人行原副行长吴晓灵：泡沫中狂欢的日子不多了，每个人都要有准备

中国的房地产泡沫多吗？原住建部副部长仇保兴直言，咱们要敢于承认（房地产有泡沫）这个事实，针对楼市泡沫，应该采取一系列积极的措施逐渐抹平楼市泡沫，直接刺破是不可行的。

房地产大佬潘石屹也透露数据，中国的房地产总市值超过65万亿美元，远远超过美国、欧洲、日本房地产市值的总和，潘石屹说这番话的潜台词是，中国的房地产泡沫已经很高了，一个国家的房地产竟然能超过欧洲、日本、美国三个发达国家和地区的房地产总和，没有泡沫是不可能的。

什么是房地产泡沫？

根据查尔斯P金德尔伯格在著述《新帕尔格雷夫经济学大辞典》的注释，资产泡沫是指某一个行业商品价格高速上涨，市场上的人们看到了投资的赚钱契机，所以纷纷购买这种商品，进而引起商品价格再度上浮。

反复购买推动价格反复上涨，这个过程就像吹气球、吹泡泡一样，商品价格迅速抬高，以至于最终这件商品的价格远远超出了市场客户可接受的程度，当人们对这件商品都仰望无力购买的时候，价格就可能出现泡沫破裂。

房地产有没有泡沫，要从3个方面辨别：①房价高低；②房产数量多少；③租金收益。这三个是鉴别房地产有无泡沫的最直观数据，房子的价格高了还是低了，可以看出价格的真实还是虚高；房产数量可以看出市场状态；租金收益可以看出市场住房支付和实际价格关系。

一、在房价高低方面，当前价格确实很高了。

有房地产机构研究数据显示，我国的国人购买力远远超过日本，是日本的8倍以上，购买力也是欧洲和美国的10倍以上。虽然听起来这个消费能力非常可观，但需要特别强调的一点是，居民购买力超过80%都是花费在了买房上边，据悉，2019年平均房价为8736一平米，而平均的月收入为6396元，可以看出，一位普通的工薪阶层劳动力，需要不吃不喝30天，方可积攒下来一平米的房子。

上边的房价8736元/平米还是均价，百城房价其实早已超过9300元以上。在多数二三阶梯的城市中，房价平均超过1万元以上，北上广深的房价基本都在50000元/平米，高档小区的房价甚至超过10万元/平米，多数人在这些城市可能买房遥不可及，甚至工作20年下来，也只是一个匆匆的过客。

二、房产数量多寡。

在房地产数量方面，潘石屹同样给出了答案，潘石说到，房地产市值超过65万亿美元，兑换为人民币是440万亿元，如果按照潘石屹当时说的全国平均房价8000元计算，那么我国累计城市存量房地产建筑面积达到550亿平米，如果依据每套房子100平米计算，那么这65万亿美元的房产市值其实就等于5.5亿套房子。

我国城市有多少人？2019年底，全国总人口14亿人，城市化率是60.6%，城市常住人口为8.4亿人。而5.5亿套房子按照户均居住4人的话，这些房子其实够住22亿人。一方面房产需求是8.4亿人，另一方面房产供给是22亿人，房子供大于求还是供小于求？相信大家心中都有答案了。

三、租金收益率。

租金收益率最直接地反映出居民对于住房的平均消费能力和市场实际价格，二者的基本关系可以这么解释：

房价：市场对居民月住房支出的价格要求（住房市场价）；

租金：居民实际可承受的月住房支出价格（住房实际价）。

举个例子，张三购买了一套房子价值300万元，按揭贷款30年，月供大约是1.2万元，这1.2万元是市场对张三住房的月支出标准（住房市场价）；如果张三把这套房子出租出去，每月能收回1.2万元的话，那住房市场价与住房实际价吻合，也就是租房人帮忙你还房贷。

但实际中，会出现2种情况：

1、住房市场价＞住房实际价。这是现阶段最主要的状态，租金收益普遍偏低。

2、住房市场价＜住房实际价。这种基本上不存在，因为如果月租金远远高于房贷的情况下，没人愿意租房了，大家都去买房子去了。

根据国际惯例，合理的租金收益率是5%-6%，一套房子对外出租，20-30年可以100%收回买房成本。但实际上我国的租金收益率远远低于国际合理水平，例如一线城市普遍在1.2%左右，一套房子对外出租需要70-90年方可收回买房成本。

在这样的情况下，谁还能说房地产没有泡沫？借用人行原副行长吴晓灵的话：泡沫中狂欢的日子不多了，每个人都要有准备

央行原副行长吴晓灵：泡沫中狂欢的日子不多了，提前该有破灭准备。