北京楼市：东坝的潜力有多大？大部分人都看错了

　　我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

　　以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

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　　提问：房姐好，京籍二套，首付500，想买总价700以内的房子，非自住无学区需求，主要是投资保值，目前关注望京和东坝，重点看望京新城，南湖东园一区，首开常青藤，帮忙看看排序先后，谢谢！

　　回答：你好，北京这个房价，有非常严格的梯度，东坝瞄准的人群就是：总价600-650w左右，必须买在朝阳，必须次新房，必须低密度，有学区，最好小三居，这么一群人。 你好好研究就会发现，朝阳只有东坝符合，东坝的上一层是新北苑，下一层是管庄，非常明显的梯度。 你的预算也是在这个区间，不买东坝，买望京。 从地理位置上来看 望京好于东坝。 所以，如果你预算是一个死数的话，你就要在房子品质和地段户型之间做一个折中 你要买望京，肯定是品质最不好的。 望京新城属于标准的老盘，当年是望京刚出道的标杆盘，目前自然有不少韩国人业主，各种小店餐厅超市遍布小区，生活配套非常的方便。 无奈产品实在隔了两个时代，加上大社区维护起来比较困难外立面显得比较破，品质是缺点，学区属性也很一般。 南湖东园略好一点。

　　提问：您好！凌云名苑和凯德品元选哪个？

　　回答：凌云名苑我记得这小区塔板结合，规模不大，就是比较新，成交不是很活跃 我宁愿买奥森附近的纯板楼了 比如美伦堡 澳林春天的板楼 凯德品元这个小区的问题就是涨幅太慢，大塔楼。 建议看看牡丹园的金尚嘉园，稍远，但是板楼，品质好

　　提问：女神，您好！初次拜读分享，非常受教！求答疑解惑！ 一、家庭介绍：朝阳中海大户型全款（学区差），JY贷已经申请，金额可出800（年化3.8左右，三年期先息后本，十年授信）；手中子弹1800左右。所有资金1月底到账成活期现金。天通苑一层两居室九十平米SFSD，通州自住商品房一套九十平米无贷。未来收入年均300～600+ 二、需求： 在厌恶风险并且陆续出天通苑和通州房产的前提下，希望本年前后上车学区+自住（孩子一个，2025年入小学）。目标海淀，西城。渴求中上等（一类一流，一类二流）学区，家中妻子老人不考虑工作时间和通勤障碍。另年均支出大额保险及家内外支出200左右。求大师级详细购房指导攻略！谢谢

　　回答：感谢付费，东西城学区走的路线完全不同： 西城：传统+高干路线 海淀：高级知识分子路线 东城：佛系路线 所以，选择哪个区，还是要看自家孩子的具体情况： 如果娃中等偏上，又能拼得了爹，就去西城；如果娃特别聪明就去海淀、参加择校；如果既拼不了爹，也拼不了娃，但还是希望娃能接受较好的教育，就去东城。 但无论如何，还是要选择相对均衡的片区，这样比较保险一些。 比较均衡的片区： 西城：德胜、金融街、月坛。德胜片区，拼爹远没有金融街、月坛那么严重，所以被称为平民学区。 海淀：中关村、海淀、万寿路、上地。 东城：除了天坛、永定门外和东花市、崇文门、前门2个学区外，其他都还算可以。推荐万柳可以主看，光大水墨东南\/西南，康桥水郡南北、世纪城观山园的南北。还有紫金长安、上地佳园、西山庭院、美丽园都可以淘一下

　　提问：房姐你好，北京的刚需，别的城市有房贷，北京是二套贷款，首付预算190-200。想购入一个迷你两居。夫妻二人都是做IT行业的，所以希望能挨着进城比较快的地铁线。请问有推荐的区域吗？谢谢

　　回答：按二套标准只能350以内的标的，北面看看霍营板块的 华龙苑南里、华龙苑中里，不过小区老了点，貌似要做旧改，外立面会有改善，还有就是天通苑板块，东面看下 常营和管庄，像 金隅丽景园和住欣家园 也都是上车盘。南面看下旧宫亦庄板块

　　提问：请房姐指教，青岛人，有1500万现金，想买北京房产，应该买哪里，怎么分配最合理。

　　回答：你好，1500万资金很大量级。 山东整体不适合，基本只有北京上海深圳可以装下。 1500首付，首先需要考虑「贷款」，怎么才能贷足？ 单套房产贷款超过1000万比较难，也就是说，如果购买总价1800以上标的，贷款可能不足。 除了贷款本身上限，个人收入流水也对应贷款能力，需要先看过你的流水材料，评估流水适合进行怎么样的贷款。 1500建议可以分拆成两套，总价1700+1800左右。 这个区间，适合望京一套标杆品质花园＋CBD周边高层平层带中国尊视野。 不能深耕北京，又有大笔资金，就购买性价比和品质上选的终极标的。 如果贷款流水不足，有可能还需要调整标的的范围，类型。

　　提问：房姐您好！新人首问。 目前家庭名下共有2套北京住房，一是西城金融街两居学区房（夫妻共有，已做dyd），一是朝阳褡裢坡两居二类经适房（配偶京籍独立产权，无任何贷款），近期家庭年收入不稳定。 问题1：可操作购入成寿寺附近金第润苑两居回迁房，单价约3.8万（总价约350万），手续靠谱，据说2年可下房本，不知作为纯投资是否合适？如果2年内房本没有按时拿到无法出售，家庭会面临一定现金流风险。 问题2：由于近期银行dyd利率较低，是否应先将朝阳房产抵押变现（变现后共有约400万子弹），再做投资？投资方向应倾向于房产，还是金融方面（例如年化8%的信托）？ 问题3：近期厦门房产是否还有投资空间？

　　回答：1. 不建议碰，无法确定的事情没必要去赌，风险过大，正常选筹投资心里更踏实 2. 思路没错，北京现在的dyd的政策非常友好，建议盘活资金。80%的房产+20%其它金融衍生产品的资产配置比较合适，能对冲部分风险 整体收益更平滑

　　提问：房姐您好，买房小白，因北京社保到6月后就满五能在北京买房，首房首贷，有几个购房需求请教： 1、 购房总价350万内一居室，希望是60平以上满五唯一；目前关注的是朝阳板块常营北京新天地、朝青国美第一城、双桥的朝阳旺角，可以首选哪个小区？或有其他小区推荐？结合自身需求：婚前购房，希望该房可在未来5-10年稳定涨幅合适卖掉换大两居。 2、 银行流水：单位年前把浦发工资卡换成了江苏银行工资卡，因此从去年12月-现在，工资一到就1-3日被我转到了浦发上，按房姐之前说的合格的银行流水，那江苏卡就不符合标准，而浦发卡虽然有比较漂亮的金额入账且有富余，但收入中缺少“工资”字样的，是否也不符合标准？

　　回答：首选国美第一城，还推荐看 朝青 炫特嘉园，十里堡 京棉新城 公司走的工资代发就不用担心，一般社保账户流水或个人纳税单也都是有效证明。流水也能找懂行的中介帮助包装，不是大问题

　　提问：房姐好，首次提问请指点：sfsd，首付250w，计划买总价530w的房子，加税费、中介费最多能承受550w（第一次买房不太敢抵押等操作）。已婚没娃，家里有东城地安门一套平房，暂时满足小两口自住，想买一套两居室等未来有娃自住。活动区域在东边，不考虑学区，所以看了十里堡、青年路、望京、常营片区，最后选定了以下几种方案： 1. 国美第一城两居室，次新生活比较便利，但两居以后还需置换。 2. 晨光家园A区三居室，稍微有点老，但离地铁近，三居可以满足未来孩子、老人和孩子三代共住，短时间不置换也无所谓。 3. 同等价位可以买天通苑大三居，但我们上班都在东边，交通可能不太方便，一直还没去踩盘。 想问下，从保值、未来发展来看哪种方案比较好？有过有其他小区推荐也可以，谢谢

　　回答：晨光家园在十里堡片区的中心位置，离朝阳大悦城很近，周边配套齐全。缺点就是非封闭管理，物业一般。 国美居住人群更年轻些，周边配套也不错 这两个盘都是能跟上大盘涨幅。 近期有要孩子的计划或者5年内不考虑置换的情况就选择晨光家园 另外还可以看下 青年汇佳园都 北京新天地 柏林爱乐

　　提问：亲爱的房姐您好，新人首次提问～本人北京户口，名下有一套石家庄房产84平，还剩20贷款，房本正在办理中，估值100，如卖最多还剩80；北京通州梨园有一套小产权父母名下，80平，目前正在出租，跟中介公司签了五年租约，还剩四年，月租4700元。用这个租金让父母租了带电梯的房子。目前手里有80子弹，想入手通州房子，有两个想法：1.卖掉石家庄添加钱在通州投资，看过k2十里春风，长期持有十年不知有无潜力？或给其他推荐？未来希望可以再换到市里离我们近点方便照顾 2.自住保值，目前可承受总价在250万-300万的房子，还最好离医院近，希望给点建议，最近看了苏荷时代和珠江丽景（户型较差）或者还有其他推荐？感谢！

　　回答：1. k2十里春风说是在通州，其实在廊坊，位置很偏僻，不建议买 2. 珠江丽景不推荐，苏荷时代还不错，另外可以看看 上潞园，新华联，新通国际花园，DBC加州小镇，蓝调沙龙

　　提问：房姐：您好！ 拜读了很多您对北京房产分析的文章，真的相见恨晚。我目前想在北京入一套，主要需求是自住，当然也希望有投资属性保值增值，烦请您给分析指导。 【基本情况】 本人男，41岁，户口本上未婚；自己开公司，收入60w左右（公司业务模式不能完全确定）；孩子国外出生，将来计划走国际学校路线，先不考虑学区房；我俩都有北京房票都未在北京买过房，感觉自己之前打法不太对，子弹基本打没了，目前只有80w。 【房产信息】 目前在燕郊共有5套，均在燕顺路上，小区品质在燕郊算不错的小区： 第1套：60平，贷款还清，在我名下，准备出售但目前价格太低； 第2套：60平，有25万贷款，利率85折，月供1200元，在亲戚名下，也准备出售但目前价格太低； 第3套：89平，在我名下，无贷款，父母住，不准备出售； 第4套：99平，首付80万，贷款170万，月供9400元，在法律上没结婚的LP名下，岳父母住，不准备出售； 第5套：127平，首付150万，贷款150万，月供9100元，自住，在LP名下，不准备出售； 【初步想法】 本计划地铁22号线开通后燕郊涨一波后，把第1套和第2套出售后再在北京购入1套，但就目前北京房价台头趋势，加上疫情影响燕郊人民进京真的是太难了。所以最近很纠结，想趁着北京房价大涨前买，但子弹缺口好像有点大，我在想是否可以用信用卡+经营贷凑出首付的方式购房（但北京经营贷只认北京房产，也有贷款中介说可以认燕郊的房，但年化5以上）。 【疑惑问题】 1、是否可以现在加足杠杆，凑足300万左右首付，选择550-600万左右的房子,尾款做按揭，但是按揭最多187万，所以首付还得多准备。 2、看您公众号不建议碰建外SOHO、万达广场、后现代城4-5号楼这种虽70年产权但办公性质的非纯住宅，我觉得位置真的是太好了，入手的话可以自己办公，想听听您的建议； 3、经营贷怎么个方式好，贷款中介一般是1个点服务费，但之前从没有碰过贷款中介，还是说自己直接去银行贷款部。 4、有的中介建议：先全款拿下（代购月息1.8-2%），然后房产证下来再经营贷，但是这代购利息太高了。首付可能是600W*0.4+利息费手续费等。 5、还是说再等个一两年，首付再准备一些，或燕郊到时行情能稍好些，这样压力小些。 6、东四环（北到三四元桥南至十里河十八里店）附近性价比高的好（合适）楼盘烦请房姐推荐。 感谢。

　　回答：1. 未来的现金流稳定可以加杠杆，收入有不确定性最好保守一点看400上下的标的，投资一定要在自己的能承受的范围内 2. 这类产品涨幅很差 租金还行，大多是办公的，出租的，房产投资是要有人接盘的，没什么人愿意买这类产住居住，这是核心问题。如果你刚好需要办公，也可以考虑，但要知道其中的利弊 3. 就算你去银行，他们也是将你推荐给外面的贷款中介，这个是有利益关系的，建议找熟悉或靠谱的机构 4. 想入大标的，没有其它的拆借渠道，也只有这种方式了 5. 等燕郊起来了，很可能北京也够不上了，如果压力过大，就上小标的 6. 建议看下 看看 朝青、石佛营、十里堡、方庄等板块，选筹看下 炫特区、青年汇嘉园、CBD传奇、朝阳无线、国美第一城、10AM新坐标