人口流失严重的城市 应谨慎供地

土地财政将终结？

去年的芜湖，是一个人口双流失的城市，常住人口和户籍人口双双下滑。就安徽全省而言，芜湖不是例外，除了人口大市的合肥，阜阳，其他城市几乎都逃不过这个命运。但即便这样，与人口因素息息相关的楼市，今年却格外的火爆。

楼市已经火热到一个什么程度呢？好几个网友拿着300万的预算却抱怨说芜湖的房子不好买。我想这样的情绪在全国各地都存在，是一个今年普遍发生的现象。那是什么导致的呢？我觉得现在可能要从土地这个根源去寻找答案，也许答案并不唯一。

通常人们对楼市的基本判断是，由于地方政府患有土地依赖症。因为有这个病灶，地方政府有天然的动力去驱使房地产的向更高点发展。所有有人得出这样一个结论：高房价的背后一定是高地价。如果我们用这个结论去寻找案例，几乎没有特例。

但多少年来，调控政策始终治不了这个病。上周末，四部门的一个文件似乎触及到了这个根本问题——土地出让金划转税务部门征收。市场一片欢呼，网上舆论纷纷宣称这将终结地方政府对土地的依赖症，房价将下跌。

其实，这种说法更多地可能是代表了一种民意，但对土地财政并无实质的影响。因为文件没有涉及资金运作以及土地出让工作，因此卖地收入依然由地方政府使用，只不过这个改变将来监管的便利。

根据文件要求，从下半年起，安徽作为试点省份先行实施，这自然将包括芜湖。文件提出，暂未开展征管划转试点地区要积极做好四项政府非税收入征收划转准备工作，自2022年1月1日起全面实施征管划转工作。

上周五四部门的通知，可以理解为一个铺垫，至于它将对我们所关注的房地产焦点能产生什么影响，我以为只有先纳入有效的监管，才有后续实质性的动作。但对地方楼市而言，我们的关注点仍在既有的几大因素上，产业，人口，土地和政策。

城镇化与城市化

房价为什么越来越高？城镇化是一个绕不过去的话题，因为城镇化带来的是人口的转移。城镇化的特点是什么呢？第一，要有序推进农业转移人口市民化，推动城市基本公共服务均等化；第二、鼓励农业人口在中小城市落户，严格控制城区人口500万以上的特大城市人口规模。

所以城镇化带来了两个实质性问题，第一个执行严格的户籍制度，老百姓可以打工在大城市，但不能落户，就出现了深圳割年轻人韭菜的问题，奋斗一生的地方却不能是安养的地方。因为限制大城市扩容，所以大城市的土地供给受到抑制，导致房价，租金高企。

违背经济规律的政策不能持久，当城镇化率到达一定的比例后，城市化就不可逆转。2019年中国的城镇化率突破60%，也就是在这一年，中国提出了都市圈和城市群的发展指导意见。中国进入城市化的阶段，它有一个新的名字叫新型城镇化。

城市化的阶段出现的最大特点就是人才争夺战。人才争夺战的背后是户籍政策的放开，户籍政策的放开带来的最大结果是什么呢？我们苦心孤诣造就的中小城市，在城市化的进程中逐渐萎缩——中小城市人口的不断流失。

这个现实在七普数据中得到了充分地验证。即便像芜湖这样发展还算不错的城市，常住人口的外流也达到了惊人的地步。但庆幸的是，长三角城市群是诸多城市群中发展势头最好的之一，因此它对芜湖产生的积极影响还在于产业承接的便利。

换言之，只要认清发展形势，政策与之相向而行，城市群中的中小城市仍有广阔的立足之地和发展前景。

城市化的阶段，业界提出地随人走的建议，土地供应要与人口流动的数量和方向成正比。这才有可能解决大城市的高房价问题。大城市因人口的流入带来社会经济，产业集群的发展，理论上有可能减少对土地财政的依赖。

大城市增加土地供应，意味着小城市就要较少，这是由中国土地国情决定的（18亿亩耕地红线）。从房地产市场稳定的角度看，人口外流严重的中小城市，如果一味地靠卖地增加地方财政收入，增加的是楼市库存，在消费不足，去化能力有限的情况下，遗患无穷。

芜湖楼市的风险在哪里？芜湖真的有那么多人缺房子住吗？这一波行情的到来不过是疫情的后遗症，与城市发展的实际水平存在严重的脱节。正视城市发展遇到的实质问题，正视买房人群的人口结构，才能建立起有效的人地关系，确保房地产有一个稳定的市场预期。我是鱼眼，下期再见！