REITs会破发吗？

　　作者：定投从零开始

　　来源：雪球

　　周一发行的9只REITs全部超额募集 ， 结束发售 。 最终的配售率 ， 昨天也都出来了 。 我将配售比例整理了下 ：

　　配售率最低的首钢生物只有1.76% ， 最高的东吴苏园也才12.3% 。

　　我不是嘴炮型选手 ， 既然推荐 ， 我自己肯定也会参与 。

　　最后一共凑了100万参与红框内的5只REITs ， 今天配售结果也出来了

　　100万参与 ， 最后一共也才配售了4万2

　　可能很多人觉得这个配售率有点低 ， 吐槽的很多 。

　　但真的低吗 ？

　　我的看法可能和大部分人都不大一样 ， 对这个配售率 ， 我已经很满意了 ， 有可能 ， 未来还会更低 。

　　这是个数学题 ， 算一下 ， 就懂了 。

　　以我自己为例 ， 参与REITs的都是不会买基金的闲钱 ， 原来这些钱也都是在做各种理财 。

　　大部分资金95万+ ， 周一申购 ， 如果明天能退回 ， 那资金占用时间也就4晚 ， 如果下周退 ， 也就7天 。

　　100万1天的理财收益大概100元左右 ， 4天就是400元 ， 再加上中签的4.2万到上市前正常的理财收益 ， 总的资金成本怎么算都不会超过1000元的 。

　　成本想清楚了 ， 剩下的就是考虑收益的问题了 。 以我为例 ， 现在中签4万2

　　如果上市平均涨5% ， 收益2100元 ， 已经肯定不亏了 ， 起码不会低于理财收益率

　　如果上市平均涨10% ， 收益4200元 ， 已经远远超过理财收益了 ， 随便年化一下 ， 妥妥的20%以上收益率 。

　　如果真的有人炒作30% ， 收益12600元 ， 我下次就不是凑100了 ， 而是去贷款凑200来打 。 。 。

　　这就是数学题 ， 大家自己动动手算一算 ， 是不是这样 ？

　　数学算清楚了 ， REITs要不要打 ， 也就想清楚了 ， 4.2%的中签率是低还是高 ， 也就清楚了 。

　　只要上市后会涨 ， 未来无穷的低风险资金会涌入这个市场 ， 就像可转债中签率 ， 未来配售率也会一降再降。

　　有人说 ， 上市会不会破发呢 ？ 根本不可能 。 。

　　第一从游戏机制上讲REITs发行和传统封基发行是两码事。

　　传统基金发行都是卖给基民的 ， 上市折价溢价 ， 涨不涨都无所谓 。 而REITs呢 ？

　　从战略配售 ， 到网下询价发行 ， 全部都是机构参与 。 从游戏规则上 ， 原始权益人最少占20% ， 网下配售最少占80%中的70% ， 基民最多就只占24%的份额 （ 80%*30% ）

　　理论上是24% ， 实际上首批REITS ， 连12%都没有 。 。

　　机构购买了绝大部分的基金份额 ， 有可能自己砸盘让它破发吗 ？

　　何况如果破发了 ， 下次还有机构会陪基金公司玩REITs发行吗 ？

　　机构不参与 ， 以后想发都发不了 。

　　不管是游戏规则 ， 还是机构自己 ， 都不希望REITs上市破发

　　第二破发的话收益吸引人

　　上图是9个REITs预期的分红收益率 ， 普遍在4-9%之间 。 可能有人会觉得仓储物流和产业园的分红率比较低 。

　　但是这两类是属于所有权REITs ， 如果地价上涨 ， 还能享受地价上涨收益 。

　　就和现在买房似的 ， 买房要指望租金 ， 那得饿死 。 本质上是租金+地价上涨双轮驱动 。

　　总之 ， 所以如果上市破发 ， 这REITs长期拿着 ， 租金就已经保底不亏 ， 如果地价上涨 ， 更是爽歪歪 ， 对低风险资金吸引力有多大 ？

　　对于希望长期持有REITs的 ， 一旦破发 ， 等于他们有以低价去抄底机构的机会 ， 一样会导致大量资金涌入再把股价拉起来

　　所以大概率是不可能破发的 ， 想上市后买REITs的同学 ， 与其指望破发 ， 还不如希望上市首日涨幅小一点 。

　　第三申购倍数很高

　　这次REITs发行 ， 就我了解到的情况 ， 大部分线下券商都没做好准备 ， 基本没怎么用力去推广 。

　　线上的各路大V ， 好像除了我之外 ， 也没看到有谁在号召粉丝参与的 ， 基本都还在说上市后会有折价 ， 建议等上市后再去折价购买 （ 做梦呢 ）

　　就这样 ， 都是十几倍二十倍的超募 ， 大部分REITs配售率低于5% 。

　　等上市后 ， 这些资金稍微分一点在二级买入 ， 怎么也不可能破发吧 。 。

　　总之 。 。

　　不要嫌现在的中签率低 ， 从收益率上看 ， 只要上市后涨幅有10% ， 对于大笔资金而言 ， 就是年化20%以上的低风险套利 。

　　而且REITs申购是必须现金参与 ， 而且没有限购 。 对于1000万2000万的大资金而言 ， 与其去3-4%的理财 ， 不如来打打REITs 。

　　上市大涨就卖出短平快 ， 上市不涨就长期持有赚分红 。

　　左右都不亏 ， 如果你有几千万在银行理财 ， 你也会来搞。

　　所以以当前的市场热度 ， 上市后必然不可能破发 ， 不确定的只是有没有人来炒作而已 。

　　没人炒 ， 也许就和小肉可转债一样 ， 上市涨幅1-10%

　　有人炒 ， 也许就是大肉可转债 ， 涨20-30%根本不算事

　　像之前东财转债3期 ， 上市时转股价值才106 ， 凭什么开盘价就130元 ， 直接就赚30% ？ 不就是因为热度高 ！ 有人吵 ！

　　所以指望REITs上市后破发 ， 然后再抄底的 ， 洗洗睡吧 ， 起码几个月内是不可能的 。

　　未来参与的资金肯定越来越多 ， 配售率也会越来越低 。

　　最后 ， 听说这批9只REITs有望6月 （ 本月 ） 上市 ， 我们拭目以待 ！

　　我个人的建议是 ， 上市后第一天 ， 不要急着买 ， 等一等 ， 看一看 ！ 万一有人炒呢 ？

　　对于有兴趣参与REITs的同学 ， 与其指望破发 ， 不如好好凑钱 ， 下次REITs发行赶紧参与。

　　风险提示：本文所提到的观点仅代表个人的意见，所涉及标的不作推荐，据此买卖，风险自负。

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