开发商误将“毛坯”写成“精装”，能否以重大误解为由要求变更？

【案情介绍】

某地产公司就其开发的住宅小区，于2019年5月向市住建局提交了《商品房买卖合同（预售）示范文本》进行备案，该《示范文本》附件六“关于装饰装修及相关设备标准的约定”载明该房屋的装修标准为毛坯。该《示范文本》通过备案后，地产公司即取得预售许可证。

2019年8月，地产公司与张山签订《商品房买卖合同》。该合同附件六“关于装饰装修及相关设备标准的约定”载明客厅采用石膏板吊顶、室内地板为大理石。

2020年6月，地产公司发布了《合同更正公告及补充协议》，载明：“由于商品房销售系统在合同的生成及打印过程中，并未按照备案模板显示的所有条款选项内容全部打印，而是直接默认选择并只打印了各条款中的第一个选项，导致签订合同附件六的内容与本公司向住建局进行备案及公开公示的内容不同……有鉴于此，本公司已将购房合同附件六进行了订正，制作了《关于附件六的补充协议》供各位业主进行更正签署，望各位业主拨冗前来签署，请大家相互配合及理解……”此后，陆续有业主与地产公司自行协商变更了合同内容。

因张山不同意签署上述补充协议，地产公司向法院提起诉讼，要求将地产公司与张山签署的《商品房买卖合同》附件六“关于装饰装修及相关设备标准的约定”的内容变更为与示范文本一致的表述。主要理由如下：

（1）因为住建局商品房合同网上签约系统关于附件六的装饰装修标准每个项目均存在系统默认标准和地产公司录入标准，而地产公司的录入标准内容被默认放在了最后一个方框选项中。而在案涉合同最后生成和打印之时，系统并没有将每个项目的所有标准全部打印在纸质文本中，仅生成并打印了每个项目的第一个默认标准，地产公司所录入的标准因处于各项的最后一个位置，未被打印于纸质合同之中，造成打印错误；

（2）地产公司在未发现该错误打印的情况下与张山签署了案涉合同，系对合同标的物的品种、质量、规格存在错误认识，导致毛坯房变成精装房，造成了重大损失，明显属于重大误解的范畴；

（3）假设地产公司出售的是精装房，势必会将相关的装修施工的标准、图纸、文件等作为合同附件一并与张山签署确认，然而双方之间并没有关于装修施工的任何文件，也没有另外签订相关的装修协议，明显不符合关于精装房交付的交易习惯；

（4）若按照案涉合同的错误约定，则变成了仅有起居室部分需要进行简单装修，而厨房、卫生间等部分仍然是毛坯交付，案涉房产变成了部分装修交付、部分毛坯交付，明显不符合常理，且还会导致张山在交房之后甚至需要拆除该部分简单装修进行重新装修，反而会增加张山的装修成本；

（5）附近其他同期毛坯房交付的楼盘售价与本楼盘售价大致相符，甚至部分楼盘售价还高于本楼盘的售价，地产公司以此毛坯房售价，却需要按照精装房的标准进行交付，亦明显属于显失公平的情形。

【购房人观点】

案涉合同是有效的，地产公司应就案涉装修条款根据实际评估价格以现金形式执行。购房人不应对地产公司内部的工作失误承担任何法律责任。购房人和案涉合同附件六的错误没有直接的因果关系。签署合同与公示、备案的合同不符，地产公司涉嫌合同欺诈。若是地产公司员工因工作失职，其责任主体是地产公司员工，与购房人无关。

【法院观点】

综合本案实际情况，可以认定案涉合同中的装修标准并非地产公司的真实意思表示，理由如下：

第一，地产公司在住建局备案的文本与案涉合同关于附件六的约定内容并不一致，对于不一致的原因，地产公司已作出了合理解释，并提供了相应的合同版本制作证据加以佐证；

第二，如案涉合同附件六为当事人真实意思表示形成的合意，那么该约定应当是确定的、具有明确可履行性的，而案涉合同附件六里有关装修装饰的内容约定并不明确，所约定的装修材料没有相应的标准，如按照该约定履行，可能导致产生新的纠纷，因此该约定明显与日常交易常识不符。对此，张山未能作出合理的解释，也未举证证明双方对于案涉合同装修的标准曾进行磋商，或者地产公司曾以该标准对外进行广告宣传；

第三，从地产公司就同一项目住宅签订的合同看，在其发现签署的合同版本与备案版本不一致后，及时发出了更正公告，并且在与后续其他业主签订的合同中均与备案合同的样式一致。

【裁判结果】

地产公司与张山签订的《商品房买卖合同》中关于装修标准的表述变更为与《示范文本》一致的表述，即将“精装”改为“毛坯”。

【法律评析】

《民法典》第一百四十七条：基于重大误解实施的民事法律行为, 行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

重大误解是指行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的情形。要确定当事人是否存在因重大误解订立合同，合同内容是否属于可变更情形，应先确定合同内容是否为当事人的真实意思表示。

本案中，虽然案涉合同系因地产公司对标的物认识错误而签订的，但地产公司以重大误解为由请求变更该合同内容，还需要达到法律规定的因重大误解而造成较大损失的标准。如单就本案一份合同的情况看，地产公司按照普通标准履行案涉合同的装修装饰内容，不能达到使其遭受较大损失的标准，但地产公司还与数百户业主之间存在类似纠纷，上述数百户业主与地产公司签订的商品房预售合同均属于同一项目住宅，且合同约定的装修内容一致，如地产公司均按照签订的合同履行，则将确实导致地产公司遭受重大经济损失。因此，法院最终认定地产公司的重大误解成立，并支持了其要求变更合同的诉请。