土地财政终结？楼市彻底变天？房产税非来不可……你想多了

6月，中国大部分地区农业生产进入“夏收、夏管、夏种”的大忙季节，财政部也没闲着，昨天突然出台了一份通知——

一石激起千层浪，昨天晚上开始，众多解读文章就已经火线浮出网络，标题一个比一个耸人听闻 ——

其中最大胆的评论甚至声称：这是一招 “ 直指本相 ” 的狠棋，打的是楼市真正的七寸。从此以后，整个中国楼市的逻辑都变了！

且不说土地出让金是不是中国楼市的逻辑支柱，仅就《通知》本身而言，并无一字涉及房地产调控；另外，《通知》的发文部委也只是财政部、自然资源部、税务总局和人民银行，并没有住房和城乡建设部。

说到底，这只是一份涉及到土地出让金征收部门改变的通知。

很多自媒体的文章为了抢流量宁做标题党，其实根本没有（或者不愿意）细读原文。《通知》第八条说得很清楚，“ 除本通知规定外，四项政府非税收入的征收范围、对象、标准、减免、分成、使用、管理等政策，继续按照现行规定执行。 ”

也就是说，从当前来看，只是征收部门发生变化，现行是自然资源局开票变成税务开票，其他都没变。在此之前，水利建设基金等非税收入已相继划转至税务部门，社保费已全部由税务部门征收。这次划转只是之前改革的进行，是改革的一部分，而非土地出让金自身的改革内容。就像社保费改由税务部分征收，我们普通人每月该交多少社保，仍然一分都不会少。

当然，对于一般房企来说，以前不乏拖欠、缓交土地出让金等行为，企业每拖欠一天都是撸政府的羊毛。现在改由税务部门征收，那力度自然大不同，应收尽收，一分都不能少、一天都不能拖！

由此可见，土地出让金要告别、用作转移支付、土地财政要终结等等说法，纯属臆想。

既然非土地出让金自身的改革，那土地财政自然也不会轻易终结。

数据显示，2020年，全国国有土地使用权出让收入8.4万亿元（这笔钱基本留在地方），同比增长15.9%，再创历史新高。今年前4个月，地方政府国有土地使用权出让收入2.1万亿元，同比增长35%。2020年地方税收收入不到10万亿，卖地收入与税收收入基本相当。许多城市对于卖地收入的依赖度超过100%，这才是土地财政的本相。

△30个典型城市土地财政依赖度。图据CRIC

按照规定，土地出让收入使用范围包括征地和拆迁补偿支出、土地开发支出、支农支出、城市建设支出以及其他支出，另外还要从中计提多项专项资金。在扣除各种成本和计提之外，大约还剩下30%，规范的地方一般都用来做经济建设。

换句话说，土地出让金是地方政府、特别是那些高依赖城市安身立命的铁锅，在没有其他新增大规模税源的前提下，中央还得帮着地方把这口铁锅端稳端好。

因此，对于土地财政来说，这份《通知》的最大意义是 “ 收支两条线 ” 执行更加严格，中央能够相对实时地掌控地方政府土地出让收入和支出真实情况。要想凭此终结 “ 卖地换钱 ” ，难！！！

还有一个比较普遍的观点认为，土地出让金改由税务部门征收，从而为土地财政向房地产税转型铺平了道路。

但是，这事和房地产税真没有关系。

在我国，房地产税是一个综合性概念，包括房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、契税、耕地占用税等等。老百姓说的 “ 房产税 ” ，其实是对房地产的持有环节征税。

持有环节收税，针对存量物业没有法理基础，也就是只能针对新购入部分，或者针对70年产权后资产，这部分税收能否弥补土地出让金进而改变土地财政很难说。另外，按照“税收法定”原则，立法过程注定相当漫长。这就好像几年前铺天盖地的讨论不动产登记联网，你看看有用吗？

与其期待这份《通知》会引出房地产持有环节税，不如关注下上月中旬的一场座谈会。

这场座谈会之所以重要，不仅在于与会的四个部门（财政部、全国人大常委会预算工委、住房和城乡建设部、国家税务总局），皆为房地产税利害相关方，更重要的是这次会议首提 “ 试点 ” 。不同于立法，试点可以通过行政途径下达，随时都有可能落地。大概率来看，一些房价涨幅过高的城市很有可能首当其冲。

最后简单总结一下，土地出让金征收部门改革，其实就是花钱的人不负责收钱了，但是花钱的人没变、钱的来源也没变。至于中国楼市的逻辑支柱，并不是土地供应方式，而是 “ 预售制 ” ，它的本质属性是金融。从今年开始全行业全面推行的 “ 三条红线 ” 政策，包括最近一些地方全面叫停 “ 过桥贷 ” 、 “ 赎楼贷 ” ，这才算是打蛇打在了七寸上。

对于土地出让金征收方式改革

以及对楼市前景的影响

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