無房 | 合景泰富唐凌：“交子大道合景泰富段”是如何练成的

“十四五”规划开局之年，2021年具有特殊意义。2021年是地产行业未来十年的关键转折点，也是地产行业从“老地产”向“新地产”迈进的一年。

2021年在“房住不炒”、“三线四档”、土地市场集中供应新规等长效机制的延续下，房地产市场将进入平稳期，更加考验房企的运营管理能力。鉴于此，中国网联合無房策划《“新地产”成都领袖》大型人物高端访谈，聚焦新形势下企业掌舵人的新思考、新实践、新作为，把握行业机遇，引领行业发展。

此为第二篇，我们对话了合景泰富成都公司总经理唐凌。

2020年5月12日，大源板块天府三街附近一宗约46亩的商住用地出让，这是大源板块5年来首次供地，因其在大源板块的“腹地”位置，也被称作大源的最后一块拼图。

高新区“面粉”断供已久，这宗土地更有了“兵家必争”之味，但令人意外的是，地块仅龙湖、金科、合景泰富、圣桦四家房企参与竞拍。

只因高新区为这宗地设下了五项严苛条件：

第一，须引进符合成都高新区主导产业政策，重点引进5G与人工智能、大数据与网络安全等新经济领域产业项目；

第二，须将工商、税收关系迁入高新区；

第三，须在2020年12月15日前引进外商，直接投资实际到位不低于3000万美元；

第四，三年内，竞得人及其引进的产业项目合计在成都高新区范围内纳税总额须不低于1.5亿元人民币；

第五，竞得人需自持50%商业建筑面积。

最终，拿下这宗地的是深耕成都多年的合景泰富。

回头来看，这宗地似乎是高新区为合景泰富“量身打造”的，相比其他房企，它更是高新区建设的主要参与者。

两者的关系，要从“城南CBD”金融城东西走向的主干道——交子大道说起，在这条长1.5公里的道路上，入驻了数十家世界500强企业，保监会、证监会、银监会等金融机构也落址于此。

在这么寸土寸金的地方，有半条街都是合景泰富的天下。这条街的北侧，被誉为“交子大道合景泰富段”，这里有合景·誉峰、悠方、摩方、W酒店、木莲庄酒店、MUSTEL酒店、U8酒吧街、合景·誉舍长租公寓，一家房企的多元化业态超级综合体支撑起交子大道的半条街。

作为城市运营商，合景泰富紧跟城市更新与发展进程，探索业态最优组合，进入一座城市并与之一起成长。这便是新地产典型的一种开发形式，合景泰富走在了队伍前列，也彻底融入成都这座城市。

以下为合景泰富成都公司总经理唐凌专访实录：

谈企业与成都共发展

無房：据悉，交子大道这宗地块是合景泰富高价拿下的，当时是基于怎样的考虑？合景泰富在拿地上有怎样的准则？

唐凌：2007年公司以6000多元/平方米的楼面价竞得该地块，当时地块南侧的中海房价徘徊在9000元/平方米，对比来看地价确实有点贵。

决定拿下这块地还是看重当时城市的规划利好，成都曾计划将市委市政府办公地预留在这宗地的500米范围内，将这一区域定位为城南中央政务区，这也一定程度上预示着地块未来的价值潜力。

紧跟城市规划，是我们拿地的一项重要准则。

無房：任职合景泰富期间，让您印象深刻的项目&事件是什么？

唐凌：让我印象最深的项目是合景·誉峰。

当时是这样一个背景：2007年拿地后，2008年先后经历汶川地震和全球金融危机，城市百废待兴，而我们要在这样的情况下做豪宅大平层，挑战可想而知。

当时成都还没有豪宅大平层的概念，我们下决心做广州誉峰的升级版，离不开三点判断：第一，看好成都楼市的发展，第二，中国整个楼市稳步上涨的基本面，第三，坚信我们的产品能够赢得市场认可。

不过针对城市不同的特性，我们当时剑走偏锋，做了极致差异化。当时十分流行泰式园林，我们就请来了泰国最好的园林设计团队——国际著名景观设计公司Bensley操刀设计。

而在室内装修上，港派梁志天的风格颇受欢迎，平层泳池是最大的亮点，誉峰也将这一概念融入到户型设计中，打造了3.6m×9m的入户泳池。这样的产品在成都市场是非常稀缺的。

当时很多客户甚至熬夜排队购房，盛况空前。誉峰第一批次发售了5栋楼，不到200户，开盘就售罄，首开当天上午就卖了6个亿。

無房：数据显示，悠方工作日客流3.6万，周末客流4.5万，商业氛围浓厚，而在CBD写字楼集中区做到客流互补不是易事，悠方的这种商业氛围是如何打造的呢？

唐凌：随着誉峰住宅产品于2015年售罄，我们将重点转向了商业综合体的开发和运营上。

商业综合体不像住宅可以标准化。悠方、魔方虽然建筑结构是有一定标准的，但立面设计和商业规划是有其独特性的，特别是我们的商场选择轻奢路线，就必须通过融合个性化设计元素来吸引客流。

为了形成悠方的最优方案，我们反复修改打磨设计草图，正式的设计图纸都改了二三十个版本，才最终敲定。

功夫不负有心人。我们所有的自持商业项目中，悠方最早开业，随后W酒店、U8酒吧街、摩方、MUSTEL酒店等也陆续迎来开业，目前能保持可观的客流量，得益于项目前期推进中所做的努力。

無房：在您看来，誉峰综合体成功的原因有哪些呢？

唐凌：第一，集团当时的战略眼光比较准，把城市研究做得比较透彻。

第二，目前成都的城市规划与交子大道的发展相适配。双子塔的存在，没有把交子大道与天府大道直接连通，相当于让中海和誉峰形成一个半闭环的生态圈，使这条街的聚集效应变大。另外，这里的交通动线比起周围的其他商业体也更好。

無房：在全国城市布局中，成渝地区的销售占比似乎还比较小。伴随成渝地区双城经济圈的发展，未来公司会加大对成都市场的投入吗？

唐凌：合景泰富一直深耕成都市场，目前在成都持有悠方、摩方和环球汇3个商场，以及W酒店、木莲庄酒店、MUSTEL酒店等7家酒店。合景将如此多重资产运营放在成都，就是看好整个成都未来的城市发展。

根据年报披露的集团下一步发展计划，未来还将增强成都、重庆等中西部城市的布局比例，进一步扩大公司在成都的影响力，与城市共谋发展。

谈房地产未来走向

無房：公司如何建立人才储备体系来满足发展的需要？

唐凌：地产行业面临的一个问题是，行业增长过快但人才储备却没有跟上，所以就造成了整个行业被挤压。

所以，我们公司每年都会招募管培生，不断补充和培养人才。以城市公司为例，每年招聘的MT、营销、商业、物业人才基本有一百多人，完全可以满足人才梯队的要求。同时，我们还有专门的入职引导考核体系、多维度双意愿自主选择等人才储备管理体系。

無房：您认为未来房地产市场更需要哪些方面的人才？

唐凌：未来房地产市场需要两类人。一类是真正懂经营的财务型人才，他既需要财务方面的能力，也需要懂得团队管理与经营。

另一类是数字信息人才。不论是新建市场，还是存量市场，房地产业的数字化与智慧化均具有很大的发展空间。以前房地产讲后台，现在讲中台，房地产与大数据、人工智能相结合是势在必行的。

無房：合景泰富在智慧化、数字化转型方面有哪些举措？

唐凌：我们正与SAP合作来共同构建数字化业务平台，SAP是全球知名的ERP供应商。

具体而言就是针对企业制造及供应链管理、人力资源管理、客户体验等方面构建数字化算法平台，这有助于我们进一步提升管控能力、抗风险能力和多元化发展能力，实现有质量的利润增长和业务扩张。

無房：您如何看待房企物业拆分上市热潮？未来会面临哪些挑战？

唐凌：以前房地产赛道相对传统和封闭，在国家“房住不炒”的楼市调控主基调下，房地产开发衍生出来的多元赛道变得十分重要。

越来越多的物业公司筹备上市，房企开始并购物业资产，正是因为物业确实可能是房地产下半场的一个重要方向。

一方面物业行业将是个有着万亿级体量的行业。另一方面，虽然盒马生鲜、京东等电商能解决从店铺到消费者手里最后一公里的问题，却解决不了从小区到消费者最后100米的问题，而物业是可以承载起这最后100米任务的关键角色。

未来的挑战还是在人才方面，物业轻资产化的人才缺口巨大，如何保证物业管理行业有充足的专业化人才，将是一项长期待解的课题。

谈对“新地产”的理解

無房：房地产正进入“新地产”阶段，新地产阶段意味着地产与城市发展更加紧密地结合在一起，诸如TOD建设、产业配套发展等相关领域，那么您是如何看待“新地产”这一概念的？

唐凌：我理解的新地产，是与城市运营强相关的一个概念，它有很多的尝试方向，比如TOD建设、文旅小镇、环保、智能、产城发展等等，都可以囊括进来。这些领域开发商或有涉足或在深耕，对我们来说，仍然是做好城市综合运营商这个角色。