房价迷思：不是用来住的？

　　（夏至，蚊虫萌）

　　（“大先帝国”）

　　商品房，不是用来住的

　　理解中国的房价，就需要把中国的房价当成为一种货币超发、地方城建筹资的类税收现象。同时，中国楼市向香港学习的另一副产品，就是人为创造了楼市的稀缺，不少一线城市的主要居住产品是小产权房，但是法律却只正视了商品房作为合法的居住产品。这客观上既满足了流动人口廉价的居住需求，促进了城市的发展，又没有妨碍城市商品房作为城市筹建资金金融产品工具的垄断流通价值。但这也必然更加剧当地楼价飞升。长此以往，房价将会成为这些核心城市前20%收入相关者的门槛和游戏，形成一种人为的身份政治标签。

　　由于时间不足，本文数据大量采用记忆中的估算数据，且文句在整理后没有校对、清理。因此严重妨碍阅读感受。建议不要深读。了解了解即可。

　　1、房价是货币超发的产物

　　全世界的宏观经济主体，在当今都有一个明显的困境，那就是供应端的生产力是充足的，但是消费力却总是不足的。这个原因，主要是因为技术革命可以快速地迭代生产力，生产出大量的商品。但是由于贫富分配不均（大量的贫穷人口没有消费力），发达国家人口老龄化（这也还有教育的原因），消费却总是不足的。

　　在大机器生产的早期，我们的导师马克思就指出了资本主义的这一矛盾，认为主要的原因，是因为生产资料的私有制与大机器生产方式不匹配造成的。随着人类经历了两次工业革命，并且即将进入机器人时代和人工智能时代的新生产革命。人类的生产能力将继续保持相当乐观的增长，而人类的消费能力却并非如此。财富的分配模式的问题，遇到了巨大的障碍。

　　为了对抗消费力不足这一点，1971年，尼克森宣布美元由布雷顿森林体系走进了牙买加体系，人类正式进入了信用货币时代。随着几次周期性经济危机的发生，人类也渐渐掌握了通过印钞，催生资产泡沫的方式，来带动经济走出低落的周期。通过举债的方式，弥补经济消费力不足的问题。

　　也最终必然预示着这样的货币经济会走向，财政赤字货币化这一页。而在这样的时代，中产阶级和普通人必须要拥有资产，否则就会被这样的货币超发机制所剥削、吞没。

　　显然，在中国，依托这一经济体最牢固的经济资产模式（中国的楼市，日本的债市，美国的股市）就是他的楼市。因为这既与中国人既有的安家重迁的文化观念相符合，又与我们学习香港的地产制度相关，更与我们中国这四十年城市化、工业化的主旋律是相关的。

　　要解释房价是一种货币现象，可以举一例说明：

　　2013年，深圳的房价均价为3万/平，2020年，深圳的房价近7万/平。我们为了计算的方便，假设中国发钞年均速度为10%（实际口径有许多不同，有M2口径，也有M3口径，另涉及央行发钞模式不同）。那么，深圳的房价，很大方面的权重就是货币超发的复利表现。

　　举例，3万*（1+10%）7=5.8万。

　　而2020年深圳房价是7万/平，从2013的3万涨到7万，这其中，有超过一半的涨幅，是因为超发货币带来的财富效应。

　　由于，货币超发，其实质是一种筑币税，而这一筑币税被金融系统征收后，只习惯于依托既有的金融管道输出，因此，货币超发，必然会扩大贫富差异，使得税收一般要发挥出起到“平衡贫富差距”的调节作用被削弱，甚至于起到相反的作用。因此，货币超发也必然创造一种新颖的贫穷，即：

　　“不会饿死的穷人”。这是日本、韩国、和香港已经表现为社会活力的某种停滞，也必然积压一次更大的风险与危机。

　　2、商品房是一种金融产品，并不是一种居住产品。

　　商品房在中国，并不是一种居住产品，但我同时又承认，房子是一种居住产品。

　　如果单纯从房产居住的角度来看，深圳的房价不应该是2020年的7万的均价，而应该是4万。为什么呢？

　　深圳最主流的居住房产是小产权房，并非商品房。公开数据资料表明，深圳现有在600万套小产权房，200-300万套商品房，另有200万左右的保障、历史遗留等。这一数据显然并不是一条准确的数据，但是经过我多方的比对，它应该是一条在合理理解范围内的数据。

　　以7万的价格为例（这一价格是二手房），商品房总量我估计为250万套。2020年交易的二手房总量为10万套（非常热的市场了）。换手率估为4%。

　　深圳小产权房的均价在3万左右（可能更低），有600万套存量，按4%的换手率预估交易量为24万套。

　　又，将深圳的套均面积估为60平（数据不准，笔者不想去查验数据，从简见谅），将深圳的小产权房预估总价（交易量*套均面积*估价）计为4320亿。需要指出的是，小产权房因为是房产交易的非法地带，这一数据确实没有统计数据，但是这个交易量绝对不会低于商品房。

　　同理，也估算深圳的2020年总商品房楼价交易为4800亿。

　　综上，估算深圳当年交易的小产权房和商品房的均价为4.5万。

　　当然，我这一数据的计算是一个估算的方式，如果有业内的朋友愿意用精确的行业数据来估算，这一结果会更加接近于实际。

　　而不管怎么样，我想表达的观念是，

　　商品房是一种金融产品，居住性质是其次的，深圳2020年的均价近7万左右，便是它的标价。

　　而房子，确实是用来住的，深圳经过我刚才的估算，这一价格约为4.5万左右。顺便开个玩笑，这一价格，看起 来就合理得多了。

　　从这个角度延伸开来，如果每个城市的商品房是一种金融产品，那么中国的每个城市就都是发行这一金融产品的标的盘子。如果把楼市比作为股市，那每个城市就是一支股票，而每一套房子就是一手股票。之所以，商品房是一种金融产品，就是因为有二手房变现、离场的二级炒楼交易市场。而不同的城市有不同的价格标签。

　　3、京沪永远涨

　　为什么，1998年房改后，商品房就成为了一种金融产品呢？

　　这主要是我们学习了香港人的制度。由政府统一征地，并且几乎垄断土地供应，通过招拍挂把地价不断炒高，楼价也水涨船高。同时，银行为开发商、买房者提供贷款等金融服务，形成了一个由政府和银行坐庄，开发商负责开发产品、兑现收入的，收税模式。

　　这种模式的主要目的，是为地方政府的基础设施更新，找到了一种商业模式。这一方面形成了土地财政，另一方面，中国的城市基础设施建设日新月异，地方城市的基础设施建设，与中央主导的铁路交通网、通讯、电力等基础设施交相辉映，构成了中国工业生产的核心竞争力

　　这，就是为什么，我们98年会学习香港模式的根本原因。我们当初在学习这一制度的时候，应该就相当明确地考察到了香港的这套土地制度，在城市基建方面，起到的巨大的作用。

　　然而，这一政策最大的一个问题，是中国当时的城市里，有非常多的既有住房建筑，也还有非常多的村集体。这些村集体成员，早在98年房改之前，借助于中国的改革开发带来的打工潮，通过自己宅 基地，不断加高建筑，用于租赁出租给外地打工人，形成了海量的小产权房。

　　这几十年小产权房的总量，甚至比开发商这20年开发总量要高出几倍。深圳现在的小产权房，就是商品房的2.5倍。

　　其他城市，我在网上没有找到准确的数据，我也不想提供更多的时间去研究这个问题。我只想以一种经验判断 ，北京、上海、广州等在90年代末至今，各个城市开发的商品房，总量应该在700万套左右，当然这个数据还有极大的疑虑，因为没有区分这些房子的产权性质，比如是否具有流通资格。

　　显然，北京、上海、广州人口数均已经在2200万以上，而他们对应的合法交易商品房的总量，仍然是非常欠缺的。这些城市的房地产几乎不可能出现衰败的发展趋势。更何况这些城市的土地供应也将越来越多地依赖于旧改。商品房那一年10万套的增量，既要覆盖小产权房旧改新增市场，又要满足于巨量存量及新增人口的居住需求，将是多么的艰难？

　　从这个角度来看，京沪深广永远是涨的。在我的读者想要买房的生理 年龄内。

　　4.楼价不能跌，所以不会跌

　　我们已经经历了几轮楼市的调控，每次调控，看空楼市的人都被打脸。所以没有人再愿意去相信，楼价会跌。

　　楼价能跌吗？能跌。楼价会跌吗？会也不会。为什么呢？

　　前文已经论证，楼价是一种货币超发现象，由于现代经济的问题货币超发不可能停止，所有现代主要经济体都要有一个资产蓄水池。所以，中国的楼市泡沫不会停。

　　前文也指出，中国的楼市，本质是政府用筹集城市建设资金的金融产品。

　　正因为这两点，楼价就有坚不可摧的理由 。

　　然而，很多人口进流出城市，发展落后的城市，他们的楼价已经在跳水了。东北不少县、市的楼价就是如此。而现在的数据表明，中国的城市化率为60%，中国的城市化率也慢慢的会降速。中国的楼市最后的黄金期也似乎看到了尽头。

　　这从不少省慢慢宣布除了核心省会外，其它城市户籍放开是类似的。应该说，除非有新一轮货币超发，类似于2016年涨价去库存外，不少缺少人口，经济发展乏力的城市，他们的楼价，也已经到了尽头。

　　然而 ，同样是这两点理由 ，支撑了核心区域（长三角、珠三角、成渝、长江中游城市群等）核心城市（一线、新一线）里的楼价，人为造成的楼市供需关系仍然非常不平衡，地方财政仍然依赖于这一笔资金。

　　如果这两个根本制度没有大的变化，这些地方的楼价，应该仍然有上涨的空间。因为它们成为了全国追逐的优质资产，对抗通胀的资产。

　　一线城市的政府，如果真的想降房价，解决居住的有无问题，他们手里有两张牌是可以轻易打出来的：

　　一、针对多套房，征收高昂的存量持有税，影响炒房者投资的流通资金。持有税的税率越高，楼市就能崩得越快。

　　二、宣布小产权房合法，享有与商品房同样的权益。这一方面意味着集体经济组织（村)，拥有了土地变现的权力，另一方面，也必然使房价，回归市场面。那我们看到的深圳、广州的房价，将至少打个对折。

　　显然，这两招，他们绝对不敢用。

　　根本的原因在于，现在还不是，让土地出让金政策退出历史舞台的时候。现阶段，中央只是让土地出让金进入税务监管的范畴，而新的地方财源没有拓展出来，城市建设的任务虽然有长足的进步 ，但是还有最后一个十年的工作要做。房价降下来，对于地方政府而言，无疑是一场灾难。

　　因此，既不要让房价跌不能使用市场化的手段增加供应，征收持有税 。那么地方政府会使用非常多的限购、限售、限贷的临时手段去调控房价，也就是权宜之计了。而这一种手段反而更有利于维护一个高楼价，类似于放水养鱼，或者闲地养韭菜。

　　然而，我们可以畅想。在一线、和新一线城市，即使试点征收合理的房产税，抑制房价飙升势头后（比如深圳试点后，由7万回归至6万），恐怕也依然解决不了供应不足（政策决定的，因为不把小产权房当成合法交易的房产），货币超发的问题。这些地方的楼价，也仍然坚挺并持续发展着。

　　因为，他们设计的经济模式，事实上并不想留住这么多外地人在这里安家置业。

　　（完）