借力万科系，华润置地重仓产业地产

　　采写 | 南都周刊记者 敖瑾

　　编辑 | 杨文瑾

　　继2018年首次公布产业领域发展规划后，华润置地在产业地产上又有新动作。

　　5月19日，华润置地新晋成员企业——润城新产业在深圳正式亮相。公司由华润置地和中城新产业合资设立，业务布局为产业运营服务和产业空间载体开发。

　　值得一提的是，华润置地这次选择的合作伙伴——中城新产业，由原万科老将刘爱明创立，股权穿透后会发现，万科合计持有中城新产业10.9%股权。

　　早在2017年，华润置地就把产业地产，确定为房地产发展进入存量时代后，公司业绩增长的新发力点，并在此后的时间里，紧锣密鼓地开启了对产业地产的战略布局。这次牵手中城新产业，无疑意味着华润置地对产业发展有了更深入细化的发展方向。

　　两大股东共同决策

　　工商资料显示，润城新产业在今年3月31日注册成立，注册资本为1000万元，经营范围包括房地产项目投资、产业园区投资、产业园区管理服务、规划设计咨询、企业管理咨询、物业管理、自有物业租赁等。

　　股权构成方面，华润置地和由中城新产业全资控股的中城新产业创新发展，各持股40%，深圳合创共赢投资企业持股20%。据中城新产业总经理马洪波透露，深圳合创共赢的20%股权实际上属于润城新产业的管理团队，“每一位管理人员按照未来业绩、员工排序、贡献程度来分配股份，两年之内将确定最终的股权配比。”

　　公司治理层面，马洪波表示，润城新产业采取董事会治理模式，由董事会作出决策，职业经理人团队执行。公司的两家大股东共同决策，没有任何一方拥有绝对主导权。

　　在亮相发布会当天，记者了解到，润城新产业的业务布局囊括产业运营服务和产业空间载体开发两大部分，定位为“专业产业运营服务商”。接下来将深耕智慧领域和健康领域两大领域，对应的垂直四大产业方向分别是智能制造、生命健康、智慧城市、北斗产业。其中，智能制造和生命健康，是现阶段润城新产业重点聚焦的两大部分。

　　据马洪波透露，在润城新产业正式成立前，华润置地和中城新产业双方进行了长达一年多的洽谈，以明确各自的工作和职能分配规划。

　　为了让新公司业务能更好地开展，华润置地和中城新产业双方对各自原来的业务布局，也做了一些相应的调整。马洪波介绍，中城新产业原来为政府提供产业运营服务的这部分业务，将全部转交由润城新产业开展。但他同时透露，华润置地和润城新产业则仍然会有产业地产业务上重合的部分。

　　发布会数据显示，润城新产业目前在全国布局的产业园区项目超过50个，园区签约面积超过300万平方米，运营面积200万平方米，园区贡献税收27亿元。其中，超过40个产业园区项目聚焦在粤港澳大湾区。

　　马洪波表示，目前还有很多项目在陆续揭牌中，一部分已经摘完牌，正在注入润城新产业，华润置地与中城新产业都往润城新产业注入了原本自身的一些产业项目。

　　产业地产如何破局

　　华润置地在2018年首次公开了产业地产的发展战略。

　　2018年4月17日，华润置地举办“华润置地X OWIN国际产业创新峰会”。会上，华润置地华南大区副总经理赵荣提到，华润置地在向综合型城市开发运营商转型，这个战略包含三大块：城市更新、代建代运营、以及产业地产。他强调，华润置地本应是房地产界的“产业之王”，因为华润集团旗下的产业实力强大，虽然起步较晚，但在产业地产方面的发力和战略规划正在迅速形成。

　　也是在这次峰会上，华润置地第一次对外展示了公司完整的“产业地产蓝图”，包括“六镇一体”产品模型、四大落地产业创新项目等。

　　然而，被华润置地寄予拉动未来业绩厚望的产业地产并不是一块容易啃的骨头。

　　一名资深业内人士对南都周刊表示，目前全国范围内得到认可的产业地产项目屈指可数，并直言“深圳目前还没有真正做得很好的产业项目。”

　　深圳市合一产业运营有限公司总裁金鉴在接受采访时曾强调，产业地产的核心在于构建和发展产业，以及如何完善和提升一个城市的功能，而不是物理空间的开发与建设。他表示，“真正的产业地产是以产业为依托，地产为载体，通过对产业的发展，借助物理空间的开发与建设，同时进一步提升和完善城市功能。”

　　目前来看，联合了华润置地和中城新产业的润成新产业，或许有望击破产业地产发展的这些难点。

　　马洪波在接受南都周刊采访时表示，在润城新产业的运作过程中，华润置地和中城新产业双方将发挥不同的业务优势，华润置地的优势主要体现在，为润城新产业赋能，提供足够的产业资源，因为华润集团本身就有庞大丰富的产业内容；中城新产业更突出的优势则是，拥有技术能力和实操经验，可以连接政府和企业，消弭双方之间的信息差。

　　公开资料显示，中城新产业比华润置地更早进入产业地产的赛道。

　　2015年，中城新产业由原万科老将刘爱明牵头于创立，注册资本2亿元，经营范围包括投资兴办实业；企业管理咨询等。中城新产业与多家头部型房企如碧桂园、万科、中海、保利均有深度合作，华润置地首个产业地产项目、华南首个产业园，也都是与中城新产业联手，双方合作已经有五、六年之久。

　　“原来华润置地的很多园区都是交给中城新产业经营管理，两家公司之间已经度过最初的磨合期，具备合作基础。”马洪波称。

　　未来目标：独立上市

　　华润置地虽然发力产业地产的时间不算早，但步子迈得很大。

　　此前，赵荣曾总结过，华润对于旗下的地产业务发展思路历经三变。

　　第一，2000年代之前，华润通过并购试图打造中国房地产的江湖霸主；第二，2000年代之后，华润置地通过 “都市综合体”业务模式进击行业前十；第三，便是华润置地发力产业地产，谋求下一个时代的弯道超车。

　　2017年7月，华润置地成立了新的产业基金事业部，这个全新的部门是华润置地的一级组织机构，由当时的副总裁王坚强兼任总经理，旨在以推动华润置地做大规模、创新转型为目标，围绕房地产产业开展各类基金业务。

　　2018年，在向外界首次披露公司产业发展战略目标后不久，华润置地拿下青岛市黄岛区滨海大道北、琅琊台南路西地块，开展公司的首个产业地产项目。值得一提的是，当时与华润置地合作的就是中城新产业。

　　2020年年报显示，华润置地实现综合营业额1795.9亿元，其中开发业务结算营业额1571.4亿元；包含产业地产在内的生态圈要素业务的营业额则为154亿元。

　　马洪波在接受采访时透露，今年润城新产业的销售业绩是10亿元。在未来三年，润城新产业的产业运营面积必须达到400万平方米；深度服务企业客户超过1万户；累计开发建设主题园区必须超过50个，每年新增签约重资产项目分别不少于10个、15个、20个。

　　而更长远的目标则是，将润城新产业独立上市。

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