合同签订后遇房价暴涨，房东违约，应如何处理？如何确定损失？

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合同签订后，遇房价暴涨，一方不愿意再履行买卖合同或者借口大幅度加价，应如何处理？

答：每逢楼市涨价潮，部分卖家在签订完居间协议或网签后以房价上涨为由，要求加价出售或意图撕毁合同、拒绝办理网签、过户等手续。

对于该类情形，买方应如何操作才能更好维护自己的合法权益呢？

首先需要明确的是，对于这类违约行为，应坚决予以抵制，及时函告、收集相关证据材料，并与违约方保持积极的磋商谈判。

经协调无法处理的，可选择通过法律途径追究对方的违约责任，根据实际情况来选择继续履行或者解除合同、赔偿损失。

因此而引起的违约责任应如何承担呢？

根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

按照二手房交易惯例，买卖双方会在合同中约定一方违约不超过十五日或二十日的，违约方应按总房款的日万分之三或万分之五承担违约责任。

超过十五日或二十日的，守约方有权解除买卖合同，并可以向违约方主张总房价20%的违约金。

虽合同对违约责任有明确约定，但实践当中，对该约定法院是全部还是部分支持需结合案件具体情况，尤其要看违约节点是否适逢楼市涨价潮。

判例一：【（2016）沪02民终243*】

本案系争房屋总房价款为158万元。买卖双方签订了《房地产买卖居间协议》及《买卖协议》。

协议约定十日后网签，当天支付了2万元房款（含定金），因买方宋某、刘某枝逾期未付款，卖方刘某发函买方，并起诉至法院请求解除合同。

违约条款约定：乙方未按期付款，应向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款的日万分之五计算至实际付款之日。

逾期超过十五日仍未付款的，甲方有权单方解除合同。甲方选择解除合同的，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。

法院判决：买方第二笔应付款项46万元，按此金额的日万分之五计算违约金，时间自2015年9月1日至9月15日，亦即金额为3，450元。

另外，本案卖方选择解除合同。关于解除合同的违约金，宋某、刘某枝辩称过高，本案结合实际情况酌情确定为20万元。

本案当中违约金的支持比例为12.65%。

判例二：【（2020）沪02民终663*】

本案合同约定的房屋总价630万，约定的违约金为总房价的40%。

因卖方涉他案，导致系争房屋被司法查封并已进入执行程序，无法办理过户手续，买方请求解除合同得到法院支持。

关于违约金，法院综合合同约定、实际履行情况、当事人过错程度、买方自认的因房价上涨（现房价800万）所导致的房屋差价，酌情调整违约金为150万元。

本案当中违约金的支持比例为23.8%。

判例三：【（2017）沪01民终1039*】

本案发生于2016年，买卖双方就系争房屋签订了买卖合同，约定的合同价款为98万元。

买方按约支付30万元首期款（含5万定金），并办理贷款手续，后卖家以买方在签订合同60日内贷款审批及过户未完成为由，函告解除合同。

因双方对系争房屋市场价无法取得一致意见，一审法院通过上海高院委托估价公司对房屋市场价进行评估，估价结论为193万元。

一审法院认为买方依照合同约定支付了首期房款并办理了按揭手续，此项符合合同约定。

而贷款发放必须要在过户之后才由银行发放，这是应有的常识，况且合同中也没有约定贷款必须在60日内发放到位，因此违约责任在卖方。

因卖方违约，故其函告解除合同不发法律效力，故应由卖方承担本案的违约责任。

法院综合合同履约情况、违约过错程度、市场房价涨跌因素，酌定由卖方承担85万元的损失。

本案系由于房价大幅上涨而房东恶意违约所致，故法院判决卖方赔偿因房价上涨导致买方所遭受的损失85万元，占原合同金额的86.73%比例。

判例四：【（2020）沪01民终1010*】

本案双方签订房屋买卖合同，系争房屋总价款为950万元，约定赔偿金额为总房价款的20%。

乙方已支付370万（含定金140万），余款按揭。因买方首付不够撤销贷款，卖方又另涉他案，导致房屋被查封无法过户，买方请求解除合同。

另查，双方曾就合同的实际履行情况签订补充协议，约定将过户时间延期至2019年12月，并言明“互不追究延期过户的原由”。

法院经审理认为，即便买方申请贷款的手续存在一定延迟，但签署上述补充协议时贷款合同已获审批，说明对此双方已达成谅解。

现卖方又以此为由主张责任，没有依据。据此结合卖方主张违约金过高、买方实际损失、双方过错程度及履行情况，酌情调整违约金为50万元。

本案当中违约金的支持比例为5.2%。

合同签订后，一方不愿意再履行买卖合同，而另一方坚决要求继续履行的，如何处理？房屋涨跌损失如何确定？

答：对确不能继续履行的，违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失，包括直接损失和可得利益损失。其中房屋涨跌损失的确定，可参照以下方式：

　　一、双方协商确定的，从其约定;

　　二、双方不能协商确定的：

　　(一)原则上可比照最相类似房屋市场成交价与合同成交价之差确定；

　　(二)无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。

　　最后，损失认定还应综合考虑守约方履约情况、违约方能预见的因房屋涨跌而产生的损失以及双方是否已采取必要措施防止损失扩大等因素。

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