2021年2月，自然资源部要求22个重点城市住宅用地实现“两集中”：一是集中发布出让公告，且2021年发布住宅用地公告不能超过3次；二是集中组织出让活动。
中指研究院全程关注重点22城住宅用地集中出让活动，并将持续发布“两集中”供地城市系列解读报告，为读者提供参考借鉴。
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5月24日，济南迎来“两集中”新政之后的首次集中土拍。土地出让数量达114宗，其中住宅用地73宗。涵盖主城区及高新区、莱芜区、钢城区、章丘区和济阳区，本次集中土拍主城宅地均设置了“限地价竟建政府储备性公有房”的规则。最终溢价成交地块30宗，78宗地块底价成交，6宗地块流拍，共计成交规划建面709.5万平方米，揽金高达282亿元。
济南市首批集中供地出让情况
本次集中土拍出让面积合计342.7万㎡，规划建面785.4万㎡，主城住宅用地均设置了“限地价竟建政府储备性公有房”的规则。
数据来源：CREIS中指数据
区域分布方面，市中区供地宗数最多、面积最大，供地23宗，供应规划建面143.8万㎡，占比18.3%；其次是历城区，供地15宗，供应规划建面119.7万㎡；槐荫区、长清区和章丘区的供应建面均超过100万平。主城区的历下区本次有9宗地块出让，供应规划建面60万平。
经过一天的激烈竞拍，本次集中供地共成交108宗地，总成交金额达282亿元，总建面约709.5万平方米，平均溢价率10.8%。
本次成交地块中底价成交78宗，成交总价152.4亿元，占成交额的54%；30宗地块通过竞拍溢价成交，成交总价129.4亿元，占比46%；6宗地块流拍。
数据来源：CREIS中指数据
各区域成交总价来看，市中区成交总金额最高，高达80.7亿元，位居各区域首位；槐荫区成交额位居第二，达44.7亿元；历城区和历下区成交金额相当，分别为40.2亿元、39.9亿元，本次出让中位列第三、第四。从成交面积来看，市中区成交规划建面最大，23宗地块共成交143.8万㎡；槐荫区13宗地成交规划建面113.1万㎡，位居第二；章丘区17宗地成交建面98.5万㎡排在第三位。
从成交区域来看，市场分化较为明显，主城六区仍为房企争夺热点，其中南北康、王府庄、济南新东站片区山塑和张马屯地块竞争最为激烈。成交楼面价最高的单宗地块是南北康地块中的C-1地块，楼面价达13473.29元/㎡。溢价率最高的地块同样是这批南北康地块，溢价64.4%。
● 南北康片区07街区经营性用地：
数据来源：中指·地主
南北康片区07街区四宗住宅用地和一宗商业用地捆绑出让，是本次集中土拍热门地块，共吸引龙湖、万科、保利发展、绿城等多家房企入场，经过143轮竞拍，万科最终以36.37亿元成交，溢价率64.4%。
南北康片区07街区经营性用地C-1地块建设面积20678㎡，容积率1<地上容积率≤2，地下容积率≤1.1，规划建筑面积41356㎡，规划用途为城镇住宅用地。
南北康片区07街区经营性用地C-2地块建设面积34410㎡，容积率1.5≤地上容积率≤2.7，地下容积率≤1.5，规划建筑面积92907㎡，规划用途为城镇住宅用地。
南北康片区07街区经营性用地C-3地块建设面积28261㎡，容积率1.5≤地上容积率≤2.1，地下容积率≤1.2，规划建筑面积59348.1㎡，规划用途为城镇住宅用地。
南北康片区07街区经营性用地C-4地块建设面积28170㎡，容积率1.5≤地上容积率≤2.5，地下容积率≤1.4，规划建筑面积70425㎡，规划用途为城镇住宅用地。
南北康片区07街区经营性用地B-1-1地块建设面积37864㎡，容积率1.5≤地上容积率≤4，地下容积率≤1.8，规划建筑面积151456㎡，规划用途为商务金融用地。
地块所在位置是市中区，地块北面是绿地新里程和万科山望项目，周边有华润公元九里和鲁能领秀城项目，目前有学区加持，房地产市场热度较高。
●原山东塑料厂A-1地块、A-2地块：
该地块吸引了海信、万科、金地、华润等十几家房企缴纳保证金，有10家房企进行竞拍，大华集团以99838万元的成交价格，竞得原山东塑料厂A-1地块 ，成交楼面价为7736.11元/㎡，溢价率48.77%。以41594万元的成交价格，竞得原山东塑料厂A-2地块 ，成交楼面价为8484.33元/㎡，溢价率54.26%。
山东塑料厂A-1地块建设面积47798㎡，容积率1.5≤地上容积率≤2.7，地下容积率≤1.4，规划建筑面积129054.6㎡，规划用途为城镇住宅用地。
山东塑料厂A-2地块建设面积29356㎡，容积率1.0<地上容积率≤1.67，地下容积率≤0.84，规划建筑面积49024.5㎡，规划用途为城镇住宅用地。
地块周边在售项目主要是中粮祥云和天鸿万象东方，中粮祥云首开入市价格在1.2-1.3万左右，今年价格略有上调。天鸿深耕此区域，在售的是万象东方分期。山塑地块靠近新东站，目前此区域周边比较荒凉，属于正在开发区域，有大量土地待入市。
●张马屯片区第四批用地项目C-3地块、C-5地块：
数据来源：中指·地主
济宁城投嘉华&瑞马集团以24721万元竞得张马屯片区第四批用地项目C-3地块 ，成交楼面价为10448.19元/㎡，溢价率36.43%。以30819万元的成交价格，竞得张马屯片区第四批用地项目C-5地块 ，成交楼面价为8605.34元/㎡，溢价率36.43%。
张马屯片区第四批用地项目C-3地块，地块编号2021TDGP12Y0064，建设面积19717㎡，容积率1.0<地上容积率≤1.2，地下容积率≤0.7，规划建筑面积23660.4㎡，规划用途为城镇住宅用地。
张马屯片区第四批用地项目C-5地块，地块编号2021TDGP12R0065，建设面积17907㎡，容积率1.0<地上容积率≤2.0，地下容积率≤1.1，规划建筑面积35814㎡，规划用途为城镇住宅用地。
目前片区内主要在售项目为中建蔚蓝之城、碧桂园CLD凤凰首府、奥体时代，中建蔚蓝之城售价在1.2-1.4万左右，随着片区北部项目进入尾盘，房源减少，价格略有上调。片区内主要是刚需、刚改项目，教育资源一般，片区南部和北部都有地铁，交通优势明显。
●王府车辆段上盖开发项目地块E、F地块：
数据来源：中指·地主
两宗地块均吸引了十几家房企缴纳保证金，多家房企参与竞价，王府车辆段上盖开发项目地块E经过53轮竞拍由建发房产以88357万元的成交价格竞得，成交楼面价为7113.79元/㎡，溢价率42.02%。建设面积44359㎡，容积率1.5<地上容积率≤2.8，地下容积率≤1.5，规划建筑面积124205.2㎡，规划用途为城镇住宅用地。
王府车辆段上盖开发项目地块F 经过41轮竞拍由海信地产以61665万元的价格竞得，成交楼面价为7611.55元/㎡，溢价率49.24%。建设面积32406㎡，容积率1.5<地上容积率≤2.5，地下容积率≤1.3，规划建筑面积81015㎡，规划用途为城镇住宅用地。
成交明细
数据来源：CREIS中指数据
“两集中”供地解读
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