开发商与施工单位签订的《装修施工合同》中笼统地约定，装修工程的保修期为2年；而开发商与购房人在《商品房买卖合同》则约定装修工程保修期为2年，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为５年。这样，问题就来了：
一方面，施工单位认为，防水包含在整个装修工程内，因此按《装修施工合同》约定，防水的保修期也应为2年，过了2年，则施工单位拒绝承担保修责任；
另一方面，开发商则可能会提出，《建设工程质量管理条例》明确规定，防水的保修期最低为5年，鉴于《装修施工合同》中未明确提及防水问题的保修期，应当按法律法规的规定办理，即施工单位应当在5年内承担防水问题的保修责任。
以上两种观点似乎都有道理，到底哪一种观点在实践中能得到法院的支持呢？
《建设工程质量管理条例》第40条规定：在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：
（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；
（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为５年；
（三）供热与供冷系统，为２个采暖期、供冷期；
（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为２年。
其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。
建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。
根据上述规定，防水的保修期最低为5年。那么，如果合同约定防水保修期为2年，其法律效力如何？根据《民法典》第153条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。《建设工程质量管理条例》属于行政法规，其规定的建设工程最低保修期限为国家强制性标准，因此，关于防水保修2年的约定违反该强制性规定，应为无效约定。
另外，关于这个问题，我国有多个省市的高级人民法院也持相同的观点：
《北京市高级人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干疑难问题的解答》（京高法发〔2012〕245号）第31条规定：“建设工程施工合同中约定正常使用条件下工程的保修期限低于法律、行政法规规定的最低期限的，该约定无效。
《江苏省高级人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干问题的意见》（苏高法审委〔2008〕26号）第6条规定：“建设工程施工合同中约定的正常使用条件下工程的保修期限低于法律、行政法规规定的最低期限，当事人要求确认该约定无效的，人民法院应予支持。”
《浙江省高级人民法院民事审判第一庭关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干疑难问题的解答》（浙法民一〔2012〕3号）第4条规定：“建设工程施工合同中约定的正常使用条件下工程的保修期限低于国家和省规定的最低期限的，该约定应认定无效。”
可见，在审判实践中，法院倾向于认定低于法定保修期的约定无效。因此，在开发商与施工单位在《装修施工合同》中仅笼统约定装修工程保修期为2年的情况下，防水的保修期最低仍为5年。在合同约定的2年保修期届满后发生渗水的，施工单位仍应就防水问题承担保修责任。
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