第一太平戴维斯:西安2021年上半年房地产市场回顾及未来展望

第一太平戴维斯发布《西安2021年上半年房地产市场回顾及未来展望》报告：

•优质零售项目调改不断 潮玩集合店热度走高

•楼宇租赁需求有所回落 平均租金整体保持平稳

零售物业市场

2021年上半年西安零售市场迎来盛安广场星光City More一个新项目开业，带来约8万平方米的新增供应，推动全市购物中心总存量升至446万平方米。盛安广场星光City More位于西安西南二环内含光路片区，该片区为传统区域商圈，该项目的入市在满足周边居民庞大消费需求的同时，进一步优化商业环境，为商圈重新注入活力。上半年全市零售物业市场呈现回暖态势，需求保持活跃，空置率环比下降1.3个百分点至7.6%；全市购物中心首层平均租金基本维持平稳，环比小幅下降0.1%，为人民币324元每平方米每月。

需求端方面，新成交业态仍由零售相关品牌主导，在新开门店中的占比达到54%；从业态细分来看，与2020年下半年相比，新成交的零售类品牌中配饰及美妆占比有所下滑，服饰类占比有所上升。除此之外，精致餐饮和个人护理类品牌新增需求环比呈现增长趋势。

上半年西安零售市场见证诸如潮玩、饰品集合店等新兴零售业态的活跃。潮玩行业在资本加持下发展势头愈发强劲，潮玩集合店持续渗透购物中心，除POP MART在西咸万象城和益田假日世界新设立两家门店外，新兴品牌Top Toy在年初首店亮相MOMOPARK后加快开店步伐，目前已进驻西安六家购物中心。这类潮玩店大多落址热门商圈，以达到吸引较多客流，扩大消费群体的目的。首饰集合店纷纷加速布局西安市场，ME+落户李家村万达、ACC超级饰于大融城开业、BA饰物局入驻熙地港。伴随消费主力向95后、00后的转移，消费者更趋向于选择时尚、潮流，同时平价、多元化的饰品，这类首饰集合店凭借款式多样、产品平价迅速抢占市场。此外，上半年录得电子类产品在西安零售市场上表现活跃，以小米、荣耀、苹果、一加为代表的品牌在上半年积极拓展市场，开出多家门店。

多家购物中心进入调改阶段，通过品牌调整以寻求差异化经营，部分购物中心重点调整零售类品牌，益田假日世界引入KKV、鹿岛、POP MART等生活方式类品牌。知名餐饮品牌的入驻能为商场提供客流和人气，因此部分购物中心发力餐饮类品牌的调整，大融城引入哥老官、朝花里等；曲江龙湖星悦荟三层多家餐饮店铺正在装修围挡。传统百货方面，为了给消费者带来更好的购物体验，世纪金花赛高店、钟楼店在第二季度闭店进行全面改造。存量物业的改造将不断为商圈注入活力，助力商圈更加年轻化、潮流化。

展望下半年，预计西安商业市场将迎来约30余万平方米的新增供应，代表项目包括幸福林带环球港以及全国第二座万象天地，届时入驻西安的品牌将会更加丰富，为全面提升城市品位和国际化水平注入新动能。2021年西安常住人口即将突破1300万，加之陕西省政府在“十四五”期间将培育建设“西安都市圈”作为重点，未来将吸引更多人口流入西安，在为经济增长提供持续动力的同时也将进一步激活城市的潜在消费需求。

甲级写字楼市场

2021年上半年，西安市甲级写字楼市场无新增供应入市，总体量维持在201万平方米。西安甲级写字楼市场活跃度自第一季度起开始逐渐减弱，并延续至第二季度，全市净吸纳量录得4.2万平方米，但由于供应量放缓，全市空置率环比下降2.1个百分点至28.3%，降至四年来最低。

新增租赁方面，上半年最为活跃的行业依次是房地产、金融和信息技术，在新增成交总面积中占比接近50%。在构建关中平原城市群、建设国家中心城市、办好十四届全运会等一系列国家战略和重大机遇的推动下，全市加快基础设施建设，进而推动房地产行业租赁需求持续增加；房地产行业新增租赁面积贡献达24%，其中建造及工程占比高达44%。最新发布的《2021中国硬科技创新发展白皮书》显示，西安市硬科技发展指数为62.02，位列全国第七，近年来围绕建设丝路科创中心的目标，西安推动硬科技产业发展壮大，信息技术类企业办公需求不断释放，贡献出新增租赁面积的11%。值得一提的是，在租户整体对成本更加敏感的背景下，第三方办公空间运营商在西安甲级写字楼中活跃度有所恢复，录得FED先后入驻凯德广场以及万科金域国际；第三方办公空间运营商在租期和装修方面更加灵活，能够有效帮助企业降低办公成本，更易获得中小型企业客户的青睐。2020年在疫情影响下，消费者服务中的在线教育成为年度最为活跃的行业。然而2021年上半年，随着市场监管日趋收紧，在线教育企业明显放缓了扩张步伐，导致消费者服务类企业在上半年成交占比大幅下降。

就资本来源来看，本地企业主导办公市场需求，新增租赁面积的占比环比上涨20个百分点至52%，其中较活跃的行业集中在房地产、商务中心和信息技术；其次为内资企业，其租赁需求主要来源于房地产；外资企业的新增租赁面积连续下降，仅占比2%。

租金方面，虽然市场需求有小幅回落，但随着单一业权甲级写字楼整层大面积可租赁空间不断减少，业主方在租金方面的谈判空间有所回升，并且对市场预期相对积极乐观，因此市场租金整体保持平稳。截止季末，西安甲级写字楼市场平均租金降幅逐渐收窄，环比小幅下降0.1%，为人民币103.5元每平方米每月。

展望2021年下半年，西安写字楼市场将迎来20余万平方米的新增供应，主要集中在城北和高新区域，新增项目的入市短期内或将推高市场空置率。但长期来看，伴随高新三期、西咸以及浐灞等新兴区域的不断发展成熟，西安的商务版图也将持续扩张，有望触发西安写字楼市场的新机遇。

第一太平戴维斯西安公司总经理罗元均表示：“2021年适逢‘十四五’开局之年，也是全运会举办年，这将赋予西安在城市建设、经济发展等方面全新的机遇；未来，西安将出现更多有影响力的产业集群，为经济发展提供持续的活力与动能，同时为西安写字楼和零售市场带来新的发展契机。”