西安迎来首次集中供地，对购房者影响几何？

西安迎来首次集中供地、西安迎来第8个“万人摇”，这是即将过去的这一周这两个话题是西安楼市最关注的。

与“万人摇”已经不是新兴事物相比，集中供地虽然此前在20多个城市已经完成首秀，但这对于西安这座城市来说则是首次，还是一个陌生事物。

而我相信，作为购房者，大家关心的是集中供地这种出让方式，到底对自己买房子会产生什么样的影响？因为这才是跟大家直接关联的。

因此，我们此文将帮大家解读一下集中供地对于购房者的影响。

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第一重影响：地还没拍，就已经知道房子会卖到多钱。

西安此次集中供地，有一个特点那就是开始执行“限房价、定品质、竞地价”，也就是说在土地出让的时候，已经定好了每块地上开发的商房的毛坯售价，包括安置房、商品房，这在西安的地产史上是首次。

也就是说，不管这块地最后拍到多么高的地价，房价是不能超过土地出让时的规定的。这对于购房者来说，当然是好事情，就丝毫不用担心地价推高房价了，现在就已经知道那块地上的房子到时候会卖到多钱，开发商也没有随便定高价的理由了。

同时，从土地出让到项目入市，即使按照高周转房企的速度，也意味着项目入市最快也是半年之后的事情了，对于一般房企而言基本是一年之后的事情了，也就是说目前土地出让中限定的房价，已经把半年后、一年的房价限定了。

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第二重影响：定品质，不用担心降标了。

目前西安正在执行严格的限价政策，在限价政策之下一些楼盘当备案价格无法达到预期之时，为了确保利润就不得不做出降标的选择。同时，还有一些楼盘，即使卖了一个非常不错的价格，实现了不错的利润，但在实际中为了进一步提高利润依然在做出降标的选择，特别是在园林绿化等方面，因为这个没有一个严格的标准，购房者更多的只能对照沙盘、宣传资料等。

而此次集中供地，每一块地在出让中均明确提出了“宗地商品住宅建设品质等执行高新区（曲江新区、航天基地、浐灞生态区、阎良区）住建部门相关要求”，这一点实际上就是为了避免开发商在拿地之后降标的可能性，“定品质”这对于确保购房者的权益当然也是一件好事情。

当然，土地出让文件中所提到的“定品质”到底都包含哪些方面，目前还没有看到详细的文件，只有竞买者才能看到。

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第三重影响：竞自持，会影响到新房市场供应量。

西安首次集中供地所挂出的20宗共计1643.09亩土地，剔除安置房、共有产权房用地之后，实际上市场化商品房用地只有811.369亩。按照最大计容建面计算，可开发商品住宅总建面约127.18万㎡。

一个季度供应的土地127.18万㎡的商品住宅可新增供应量，实际上在西安只够卖一个月，很明显的是从供应量的角度依然不足。

更重要的是，这127.18万㎡的供应量，所建成的商品住宅，并不是全部立马就能够入市销售的。因为，按照土地出让规则，西安此次集中供地基本上都规定了竞得人需要自持5-10%、最少自持10年，这意味着理论上来讲只有90%的面积可以销售，也就是不到120万㎡。

而这115万㎡也不是全部能卖的，因为按照西安此次集中供地的出让规则，限定最高地价，达到最高地价之后会竞自持面积……自持最少10年，自持比例最高达到50%!这意味着，此次集中供地可开发商的商品住宅，当竞拍到自持环节之后，实际上可销售的面积会更少，必然会影响到市场供应量。当自持比例过高的时候，将会进一步导致市场上无房可买的行情加剧。

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第四重影响：自持之后，开发商将这些房子怎么办？

从此次供应的几宗市场化商品住宅用地来看，拍到自持环节是大概率事件，而对于开发商而言，拿下这块地之后如何来处置自持部分，这将是一个考验。

在2016年、2017年的时候，北京曾经拍出过一些自持地块，要求开发商在规定年限内只能用于租赁不能销售。刚开始的时候，还有开发商采用变通方式，与购房者签订长达几十年的租赁合同，变相进行销售，例如一次性付10年租金等方式。

但很快，北京就出规定了，自持部分跟购房者签订的单次租期不得超过10年。西安在自持部分如何出招？值得关注！

对于真正的刚需无房家庭而言，开发商自持后通过租约形式出租给购房者，这实际上也是解决无房家庭住房困难的途径之一。当然，这一点要想能够完美执行，还需要租售同权政策的出台与细化，例如：落户，子女上学等方面。

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第五重影响：西安首次集中供地所定的房价，并不低。

从西安首次集中供地所限定的房价来看，其实并不低。

高新软件新城招商臻观府精装高层卖2.45万元/㎡，同区域此次出让的2块地毛坯高层分别给出了2.47万元/㎡、2.37万元/㎡的毛坯房源售价；曲江大明宫板块，华宇锦绣长安精装高层1.93万元/㎡，同区域此次出让的几宗小幅地块毛坯房源给出了1.98万元/㎡的均价；航天基地板块鑫苑府精装高层1.72万元/㎡售价的情况下，同区域此次出让的1宗地块毛坯房源给出了1.97万元/㎡的限价……

通过土地出让中这些限定的价格，很明显的是其毛坯房源的定价已经高出了目前同区域精装房源的定价，房价实际上是在暗升的，置业成本越来越高，这一点购房者实际上是需要看明白的。

因此，此时如果主城区有房源推售，应该做的是不要放弃每一次摇号的机会，这样的机会会越来越少的。

西安目前的集中供地刚刚挂出，即使是对于开发商而言，也还有太多的出让规则还没有摸清，对于购房者的影响也就有太多的方面等待给出答案。随着时间的推进，集中供地的拍卖，必将有更多的影响逐步浮出。