無房 | 地产业走到头了？有人悄悄搭上了另一辆车

前不久，毕马威中国在“未来50榜单”中新设了一个榜单——地产科技榜单。

对此，毕马威中国房地产行业合伙人高松表示，推出该榜单旨在筛选出能够明确自身的战略诉求，结合日新月异的技术方案进行数字化转型的房企。

从行业发展的视角来看，这份榜单更像是一个信号，标志着房地产行业的推进器已经从杠杆变成了科技。

杠杆是增量时代下房企开疆拓土的趁手武器，在高周转时代风头无俩，曾助力一众敢闯敢拼的中小房企完成逆袭。

然而，就像《乘风破浪》这部电影中，徐太浪对小马（少年马化腾）说的那句话：这个世界是会变的。小马受到鼓舞坚定了自己的选择，开发出OICQ（早期的QQ）终结了BB机时代。

以这部电影的视角看房地产行业，被淘汰的BB机正对应着高杠杆模式，而新的时代或许就是地产与科技的融合。

地产科技作为智慧城市的重要支撑，从2016年以来政策利好接连不断。

2016年，十三五规划将建设智慧城市列为新型城镇化的重大工程；

2018年，国家层面确认将在智慧城市领域逐步完善顶层建设；

2019年，发改委发布新型城镇化建设重点任务，要求强化创新驱动，推进物联网与智慧城市的一体化及规模发展；

2020年，中央在多个重要会议上强调，要坚定不移地推动新基建的发展。

由此可见，中央层面建设智慧城市的态度坚定不移。

但是，地产行业体量巨大，海量的数据需要传输、处理、分析、储存，这一直是制约地产数字化的瓶颈。

好在，物联网、大数据、云计算、5G、人工智能等新技术不断发展、日渐成熟，为建设智慧城市提供了技术支撑。

政策与技术的结合，让房地产行业成为数字化转型的必经之路。据调查，92%的地产行业高层认为地产科技会带来行业巨变，其中约49%的人坚信这种巨变势在必行。

这意味着，地产与科技深度融合，已经成为行业高层的共识。

马克思主义哲学中有句话：意识对物质具有能动的反作用。

从头部房企的动态来看，无论是线上看房，布局智慧社区，还是物业的科技转型，都说明地产科技化正在落地，行业正向着政策指引的方向迈步前行。

站在地产科技对立面的，是传统开发红利的见顶。

从需求端来看，我国面临严峻的人口老龄化。据第七次人口普查数据，65岁以上老年人占比高达13.5%，远高于2019年联合国统计的全球老年人占比9%。

不仅如此，城镇化的增速也在放缓。据国家统计局数据，自2012年以来，我国城市建设区面积增速始终低于5%，这意味着由人口增长和城镇化推进带来的增量需求大不如前。

从供给端来看，“房住不炒”等政策也对房地产增量扩张绑上了枷锁。

除了针对购房者的限购令，2020年8月提出的“三道红线”政策对房企融资加以限制，对不同档位的房企作出了明确的新增融资上限，即便是最优质的房企，负债增速也不得超过15%，整个行业被迫停下了狂奔的脚步。

在此之后，针对房企为规避监管而采用的“商票融资”、“购房尾款ABS融资”、“消费贷融资”等形式，监管方也在今年逐一进行封锁。

需求端乏力，供给端严重受限，增量红利期结束逐渐成为行业共识，头部房企纷纷着手探索如何从增长型发展转向存量改造式发展。

传统发展模式受阻的同时，居民对于房屋品质的需求反而大幅度提升。

数字时代下，人们的消费习惯大幅改变，这催生出对于房屋多样化、客制化的需求，而这种需求只有借助大数据、物联网、人工智能等技术，分析人们的行为、生活习惯等才能充分实现。

设想一下，进入社区时“刷脸”入内，电梯自动前往1楼等待业主并点亮对应楼层，通过指纹解锁回到屋内，智能窗帘徐徐拉开，新风和空调早已开始工作，扫地机器人则已将地面清扫得一尘不染。

如果你需要音乐的话，还可以在手机上设置回家背景音。轻快的音乐伴随清新的空气，适宜的温度，科技融入地产带来的是便利和难以言说的舒适。

可以预见，未来AI智能发展到更高程度时，或许可以根据不同“主人”（白领上班族、独居老人、儿童等）的习惯和偏好，设定定制程序，实现全自动或半自动终端智控，实现真正意义上的全屋智能。

因此，从某种程度来说，地产科技化已经成为新一代居民对未来房屋的普遍期待。

对房企来说，这既是一种挑战，也是难得的机遇。如果能够精准洞悉新生代居民的需求，借助科技的力量打造生态宜居的智慧社区，就能从产品层面建立差异化的竞争优势。

从2016年智慧城市首次提出至今，已有接近5年的时间，地产科技发展得怎么样了？

根据仲量联行2020年的调查，中国房地产企业对于科技转型的需求整体不断增长，其中物联网技术和5G技术是新增需求最大的两个分支。

具体而言，当前地产行业对于物联网的新增需求超过30%。到2022年，仲量联行预测将有一半以上的房企对物联网、人工智能、大数据技术存在需求。

这意味着地产正逐渐走在科技化、数字化的道路上，一座座智慧社区的建设和热卖，也印证着地产数字化转型正不断向前推进。

嗅觉敏锐的资本也从中看到了可能的机会，向地产科技伸出了橄榄枝。

根据亿欧智库的调研，2014~2020年，地产科技领域的投资金额从33亿人民币，一路飙涨至2020年的180亿人民币，期间共有379起投融资事件，累计投资金额超过600亿人民币。

不仅如此，中国房企对于科技的投入比例也有显著的上升。

从2018年到2020年，短短两年的时间，科技投入比例在10%~20%的房企从21.5%上升至29.5%，投入比例在21~30%的房企从10.5%上升至19%。

资金的加持给地产科技的发展插上了腾飞的翅膀，科技正在重塑房地产行业的各个环节，从开发、营销、管理到产品。

当下，房企的数字化转型进行得热火朝天，然而，我们同样也应该看到转型过程中已经暴露出了一些问题。

比如，大多数地产商缺乏科技基因，在兴建智慧社区时缺乏系统化、全局化的考量，而是“东一榔头西一棒子”式的跟进；还有的智慧物业其实并不智慧，停留在表面，没有深入优化业主的体验。

这跟房企的基因有关系，也跟TOP房企固有的傲娇心态有关。

地产科技是一项慢活儿，光靠砸钱是做不好的。它需要企业静下心来倾听业主的感受，同时积极引入有实力的合作方共同做好这件事。

地产科技化，表面上是引入技术，但实质上是为了更好地服务业主。

如果抛开业主的真实感受，一味堆配置、上科技反而是舍本逐末。地产商如果忽略了这一点，就容易停留在盲目添加科技元素的表面，失去地产科技的活的灵魂。