北京楼市：成交量创新高，刚需请抓紧

　　我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

　　以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

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　　提问：房姐老师，看新闻说北京市网签开始稳步回涨？那么说明尽快买房（非刚需非必需本来就是慢悠悠的看）尽快妥呢，还是只是淘笋不容易，实际上未来半年一年也不会大涨？中短期什么趋势您无责任分析一下？谢谢啦

　　回答：北京3、4月份的行情，成交量是比较高的，而不是网签回升。 刚需上车的主流300-500万，局部已经有明显上涨。 现实500-800的标的，大部分也是一些以往不太看得上的中下等户型。 目前比较友好的是800万以上的标的，但部分优质小区、热门板块也面临抢房的情况，需要深耕微观，错峰竞争。 总之，北京现在竞争比较激烈，尽量提高首付，贷足，扩大选择范围获取优势。

　　提问：房姐好，求帮忙分析下。目前在大山子北里看到3套户型\/面积\/配套\/交通类似，但是有些差别的房。 a套，顶层6\/6，61平米，298w，1980年楼龄，南北通透，满五唯一，简装。 b套，2\/6层，65平米，295w，1977年楼龄，东西朝向，满五唯一，简装。 c套，2\/6层，61平米，300w，1977年楼龄，东西朝向，满二，带精装修。 个人喜欢顶层，视野好，但是家里人不喜欢，担心漏水，之后不好置换。希望房姐能有独特的视角，帮忙分析下。

　　回答：a>b>c 漏水常见平顶楼梯顶楼，尤其是50-80年代的老房子，是出现漏水的主要案例，但不代表一定漏。大部分人对漏水还是有偏见。

　　提问：房姐你好，新人首问，我是非京籍，名下有一个常营苹果派的98平米两居，市值560左右，可用现金500万，为了孩子2022年上学考虑1100万以内的房子，目标是学区加改善，不想买那种买了不能住的学区房，有几个问题请教： 1.本来已经锁定了珠江帝景，但实地看了几套，感觉品质属实一般，从保值和学区的角度出发，在不考虑西城海淀的前提下，我是否应该坚定的选它？ 2.宋家庄金茂府去看过，对140平那个户型比较满意，宣传的十一学校也不错，这个盘可以考虑吗？未来还有升值的空间吗？ 3.如果这两个小区选择你更推荐哪个？除此以外，兼顾改善和学区的盘你还有其他推荐吗？（如果贷款可考虑1300万以内的房子） 非常感谢，盼复

　　回答：1. 宋家庄金茂府的品牌溢价有点高，学区没有珠江好，位置也要差一些。 2. 如果这两个比较，从自住+保值+学区 综合判断，珠江还是略好点 3. 还可以看下 附近的首城国际，或者 亚运村的嘉铭桐城，如果位置不限还能看下新北苑板块，也是自住+学区的优质区域

　　提问：房姐您好，家庭名下一套来广营景山朝阳分校的品质三居，一套牛街一居室。目前在西二旗上班，住来广营。孩子二年级已在景山朝阳就读。全家户籍在西城牛街。牛街房子能卖500以内，手上子弹300，考虑孩子回西城小升初派位或回西城中考，同时兼顾手上现金保值。考虑有几个方案，请帮忙评估。或者还有其他更好方案建议吗 1. 出掉牛街，添上手头子弹可全款置换德胜佳苑一居室占坑，小升初或回西城户籍地中考，如今年有二胎再考虑租房 2. 出掉牛街，添上手头子弹，高贷400，置换德胜学区三居室公房，出租几年等孩子初中或高中再自住，同时可能今年二胎，兼顾二胎在德胜上学。家庭年收入可支持高月供。 3. 留着牛街等孩子中考用，手头300子弹做JLH购入望京一居室出租，如此条件可行，有无推荐楼盘？ 4. 留着牛街等孩子中考用，手头子弹做JLH购入融泽嘉园两居室出租 不管几个孩子，小学在哪上都不重要，重点考虑中考，能在西城读高中。感谢房姐给予专业的指导！

　　回答：学区票占坑就好，过大的资金砸入学区房，资产的风险敞口过大。 建议方案三，可进可退，未来无论想换学票，还是想兼顾自住+学区，都留有操作空间，短期配置上更均衡。看看 上京新航线、慧谷阳光、澳洲康都

　　提问：房姐，我现在选房选的头大，还请支招。我们是京户家庭，现金流还可以吧，夫妻二人年收入大概有60万左右，首套置业在郊区。现在想要换宜居的改善型住房，郊区的房子卖掉后，加上手里的资金，共有350万。我在海淀工作，老公在朝阳，所以我们准备在这两个区域内选房子。学区先不考虑，只希望有个地段和配套还不错的两室一厅，住得舒服为主。不考虑新盘，因为比较着急住，等不了。目前希望在海淀中关村周围以及以北和望京地区购买二套房。您有什么建议的小区吗？老公是做互联网的，极其希望有个科技商业氛围较好的地方创业兼居住。多谢！

　　回答：望京比较符合你们的要求，地段配套都不错，也是未来互联网大厂集中地 阿里 美团等都在这边， 可以淘下 宝星国际、澳洲康都、大西洋新城 等楼盘

　　提问：疫情结束以后北京房子会启动吗？还有多久启动？ 有子弹300，想去沈阳，又担心不能及时变现错过北京一波。 谢谢房姐答复！

　　回答：疫情戒严还没有解除，需要看疫情影响大小。 放水已经很明显，到楼市是注定的，如果现在结束夏季有一波涨幅。 300万沈阳可能打不下，10万就足够买一套沈阳。

　　提问：家里有个老人的买房首套资格，家里两套房，世纪城（小孩念书）两局目前住起来有点紧张，紫金新干线三居12年手里有余钱买的，家庭月入65k，年入120多万，世纪城可贷350左右，想再买套房子，增值，您有推荐不？另西山锦绣府推荐么？

　　回答：西山锦绣府位置不错， 算限竞房里面比较值得买的楼盘，要做好长持的准备。 投资可以选两居公房性质，八里庄到甘露园，石佛营到十里堡，酒仙桥高家园，劲松十里河北工大

　　提问：新人首问，现在有顺义中央别墅区 400平别墅一套及慧忠北里第二社区老破小98平一套。现在亚运村慧忠北里附近华悦国际公寓租房居住。两个孩子均在国音实验慧忠北里校区上学，老人住顺义。考虑自己及孩子改善居住，考虑买平层，选择有华悦国际公寓218平2200万，亚运新新家园254平2200万，国风尚樾210平2200万，望京金茂府223平及277平，紫御华府380平3500万，碧海方舟3600万。 现在有子弹2000万。 问题一，紫御华府从开盘至今未升值，是否应该直接Pass。 问题二，望京金茂府现在是否严重溢价。 问题三，华悦国际及新新家园林澜是否太老，以后升值空间小而且居住体验下降 第四，国风尚樾如何评价 第五，综合排序如何

　　回答：紫御华府位置并不好价格偏高，与周边价格形成对立，品质改善很难被认可，所以上涨动能不足 望京金茂府品质好，溢价是肯定的 国风尚樾性价比一般，不如看东湖湾 华悦国际及新新家园林澜位置还不错，但长期跑输大盘 国风尚樾>华悦国际>望京金茂府>新新家园林澜 另外推荐看下 东湖湾，臻园，保利中央公园

　　提问：房姐您好，新人报道，刚加入星球，望房姐指点一下。我是非京户，北京无房，现在租房一个月10000+，今年刚够60个月社保，手里有200子弹，如果需要还可以和亲戚朋友凑50子弹以上，婚前和爱人已经在外地有贷款买房款已经还清（老家小县城），在北京已经不算sfsd，现在的问题是，已经办了天津集体户口，有考虑以后让孩子（4岁）去天津读书，但是暂时工作都在北京，今年疫情影响一直还没恢复正常工作，纠结在现在先在天津买房还是在北京买房，以我现在的条件到底怎么安排比较合适，如果复工之后，正常收入能到一年50以上，麻烦指点迷津。

　　回答：租房成本北京可比天津贵多了而且投资回报也肯定首选北京。你天津买房短期也没有自住需求，北京是买完就能用，你现在租金都能覆盖月供，除非未来两年需要在天津买学区房。北京可以关注下 中海御鑫阁、三环新城、设计师广场 石佛营X里等

　　提问：新人首问: 房姐，我在房山碧桂园有一套房子，是sfsd，17年买在了高点上325万购入，现在跌了50万。 因为上班要去望京太远了，想换房到通勤近的地方。卖掉手上这套，还完贷款，只剩100万了，加上这两年攒的钱，估计总首付能在200万。 问题1: 我应该现在换房还是等房子再涨一轮多拿些首付再换？现在换房，虽然首付是亏了，但是我跟想买的房子之间差额最小。未来换房，虽然首付多了，但是想买的房子也会涨，最终可能首付也多了贷款也多了。该怎么选？ 问题2: 未来长期发展可能大概率集中在望京和三元桥亮马桥国贸一带；准备生小孩所以对社区环境物业和居住氛围希望能好一点，别太乱；对学区没有要求。希望找500万左右的两居，请房姐帮忙推荐几个小区吧。 问题3: 我现在刚自己开了一家新公司，时间不长，自己给自己开工资，这种情况，如果换房，可以用dyd？还是找个熟人房票用sfsd比较合适？两种情况哪个能买更高价格的房子？

　　回答：除非一年后首付能增加到400，否则不需要等。 重点看下望京板块 南湖东园 南湖中园 望京西园 利泽西园以及望京新城 建议dyd方式。sfsd买新盘能高杠杆， 二手都有总价约束。

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