鲁商服务冲击港股IPO 毛利率显著低于行业均值

财联社（北京，记者 李洁）讯，鲁商控股集团加快了旗下第三家公司上市的步伐。

鲁商发展（600223.SH）日前公告称，下属物业管理企业鲁商生活服务股份有限公司（以下简称“鲁商服务”）向香港联交所递交了境外首次公开发行股份（H股）并在香港联交所主板挂牌上市的申请。

招股书披露，截至2021年5月31日，鲁商服务已签约总建筑面积为2160万平方米，在管总建筑面积为1800万平方米。

2018年-2020年，鲁商服务的收入分别为2.82亿元，3.21亿元及4.03亿元；净利润分别为0.24亿元，0.29亿元及0.45亿元；毛利分别为0.46亿元、0.56亿元、0.79亿元；毛利率分别为16.4%、17.4%、19.8%。

业内人士指出，从鲁商服务近年的财务数据来看，其毛利率显著低于行业平均水平。据中指院数据显示，2020年在港物业服务上市公司的毛利率均值为28.6%。

据悉，鲁商服务成立于2006年，总部位于山东省济南市，业务范围涉及山东省几乎所有地级市以及北京、哈尔滨。

根据招股书信息，鲁商服务大部分的业务集中在山东省。截至2021年3月31日，其在山东管理总建筑面积约1580万平方米的物业，占其在管物业总建筑面积的约88.2%。而来自山东的物业管理服务的收入占比在2018年、2019年及2020年分别为82.7%、82.0%、82.5%。

作为鲁商发展分拆的物业公司，鲁商服务相当部分的收入来自向鲁商发展集团所开发物业提供物业管理服务。

对鲁商服务而言，于2018年、2019年、2020年以及截至2021年3月31日止三个月，鲁商发展所开发物业提供的物业管理服务所得收入占比分别为98.8%、98.7%、97.0%及91.6%；来自鲁商发展集团所开发物业的在管总建筑面积占比分别为98.6%、99.8%、76.6%及66.2%。

“鲁商发展集团的业务或财务状况，或其开发及维持物业能力的任何不利发展，均可能对我们获得新物业管理服务的能力造成重大不利影响。”鲁商服务方面表示。

而鲁商服务也在通过与关联方及独立第三方建立新的业务关系，来进一步扩大客户群。

不过，随着鲁商服务增加向独立第三方开发的物业提供的物管服务比例，其盈利能力或受到影响。招股书显示，鲁商服务管理由鲁商发展集团开发的项目的毛利率远高于管理关联方以及独立第三方开发的项目的毛利率。

于2018 年、2019年、2020年以及截至2021年3月31日，鲁商服务为独立第三方开发的项目提供物业管理服务出现毛损。

“若我们无法维持或增加向我们的关联方及独立第三方开发的物业提供物业管理服务所收取的物业管理费及毛利率，我们的总毛利率可能会下降，这可能会对我们的财务状况及经营业绩造成不利影响。”鲁商服务方面称。

招股书显示，鲁商服务本次上市募集的资金将用于收购兼并物业管理公司或者专业化服务公司；提升增值服务业务和多元化服务业务；补充营运资金及一般公司用途等。