九悦最高外加108万，“炒楼花”重现温州楼市？

　　文字/整理丨春时

　　「温州地产时间」内容组

　　近日，笔者在朋友圈刷到一则九悦加价出售的信息。顿时两眼放光，难道是绝迹江湖的“炒楼花”重现温州楼市了？

　　图源朋友圈

　　究竟是怎么回事？一起来看看。

　　PART1

　　九悦的“火”是从认筹延续到摇号结束之后的，半夜排队认筹、2257组客户摇292套房子中签率约12.9%。

　　这不，摇号结束还没几天，就出现了“加价”的事件。除了上述朋友圈的截图，微信群里的报价更是夸张。

　　图源微信

　　这一波操作和当年的“炒楼花”是不是很像。

　　说起“炒楼花”，简单点解释就是一种“中间商赚差价”的炒房行为。

　　早年的温州民营经济发达，那时期人人手上有闲钱没处花，把楼市当股市来炒。开发商地刚拿到，房子还不知道什么样子，就已经开始炒楼花。上午排队拿号，下午把号一卖，一来一回能赚好几万，甚至十几万。这种‘倒票’行为，实际上是楼花跟开发商结合，哄抬房价。

　　一方面，“炒楼花”掩盖了市场真实的需求，虚拟需求被不断放大，导致供求关系失衡，从而引发市场大起大落。另一方面，“炒楼花”普遍存在逃税行为。由于实际房价往往不被反映在转让合同上，官方统计数字偏低，使管理者、公众低估了楼市的涨幅和风险。（来源新浪新闻）

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　　虽然说“炒楼花”已经明令禁止，但今年温州楼市多次出现“加价”行为。如南湖的未来之星需要加价获得摇号资格、九悦摇号后加价出售、中铁建未来视界优质房源外加等“传闻”。

　　PART2

　　正所谓空穴不来风，但有一点不同的是，当年“炒楼花”是指过户，而这次九悦加价事件，涉及的过户、风险等相关问题，笔者也咨询了业内专业人士。

　　就过户问题，21世纪研究院潘益建院长说：“跟二手房过户一样，涉及到比较大的过户费用，比如原房东的契税，过户产生的增值税，个税，以及买方自己的契税等等。其中多了增值税5.3%，个税1%，比如500万需要交30多万的样子，过户时假如不贷款的话ZF也有最低缴税价，这样就会少交一点。”

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　　至于风险问题，潘院长认为：九悦现在加价出售的风险很大，时间很长，这种情况一般没什么人会去买。如果是以二手房方式过户，目前不大会有人去买，毕竟期房是大宗资产又有很大的风险。

　　为什么会有九悦加价事件出现，潘院长认为主要是发个热闹吸引一些潜在客户。笔者也询问了几位中介，得到的回复是：只是有人询问，但没有人买。

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　　从笔者的角度看，既然能在朋友圈、微信群看到相关宣传，凑热闹是一方面，另一方面有炒房客趁机炒房的嫌疑也很大。显然，九悦加价事件在大家看来不过是茶余饭后的八卦谈资，但也不排除真的有人愿意加价买入，毕竟土豪们的想法我们也看不懂。

　　对此，笔者觉得，任何投资都不能盲目，当你做出一个决定时，一定要弄清楚自己能得到什么，以及风险是什么。只有理性分析，才能做出不让自己后悔的选择，切莫一时头脑发热。

　　PART3

　　从九悦加价事件的背后，我们可以看到温州新房市场出现了明显的分化行情。对此，笔者也对今年1-5月市区新盘销售去化情况做了梳理和分析，具体情况如下。

　　据房管网数据统计，1-5月市区共计27个项目首开/加推41次，累计开盘房源数量11707套。其中开盘后去化率在90%以上的占比49%，60%-90%的占比29%，60%以下的占比29%。

　　整体而言，市区新盘1-5月份的成交情况还是比较不错的，尤其出现了像九悦、未来之星、江山云起等大热盘。但也存在新盘冷热分化不均的情况，比如热门的热到需要加价，冷盘即便降价也是去化无几。

　　分化的原因，我们从去化情况来看看：

　　①去化率90%以上

　　从上图可以看出，温州市区的高去化率集中在滨江CBD板块、瓯江口等区域，以及个别有学区加持的项目。

　　瓯江口的投资属性自不必说，1字头的均价在温州也是不多了，经常是有一期算一期；而滨江CBD的高去化令人咋舌，4万左右的均价虽然对3.2万的地价来说很有冲击力，但更多的是温州富人对滨江CBD地段的认同，才能将动辄千万产品卖出白菜的气势；像拥有实验双星施教区的未来视界，以及凭借“温州中学附属中学筹建工作领导小组”这一消息的未来之星，也是市场的“流量王”，温州的另一大特点“学区房”。

　　②去化率60%-90%

　　从图上可以看出，这区间的项目去化有一定后劲。就项目而言，区域红盘有是有，但热度不及“日光盘”，多半是靠学区、地价加速去化率。

　　这部分的项目大多以刚需、首改为主，大多分布在市区的热门板块，有板块规划利好加持，价格上也相对有优势，加上后期拿到施教区文件、区域地价上涨等因素影响，后劲十足。

　　③去化率60%以下

　　这一部分的项目去化率实在感人了，都没超过50%，其中不乏去化困难户。

　　从价格来看，不少项目的均价在1字头，2字头，算是市区难得的低价盘，但价格低却没有换来高去化，这和项目所处的位置有很大关系，周边不利因素较多，即便价格低了也很难吸引购房者。

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