上海楼市：现在买二手房，谈判签约环节有哪些值得注意的地方？

　　提问：你好，曾叔，现在买二手房，谈判签约环节有哪些值得注意的地方？

　　回答：你好，1、要做好风控：让中介要求房东拉好产调，提前看好房子里面有没有查封，有没有抵押，有没有违章建筑？如果有，是银行的贷款还是抵y，抑或是私人的小贷。如果1000万的房子只剩100万的抵y，可以判定是安全的。但如果里面有700万怎么办？如果是500万，再加上一个小的查封，哪怕只有20万的查封怎么办？所以风控是必须要做的，当下的大中介，正规的中介团队和专业人士，这一步都会做，如果没有做，你要提醒或者毫不犹豫的换中介。

　　2、协议签订时要注意细节和实际情况。今天签协议付定金30万，一个月以后，签买卖合同必须要付的首付款是多少，根据自己的实际情况，包括下家到账的情况，是否需要延期或调整？3、每个环节的时间点要严格把控。什么时间过户？什么时间交税和出产证？什么时候签买卖合同？还有正式的买卖合同，不要签合同当天才看到，而是要求房产中介或者是提前到交易中心，去把买卖合同拉出来。毕竟一份合同十几张纸有很多的文字，需要用时间和精力去看，个别的条款要不要再磨合？细则要不要再修改？

　　4、有必要的话需要做资金监管。下一个环节就是按揭贷款了，如果你是首房首贷，房子稍微有点瑕疵，是否要求房东和中介提出来资金监管？不管是银行开设的，还是律所开设的，或者是教育中心开设的也好，只要买家或房产存在隐性风险，首付款就必须要放到监管账户去。这个钱我打进去自己也不能用，房东也不能用，如果产证出不来原路退回，如果出了新的产证，那么首付款再释放给房东。

　　5、做好贷款申请材料准备。这个环节要签贷款申请人的材料，要去跟银行借钱了，银行一定是有要审查的环节。所以，流水够不够？过往有没有逾期？征信有没有问题？有没有涉及诉讼案件？都要提前做好调查，别因为过分自信导致出现拒贷问题。一旦出现了被拒贷，也要考虑到风险，必须得把所有的首付款、所有贷款全部用现金的形式补进去，否则你就是违约方问题。签约环节安稳走过后，基本就即将完成一个房产交易的闭环了。如果前面没有出现问题，那么恭喜你，后面的坑会少一些，或者说比签约前风险要小很多。

　　提问：您好曾叔， 名下唯一住房华发四季1500万左右，打算卖掉打新，卖掉后0.1社保系数59分，目标北外滩、森兰、唐镇，期望2年300w+增长，曾叔有没有什么更好的建议？

　　回答：你好，华发四季产品不错，周围在建人才房公寓，没地铁，周围环境配套一般，孙桥未来还是有潜力的，但短期变化不大。卖掉打新也是可以的，今年大概是打新年。北外滩、森兰都可以，唐镇的话，区域供应较大，虽然也有产业，但不如大虹桥徐泾，可重点考虑楼盘见内部分享。

　　提问：你好曾叔，目前看了西渡板块，总价不是很高，另外还看了奉贤新城的新房，不知道选哪个好？

　　回答：你好，西渡，3w左右，5号线南延伸段进入奉贤的第一站，一江之隔的老闵行都要4万多，再往北一点3号线走两站，颛桥、马桥都五六万了。所以我认为这个价格系数算是低的，有补涨空间，非常适合预算有限，在徐汇、闵行上班的小刚需。光这个利好，能吃很长一段时间，如果西渡稍微争气一点，价值想象空间就更大了，只是目前西渡房子楼龄都不是很新。至于奉贤新城还要往南七八公里，奉贤新城也是有价值的，但就目前的产业和人口来看，在五大新城中算是较弱的一个，其规划的重点是TOD综合节点的作用，所以短期看还是一个“睡城”价值，那就要拼通勤距离了，很明显西渡优势要更强一些。另外从你的预算看，即便买奉贤新城的新盘，也是买稍微偏一点的，并不在核心区域内，或产品竞争力偏弱。所以，不如选择西渡了。

　　提问：你好，曾叔，我目前在昆山有一套房子，价值200万左右，是2013年买的，现在我在上海刚拿到买房资格，所以现在打算卖掉昆山的房子，置换上海，但是上海我要付7层的首付，目前手上有100万左右，买上海要首付280万左右，这样我选择的地方就很少了，现在上海规划的5大新城，以我目前的情况，怎么选合适，嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇，这5个区域该如何选择，儿子目前22岁，在读大学，估计5年后要用钱，还是保留昆山的房子，到南京或者无锡去买一套（付首付）

　　回答：你好，对于上海、深圳这样的一线城市，如果有房票且资金充足，我还是建议尽早买的，虽然当下已经涨了不少，可是房产投资看的是长线，我们只能向前看，所以我还是建议你置换的，未来5年大概率可以吃到下一波红利。

　　当下的不管是国内还是国外，市场上整体的热钱是比较多的，面对越来越多的不确定性，面对不那么景气的股市，楼市依然就像一个避风港一样。上海真正的改善刚需很多，越来越多的人开始在上海落户，越来越多的隐性购买力正在进入上海。调控就像缓慢的刹车一样，只能降低列车的行驶速度，不能让列车完全不动或是倒退。300-500万总价的可以看南九亭、泗泾、嘉定新城、顾村、杨行的次新房。房子够新（10年内），轨交沿线（2公里内），自带电梯的小三房。而且周边配套正在起来，能吃到一波增量。500-800万总价，可以重点看看徐泾、上大、周浦等等这些地方的次新房。这些选择，都是还不错的上海楼市“起跑线”。上海重点推荐楼盘详见内部分享。

　　提问：你好！曾叔！我在昆山一套房子，顶楼无电梯，产证共210平，中环内，之前。周边小区房价都已经2万，我们小区才1万6，我这房子已经将近20年了，学区不好，家有二胎，明年上幼儿园，房子按揭还有50万，想卖掉买学区房，挂280万无人问津，降价到260万，还无人看房，就寻思先不卖了，我这房子除了楼层高没电梯，其他都很好，户型和采光一看就喜欢，请问我到底要不要买呢？对了，我手头没什么现金，还是我保留这套自住房，然后用公积金贷款买套小户型呢？大约100万左右，首付40万左右？请指点，谢谢。

　　回答：你好，可以卖，顶楼无电梯是硬伤，未来越来越难卖。你有孩子，应该去买学区房。我建议你卖一买一，多去中介挂牌。如果是在卖不掉，可以用公积金买套学区房挂户口，你下一步操作一定是学区房为主。

　　提问：曾叔，你好！手有1000万，今年底拿户口，在世纪大道张杨路上班，考虑就着老人带孩子，有几个方案1，考虑虹口新房豪景苑，全款或者1～200万贷款，小3房，以后老人再买10公里以内二手房。2、买金桥、世博等二手次新房，1500万左右，4房以上，以后老人再在医院附近买个养老房。两个方案，主要是如果一次性买大三房，超过1500万上限，再次买房能力受限

　　回答：你好，你的情况如果月供能力没问题的话，我建议一步到位，买个居住适合兼顾投资价值的楼盘，老人可以暂时租房子住，持续跑赢市场才是重要的，跑赢市场赚的钱也许就能多出另一套老人住的房子。1、豪景苑，有北外滩规划利好，交通配套都可以，能买到不错的，就看能否买到而已。2、金桥、世博4房选择不多，可以看看碧云新天地；其他选择楼盘分享见内部分享。

　　提问：你好，曾叔，买产证还没有下来的二手房可以吗？交易的时候需要注意哪些问题？

　　回答：你好，双方应当签订详尽的书面协议，确定双方的权利义务关系，以免引发不必要的纠纷。买这样的房子，你首先要有心理准备。你现在要买的房子的房产证还没办下来就属于产权没经过确权。因此，你们的买卖行为不受法律保护。

　　提问：曾叔，你好，请问现在上海买房落户的政策，有什么规定？

　　回答：你好，在上海买房落户，详细的说明、介绍、描述；详见知识内部资料分享。