广州南拓之路，为何番禺热度不及南沙？

在广州发展轴上，番禺和南沙验证了“南拓”的可行性，分别“拓出”万博、明珠湾等热门板块。

不过，随着时间的推移，番禺发展速度减缓，存在感愈发薄弱，反观南沙，近几年利好频出，颇有“青出于蓝”的态势。

那么，明明最先起跑的番禺，为何会跑输“新人”南沙呢？

在回答这个问题之前，我们先来看看，番禺和南沙现在的市场关注度情况。

纵观广州近期楼市，最受大家关注的无外乎三个区：黄埔、南沙和天河，其中，南沙除了广州本地买家，还有深圳客助推。相较而言，番禺显得冷清许多。

网易房产数据显示，今年上半年，番禺一手房成交量为7333套，而同期南沙成交量为7757套，仅次于增城。

在二手市场上，今年南沙更是一反常态，仅4个月就实现网签2940套，超额完成了2020年全年成交总量，且多出了500多套。

另一个对比则是房价涨幅。2020年，番禺房价涨幅为6.8%，排在全市第五的位置，南沙涨幅高达24.46%，稳居全市第一。

实打实的数据摆在眼前，在近几年广州楼市行情中，南沙已经先行番禺一步。

但如果回到10年前，彼时的番禺是要比南沙高一个档次的，一般来说，买不起中心区的人，会优先考虑番禺，之后才到南沙。

从番禺分离出来南沙，又是如何一步步做大做强，实现弯道超车的呢？

众所周知，区域定位和规划，是决定片区房价天花板的关键因素，定位为睡城还是产业城，两者命运截然不同。

在2001年广州发展规划中，番禺定位是“21世纪的重点发展地区，珠三角乃至华南地区新兴产业和区域服务业核心区。综合交通枢纽、航运中心、临港产业园。”

当时番禺的侧重点在于产业、服务业和交通，于是在未来几年，我们看到了承载番禺发展招商平台及商务核芯的万博CBD；亚洲最大交通枢纽之一的广州南站；致力于打造“人才高地”的大学城。

在前期的“南拓”大业中，番禺区拿下产业、交通和人才三大筹码。

随之而来的是大批开发商进驻，并开创大盘模式，祈福新邨、华南碧桂园、星河湾等小区拔地而起，聚集了近百万的业主，一时间，番禺成为新广州人的最佳置业区。

番禺 图源：网络

不过，这样的盛况并没有维持太久，受区域发展进度限制的影响，番禺逐渐淡出大众视野，以至于现今的番禺，依然是“各据一方”的态势。

虽然番禺没能达到预期，但广州南拓之路还要继续。

于是在2005年，南沙区脱离番禺独立成区，一同带走还有港口运输的“南沙港”。自此，番禺“航运中心、临港产业园” 的规划中止，由南沙接棒。

南沙 图源：网络

当然，南沙的野心并不仅限于此。

2011年，时任广东省委书记汪洋提出“以南沙为突破口，再造一个新广州。”；2015年，南沙自贸区成立；2016年，南沙规划为“城市副中心”.......

在2021年广州“十四五”规划中，南沙最新定位是“粤港澳全面合作示范区，粤港澳大湾区国际航运、金融和科技创新功能的承载区、先进制造业发展区，高水平对外开放门户，广州城市副中心。”

而番禺全新的功能定位是：“华南智核”和“湾区门户”，并提出要支持番禺打造国家全域旅游示范区标杆，以番禺等区为重点，打造国际级美食地标。

对比之下，番禺和南沙是两种截然不同的发展方向，但单看含金量，显然是南沙更胜一筹。

如果说片区规划、定位决定其价值天花板，那么产业就是映射片区的发展程度，进而影响其未来前景。

摊开番禺的产业布局地图可以看到，番禺发展重心在于万博商务区、广州南站商务区、番禺汽车城、广州国际科技创新城、智能制造产业园五大平台。

其中，万博是番禺的门面代表，先后引进了思科、海大集团、小米公司、携程华南总部、欢聚时代（YY语音）、虎牙科技等龙头企业，同时依托这些企业，开展产业链招商，力争吸引更多上下游优质企业落户。

如今，万博初显繁华样貌，超4300家知名企业入驻，产业、商业集聚效应渐显。

与番禺不同的是，南沙的产业发展，重心在于航运物流、金融商务、高端制造、科技创新和生命健康五大主导产业。

其中，科技创新被提及次数最多，而南沙科学城作为南沙创新源头，已成为中国人工智能产业新兴集聚地。

不完全统计，除了已落户的中国科学院大学广州学院、中科院南海所和植物园等10余家中科院系列高端科创平台外，高新技术企业数量也从76家增加至682家，是2015年的9倍之多。

值得一提的是，高标准建设的南沙科学城，不仅是南沙发展科创专业的关键一环，也是广州实现“强化科技创新支撑能力”的重要筹码。

从产业角度来看，短期内番禺现有的产业体量要优于南沙，毕竟南沙还需要一定时间来实现蓝图上的规划。

长期考虑的话，南沙主打高精尖科创产业，未来进驻的也会是高端人才，这也意味着片区发展潜力更大。

如果回归到居住属性，番禺和南沙谁更宜居呢？

先看交通，番禺已开通地铁线有2、3、4、7号线，地铁密集度可媲美中心区，在外围区中是首屈一指的。

道路交通方面，番禺大道、华南快速干线、新光快速、南沙港快速、东新高速、汉溪大道等多条城市干道，可以实现15分钟迅达珠江新城。

说实话，现阶段南沙的公共交通并不出彩，已开通运营的仅地铁4号线。

不过，好在能贯通南沙交通的地铁18号线、22号线首通段，有望在今年9月开通，届时，南沙到达市区的车程最快可以缩短至30分钟。

商业方面，番禺的万博-长隆商圈，就足以支撑番禺华南板块的生活需求，加上其他板块都有各自的商业中心，选择非常多。

反观目前南沙的商业配套还有很大提升空间， 公认生活氛围最好的是金洲-蕉门河一带，其它板块则因缺少人气，宜居度大打折扣。

从片区的交通、配套来看，番禺现有成熟度要高于南沙，但南沙未来规划更有想象空间。

说到居住，自然离不开楼市。

番禺和南沙都是广州南部的热门置业区，不过两区主力客群却大不相同，选择番禺的大多以自住为主，而南沙不仅有自住，投资客的占比也不低。

目前番禺新盘分布较冷热不均，供应量和成交量都集中在个别盘，如亚运城、智联汽车小镇、越秀·和樾府、珠江铂世湾等。

前两个盘主打“量大、配套成熟、价低”的卖点来吸引刚需，但体量大也意味着房价涨幅不会太乐观。

后两个都是属于热度较高的新盘，和樾府开盘价5.4-6.2万/平，珠江铂世湾仅剩几套尾货单位在售，均价约4.7-4.8万元/㎡。

这样的价格在番禺不算低，但放在万博，就显得很有性价比了，毕竟周边二手房都去到5.4万/平。

相较之下，南沙新房可选性更高，主要集中在金洲-蕉门、明珠湾、南沙湾、黄阁和万顷沙这几个热门板块。

南沙热门板块部分在售新房
板块
楼盘
在售户型
价格
（万/平）
金洲-蕉门
越秀·东坡
140平复式四房
2.8-3.1
方圆·星宇月岛
115平四房
2.8-3
星河·东悦湾 128平四房
3.4-3.6
南沙湾
佳兆业·天悦湾 98-108平四房
待定
南沙湾·御苑 122-230平三至五房
3.6-4.5
岭南I星河·荣誉 102-131平三至四房
3.6-3.9
明珠湾
湾区金融岛
70-135平两至四房
吹风价3.6万起
旭辉曜玥湾
99-128平三至四房
3.6-3.8
越秀明珠天悦江湾
88-178平两至四房
3.8万起
灵山岛金茂湾
252平五房
3.8-4.5
黄阁
南沙方圆十里
78-107平三至四房
2.7-2.9
时代天逸
80-106平三至四房
2.9-3
华宇凤凰艺术岛
87-125平三至四房
2.8-3.3

目前南沙新盘中，价格相对较低的是黄阁板块，均价在3万/平左右，明珠湾是南沙新房价格高位，部分项目去到4字头，同时也是网红盘最多的板块。

最后大家来讨论一下，如果置业南部，你更看好番禺还是南沙呢？

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