧谷阳光、季景沁园 、 澳洲康都、大西洋新城 等，是否与父母住这几个盘都可以看

　　提问：房姐，首次提问，望解答！！！ 今年我爸妈把北二环边的工房老破小卖掉，我手里还有一套美景东方的一居，没满五所以没动，手里现在有800个左右，爸妈不到60都还有三年退休。问题有二，1.想买一套既能自住 小区较新居住环境不错的三居也兼备投资溢价率不是太高的楼盘，我家完全不用考虑学区房，哪个区域的哪个楼盘能比较符合？我妈妈想在北四环亚运村或者清河小营附近买的话，有没有推荐的楼盘能符合以上条件呢？2.我手里的美景东方的房子上涨空间如何，如果近几年出现房价上涨速率加快要不要出手？还是可以长期持有？感谢房姐，能在百忙中尽快解惑，我们也是准备腾房了，现在想确定具体买在哪里好

　　回答：1. 清河和亚运村学区溢价比较多，推荐看奥森板块 澳林春天、美伦堡、融域嘉园 2. 美景东方，这个楼盘是附近不多的商品房，虽然房龄略老一点，但周边配套交通都还可以，流动性也不错，值得长期持有

　　提问：房姐您好，向您咨询一下，夫妻名下有两套房，1号西城裕中西里（有房贷），2号房山芭蕾雨悦都二期（全款买，一层，带赠送地下室，现价估计500多万）。考虑将房山那套换成城里的房子，可考虑在1号裕中西里这套的旁边，买套房供改善性需求（旁边是朝阳，在朝阳买是否更好，能买大一些的），给老人住。 现问题如下： 1. 若将2号房山的房子换到裕中西里附近（朝阳海淀均可，看您推荐），两边涨幅的差异大不大？也就是说，一卖一买的交易成本（例如中介费税费，转换期间的房价浮动，甚至可能涉及的过桥资金，二套房加杠杆贷款的利息上浮等成本），能否被区位差异的涨幅覆盖？（也就是朝阳该区位是否比房山芭蕾雨涨得快？芭蕾雨附近有奥莱，涨幅也不错） 2.若换到城里，在裕中西里附近，应该如何选择？例如华严北里是否值得投资？或者有没有别的区位的投资价值较大的建议？ 3.可考虑适当加杠杆，若卖房获得首付约500万，加上二套房贷款，贷款多少合适？例如购买总价700or800万？ 4.现在1号西城的房当时贷款160万，预计还剩100多万，若购买二套房，是否需要先将其还清？或者二套房能否再贷款？成本会不会很高？ 5.1号西城这套为学区房，未来约六七年后孩子上了学可考虑卖出，那这样的话现有2号房山这套是到时再换好，还是现在就换？若现在换，西城的卖出后是否也去新2号附近买？ 非常感谢

　　回答：目前的资产构成存在两个问题： 1.整体流动性低，抗风险能力弱； 2.升值回报不稳定，房山是很弱。 解决步骤： 1.芭蕾雨悦都现在出售或抵押，目前出售的周期不好说，尤其是这种一楼带地下，大面积高总价标的，对于房山来说总价超过450就不好出手，所以也可以同步抵押出来，两条腿走路。 2.不再投入东西城任何标的。朝阳区来说，北三四环学区同样回避，华严北里是一个缺乏后续人口的选择。 3.裕中西里可以考虑在目前至2021年中之间出手掉，如果不需要学区。 4.不管购买第几套房，都不需要还清原有房产贷款，贷款成数与原有贷款是否剩余无关。 5.购买二套以后的房产，一律采用全款买入，然后抵押的方式来进行。 6.买入朝阳稳定升值、高发展、且有学区资源投入的板块，例如望京，九龙山等，具体的选筹再在板块内部深耕具体房源。 有比较多的基础性购房问题缺乏了解，可以参照一下北京买房攻略

　　提问：房姐你好，刚出手一套丰台小两居（有120公积金贷款记录），目前手里现金530左右，夫妻俩一个在朝阳门上班。一个在金融街上班，孩子一岁。目标：改善＋西城学区。 方案一：在朝阳买一套600左右两居，之后孩子上学前买一个西城低总价上车房，等孩子上学后去西城租房 方案二：在西城买一个能住的两居，等孩子大了比如高中之后再规划换房。 问题一：方案一与方案二各有优劣，方案一好处是孩子上学前能住的不错，问题是未来几年不知道能不能找到400以下西城低总价上车房，以及上学后还得租房可能住的不稳定。方案二好处是孩子能在一个地方长大上学，问题是一流片区买不起，也就广外凑合。房姐能否给点建议？ 问题二：就方案一而言，我们看了朝青国美第一城，以及四惠片区的都会华庭、爱这城、东恒时代。请帮忙比较一下这几个盘。 问题三：就方案二而言，我们看了广外的远见名苑、常青藤嘉园，广内的西便门东里跟西里、感化胡同三号院、槐柏树街。请帮忙比较一下。

　　回答：你好，感谢付费！ 孩子才1岁，没必要现在考虑学区，建议先入手一套朝阳自住投资盘，未来有子弹融资+抵押入手学区上车盘。 板块选择上： 朝青优于四惠，朝青最近3年一直在涨，更稳一点。四惠目前的价格相比3年前是微跌的状态。 楼盘选择上国美第一城还不错，其次也可以关注华纺易城，青年汇佳园。

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