【干货】产业地产运营的三大成功要素

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主题：中厚明德集团：第61期乡村振兴战略项目实操落地班——产业勾地项目实操落地班

时间：2021年7月3日-7月5日

地点：北京 ● 农广大厦（北京市朝阳区麦子店街24号）

随着新城镇化的深入，产业地产这块“骨头”已成为越来越多的地产企业追逐的对象。目前正作为一种新的模式将房地产开发推向更高的层次，进而实现土地利用、产业聚集、楼市兴旺和城区发展的良性循环。

一、为什么要转战产业地产?

现在很多房企转战产业地产，是因为三大诱惑：

1、首先是蓝海诱惑。

传统住宅市场、商业地产业与保障房领域，都已经成为红海，相比之下，产业地产还是处于蓝海阶段，受到开发商的青睐。

2、其次，是土地的诱惑。

对于地方政府来说，能给地方经济贡献的产业地产较受欢迎。地方政府首先考虑的是吸引投资、刺激消费对地方GDP和财政收入的贡献。产业地产在这一过程中扮演着日益重要的角色。地方政府对产业地产会给予大力支持，土地出让环节也变得非常灵活。

对很多政府来说，产业地产可以是工业用地出让，也可以是综合类商业用地。一般来说，产业地产园区中都会有一定比例的住宅配建，开发商通过这部分住宅回笼一些资金。

3、第三个诱惑，是金融的诱惑。

从融资上看，园区类公司的融资优势非常明显。原因在于园区类开发商依然可以通过多种渠道融资，且融资成本相对较低，一般都低于房地产行业整体融资成本。

二、产业地产成功运营的关键要素

1、打造全产业链运营模式，形成大跨度的专业运营能力

站在城市发展的高度，在城市建设开发的基础上，辅助政府进行城市基础设施的运营。

以企业为主导的产业园区，企业既是园区的投资者和建设者，同时也是园区的运营者和管理者，以城市运营商的定位全方位地参与到园区乃至城市的建设和运营中，全价值链能力储备和构架至关重要。

围绕城市的总体发展目标和发展规划，充分运用市场化的机制和手段，通过发挥企业产业优势和资源优势，结合城市发展的特殊机遇，既以经济利益为导向，又注意兼顾长远的社会效益，以此带动城市和区域经济的发展，顺应中国城市发展的必然。

2、创新和优化资金解决方案为产业地产构建强大资金平台

经过实践案例研究，主要体现如下三种解决方案：

方案1：“园区运营+地产开发”双线联动完成长短结合和销售持有平衡的有序开发格局。该方案的最大特征在于，通过“园区运营+地产开发”双线联动，二者形成良性互动，相互支撑。一方面，园区品牌提升区域价值，促进常规地产开发价值实现，另一个方面，常规地产开发反过来持续贡献园区长线开发的现金流支持。

方案2：债务性融资和权益性融资并举，构建多种融资渠道。

在产业地产开发方面，多数园区资金筹措已运用过多种融资方式――发行债券、开发银行贷款、商业银行贷款、财政投资、上市公司壳资源等，现有的资金渠道几乎90%是债务性融资。在长期资本支持的资金匹配方面，存在很大问题。

行业内，加大权益性融资力度，已经成为更加具有生命力的一种长期资本支持合作模式。

通过土地经营，引入战略合作伙伴，共同开发建设产业项目，后期通过退股等方式解决产业落地和资金问题。如营口产业园兰旗机场的建设，就是通过企业、政府和海航集团共同签订出资协议，共同开发建设产业项目。

方案3：设立基础设施投资基金、产业投资基金，着眼于产业地产的良好发展前景和资产增值，完成产业项目早期或当下开发任务。

3.聚焦“产业线”和“政府线”，强化产业规划落地和政府职能导入和支持

无论是产业转型升级还是产业转移，相关的政策支持仍显不足，不具备明显的驱动力;在项目概念、产业规划、产业服务以及园区优惠政策等方面缺乏差异化，必须在此基础上寻求新的突破点，实现守正出奇;国内产业园区的规划大都是概念口号多而落地行动少，尤其以企业为主导运作的模式，在资源的整合力和推动力上明显不足，产业规划落地难。

结合国内外成功产业园区的先进经验，产业项目的建设可以立足于以下几点：

(1)产业转移和升级首先依附于大城市和资源型城市周边，基于城市发展战略与核心资源;

(2)产业导入首先从产业要素聚集入手，尤其是推动政府进行政策设计和资源整合;

(3)全方位提供产业吸引人群所必须的各类配套性功能，包括公共、商业、居住、教育等。

另外，在企业内部组织职能设计上，布局“产业职能线”和“政府沟通职能线”将得到有效的组织保障。

来源：网络

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