约定“限购查档通过后7日签合同？约定不明、沟通不畅致连环诉讼

编者按

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本周推送：【商法团队】的《杭州判例：约定“限购查档通过后7日内签订《杭州市房屋转让合同》”？约定不明、沟通不畅导致了连环诉讼》

远在北京的侯某为出售在杭州的房屋，找了房产中介，与买家吴某签了《房屋买卖定金协议》

约定“限购查档通过后7日内签订《杭州市房屋转让合同》”

吴某向侯某交了定金5万元

侯某满心欢喜等待签约，没想到等来吴某一纸解约

理由竟说是侯某未及时签约

买家吴某转头购买另一套低价房屋，还要求侯某双倍返还定金

侯某一审败诉被判双倍返还定定金共10万元，继而上诉

后侯某将房产中介告上法庭，要求赔偿损失

案情回顾

侯某一直居住在北京，为了出售自己在杭州的一套房屋，侯某找了杭州A经纪公司帮助自己挂房源寻找买家。

2019年，吴某在A经纪公司看到侯某的这套房，表示想要购买。于是三方的沟通下，最终侯某与吴某达成意向，以206万的价格成交该套房屋。

2019年5月31日，三方签订《房屋买卖定金协议》，约定侯某以2060000元的价格向吴某出售位于杭州市××幢××单元××室的房屋，建筑面积76.50平方米，房款支付方式为全款。乙方应于2019年6月15日前支付房款首期800000元至双方约定的银行第三方监管账户；乙方应于2019年6月30日前支付余款1260000元至双方约定的银行第三方监管账户。买卖双方应在本协议签订后7日内向A经纪公司提供购房查档所需资料，买方吴某同意授权A经纪公司代为办理限购查档，待限购查档通过后7日内签订《杭州市房屋转让合同》及《居间服务合同》等相关法律文件。本次房屋交易应向A经纪公司支付的居间代理费为25600元，由吴某于签署《杭州市房屋转让合同》当日全部支付给A经纪公司。

次日，由A经纪公司员工文某将该定金协议带至北京交由侯某签字。同日，侯某收到购房定金50000元并出具收据。同时，侯某也和租客就房屋转让合同的签订事宜进行积极沟通。

2019年5月31日，吴某通过杭州市住房保障和房产管理局自助查询系统查询了房产信息，并打印了《杭州市区住房情况查询记录》。

侯某的妻子蔡某于2019年6月5日向北京市信德公证处申请委托公证，并支出公证费400元。

吴某通过A经纪公司要求侯某及其妻子必须于2019年6月15日前与其签订《杭州市房屋转让合同》，但本案并无证据显示吴某或者A经纪公司于吴某购房查档完成后已经告知侯某相应信息的明确时间。

侯某于2019年6月17日领取公证书，并于6月19日至杭州要求与吴某签约。

吴某于同日向侯某寄了“解除合同协议”，载明：因侯某没有在约定的6月15日前签订《杭州市房屋转让合同》，已经属于违约，吴某申请解除之前签订的房屋买卖定金协议，并按照合同约定的违约协议赔偿并归还定金。

2019年6月22日，吴茜向案外人徐某购买位于保利东湾18幢某室的房屋，建筑面积76.92平方米，房屋转让总价为2000000元。2019年6月28日，保利东湾18幢该室房屋的权利人变更登记为吴某。

2019年7月17日，买家吴某将侯某诉至法院，要求解除双方签订的定金协议并要求侯某返还双倍定金10万元。

卖家侯某同时提起反诉，请求判令吴某继续履行《房屋买卖定金协议》，向其支付购房款2060000元、违约金206000元以及赔偿损失6547元（交通费5373元、住宿费774元、公证费400元）。

吴某：你现在就是违约了，我通过中介告知你了6月15日前要签约，你没有及时签约已经是违约，现在我已经买了别的房子，不需要再和你签约了。

侯某：签了协议后我一直在积极履行义务，做公证，合同约定要中介去做限购查档后7天再签约，没人通知我你自己去查档了并和我明确签约的时间，一拿到公证书我就来杭州了，现在你说不签就不签，那我的损失怎么办？

吴某：你的损失我不管，反正你违约在先，定金还我，还有违约金。

侯某：没人通知我啊，我根本不知道！

上述买卖双方的案件经过一、二审法院审理，杭州中级人民法院于2020年3月份判决：解除侯某、吴某、A经纪公司三方所签定的《房屋买卖定金协议》，并由卖方侯某返还买方吴某定金5万元。

2020年4月，侯某又向法院起诉A经纪公司，要求A经纪公司：1、赔偿侯某定金损失50000元、为促成交易的差旅费、公证费等合理支出6547元，包括交通费5373元、住宿费774元、公证费400元；以及诉讼费和保全费16006元；2、赔偿侯某利息损失61907.23元。

侯某：限购查档是二手房房屋交易的前置程序，以规范中介机构的居间行为，核查买方的购房资格和卖方的房源状态，保障房屋交易可以正常进行，但是A经纪公司没有履行限购查档义务。A经纪公司没有去查档过，也没有将查档结果告知过我们。

A经纪公司：这个问题我不想说……，我们和你说过签约时间，一直在协调。反正我们在提供居间服务的过程中不存在过错，不能认定是由于我公司的原因导致案涉房屋买卖合同不能签订。

侯某：这个时间是吴某单方提出的，我们不认同。在办理网签等交易手续时间约定不明的情形下，我们一直在积极办理公证，履行定金协议，而你们也知道我们是要公证委托办理过户的，你们没有将买家有解除定金协议的风险、买方有购置其他房屋的意向告知我们，亦未事先采取防范措施，2019年6月19日，你们还假意提出存在签约意向而让我从北京赶至杭州，造成我的损失。再次，你们公司选派的二名中介人员均不具备经纪人资格，其二人能力和经验不足，未能妥善处理买卖双方的争议，并纵容买方提出不合理的要求，导致房屋交易失败……

A经纪公司：赔偿损失没有依据。合同法第四百二十五条规定，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，应当承担损害赔偿责任。但本案不存在我公司故意隐瞒的情形，且案涉居间协议中也未约定我公司需承担损害赔偿责任之情形，故侯某主张赔偿没有依据。

浙江智仁律师事务所商法团队分析

本案卖方侯某、买方吴某与A经纪公司签订的《房屋买卖定金协议》，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，三方之间的合同关系依法成立并生效。

定金协议约定：买卖双方应在协议签订后7日内向居间方提供购房查档所需资料，待限购查档通过后7日内签订《杭州市房屋转让合同》及《居间服务合同》等相关法律文件。因此，本案关键在于：怎么确定各方应当签订《杭州市房屋转让合同》及《居间服务合同》的时间？侯某在知晓后是否存在违约行为故意不签上述合同？

从本案的上述事实陈述可知，实际上是定金协议签订后的当天，也就是2019年5月31日，吴某即通过杭州市住房保障和房产管理局自助查询系统查询了房产信息，并打印了《杭州市区住房情况查询记录》，而后经过A经纪公司向侯某提出要求6月15日签约。但是本案中关于买方吴某或者居间方A经纪公司何时告知侯某的并没有明确证据证明。

而侯某在签订定金协议后，也一直与居间方A经纪公司及案涉房屋租客就房屋转让合同的签订事宜进行积极沟通、完成公证手续后即于6月19日至杭州要求与吴某签约，可见侯某在促进房屋转让合同的签订过程中系积极履行而不存在消极不配合的情形。

故买方吴某在履行合同过程中通过A经纪公司向卖方侯某提出要在2019年6月15日签订正式的购房合同，而侯某基于案涉房屋为其与妻子的共有房屋而采用其妻子公证授权的方式来签订购房合同，但该公证授权文书于2019年6月17日才能领取，由此双方就签约时间发生争议而导致正式的房屋销售合同未能签订，吴某也已于6月22日与案外人签订《杭州市房屋转让合同》购买了同区域其他房屋。

而上述买卖双方的联系沟通，均系通过A经纪公司联系合同签订具体事宜而无直接意思联络等情形。因此，从买卖双方看，都有履行合同的意向，可以认为案涉房屋买卖合同未能签订的原因不可归责于双方当事人一方，判决由买卖双方都不适用定金罚则较为适宜，即卖方不双倍返还买方也不没收定金，而由侯某退回5万元定金给吴某。

那A经纪公司是否应该对本次的房屋买卖合同未能签订负责？

虽然合同约定A经纪公司应去办理房屋限购查档，但限购查档系为明确吴某在当时是否满足杭州市的限购政策、是否符合购买住房之条件，而本案吴某已于2019年5月31日自行查询其住房情况，从吴某自案件第三人处购买了房屋可知，吴某的《杭州市区住房情况查询记录》可证明其符合购房条件，故A经纪公司是否进行限购查档实际与侯某和吴某间是否能够签订正式的房屋销售合同并无关联。

虽然前案可以认定案涉房屋买卖合同未能签订的原因不可归责于买方或卖方双方当事人一方，居间方的义务并不能免除房屋买卖双方作为交易主体自身所应承担的责任和应尽到的审慎义务，本案买卖双方在履行过程中缺乏沟通，亦不可以将责任归责于A经纪公司。在合同的履行中，A经纪公司也已经就其作为居间方提供了居间服务，派员工携带协议前往北京交由侯某，协助双方沟通，已尽到了忠实尽力的义务。侯某主张的A经纪的违约行为与其主张的损失间缺乏因果关系。

根据以上的分析，其实有个启示，各方都在按自己的想法积极准备交易，但是为什么会出现分歧？本案的症结在于约定签定《杭州市房屋转让合同》的限期不是很明确，不是确定的时间，而是约定“限购查档通过后”这个前提，而双方在履约中缺乏必要的及时沟通，从而导致了没有成交的结果。

判决结果

解除侯某、吴某、A经纪公司三方所签订的《房屋买卖定金协议》。

由卖方侯某返还买方吴某定金5万元。

驳回侯某对A经纪公司的诉讼请求。

作者简介

程俊

浙江智仁律师事务所

高级合伙人

社会职务：

浙江省律师协会公司专业委员会委员

主要领域：

建筑房地产、投融资并购、商事争议解决

赵洁琼

浙江智仁律师事务所

实习律师

教育背景：

杭州师范大学法学学士

执业格言：

法律是善良公正的艺术，我将继续在追逐艺术的路上。