2021上半年，房贷收紧，改善换房“难上加难”！

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2021上半集落下帷幕，成都楼市用一句话来形容，就是“稳房价”。

不过，在平稳的走向下，一些热门区域、楼盘仍旧蠢蠢欲动。 最近一段时间，不少打算今年买房的购房者表示，新房容易上车，二手房看不到挂牌价、成交价，有些迷茫。

那么，按照目前的行情来看，下半年的成都楼市将如何发展？

楼市属于强政策市，首先需要看政策面的变化， 其次供需、资金、土地等都将影响房价走势。

2021年上半年，政策、供需、资金、土地这4个因素或多或少都在发生变化。不过，在强调控下，我们可以看到“稳房价”是最关键的目标，下半年仍然将以“稳”为主。

趋势一：从紧从严基调未变，下半年将延续。

自2016年成都首次开始住房限购以来，经过近5年的调控，房住不炒这一理念早已深入人心。

今年上半年，面对蠢蠢欲动的楼市，成都一共出台5次和楼市相关的“新政”。

3月22日，成都发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，从“住宅用地供应管理”、“房价地价联动机制”、“住房保障”、“住房交易管理”、“严格金融审慎监管”、“市场秩序监管”、“落实调控主体责任”7方面对楼市政策进行收紧。

5月7日，无房及棚改报名户数未达3倍，普通资格依照无房家庭排序规划依序递补。

5月28日，发布成都市二手住房成交参考价格发布机制。

6月7日，出台政策对参与商品房建设用地竞买的房企进行资格审查，对同踩“三道红线”对房企和发生严重失信情形房企限制进入。

同日，出台《成都市新建商品住宅技术管理规定》，提出房企可提供升级装修方案，供购房人自愿选择；设置交付样板房、工序样板房。

不难看出，目前成都楼市调控的政策基调依然从紧从严，尤其是针对二手房的调控，调控常态化，下半年仍会延续这一态势。

在此行情下，新房价格已经被摁住，加上二手房去杠杆，再次大涨的条件已不具备。

▲图源摄图网

趋势二：供需矛盾仍在，市场分化加剧

成都楼市的分化不是一天两天的事，但今年上半年，可以感受到分化正在加深、加强，分化正在全方位渗透市场。

第一，新房与二手房分化

根据住建局公开数据显示，今年上半年成都二手住宅卖了21137套，而去年同期成交量为24058套，被砍掉12%。

因3.22新政以及二手房指导价，让许多购房者放弃了受限过多的二手房市场，转而投向新房市场。

这就让新房、二手房市场在购房选择上出现极端分化，而大量堆积的二手房源出现销售困难，去化周期进一步拉长。

二手房市场本身也存在分化，老破小与新房次新房之间，老破小受制于贷款和产品等影响不被待见。位置较好的次新房，则属于出一个抢一个的状态，市场向头部转移趋势明显。

▲图源摄图网

第二，板块之间分化

这一点很好理解。整个三圈层，如浦江、金堂等区县与5+2核心区域相比，房价最高可差8-10倍，这种差距未来或许进一步拉大。

由于 资源集中以及供应稀缺， 中心城区的固 化现象将更加明显。如高新南、青羊、锦江等成熟且供应稀缺的区域将与二三圈层形成巨大差距。特别是三圈层，依靠限购政策优势，也难以弥补。

未来 “贵的地方越来越贵、便宜的地方却涨不起来”将成为常态。

第三，客群分化

客群分化比较隐蔽，但在无房刚需优先政策之后，普通和热盘基本无缘。

今年6月，小王有幸摇中了山河玖璋，顺位300+，轮到他选房时只剩下65、70㎡的房源了。

在紧张刺激的2分钟之内，他在脑中立马算了一笔账：“交付大约要2年，拿证要2年，限售要5年。这9年里，要结婚，生娃，有了娃还得把父母接过来带娃，70平米的套二够住吗？孩子以后睡客厅？”

最后他得出的答案是否定的，因此它弃选了。这个选择对于没有中签的人来说，可能是不可思议的，“外面的人想进去，里面的人想出去。”

事实上，类似小王这样的情况今后还将继续。换房成本高，将倒逼购房者一步到位，形成刚需买新房并且还要大，普通逛二手房的市场格局。

趋势三：“两集中”锁定新房价，改善供需矛盾待解

地价一直是房价上涨的重要“原因”，不过，这种情况正迎来转变。

今年上半年，成都在全国22个重点城市“两集中”模式基础上，加入了“限房价、竞地价”大杀器，直接锁定了未来新房价。

但是，市场供不应求的矛盾短期内难以逆转。 最为直观的是，双集中供地后，未来能卖的房子，变得更少了。

由于达到限价之后进入竞自持，从40宗土地拍卖结果来看，自持面积达到了70万平米，占总成交建筑面积15%。其中， 天府新区自持建筑面积达成交总建筑面积比例37.6%； 供需最为紧张的高新区，占比32.4%； 成华区占比23%……成都5+2城区自持租赁住房比例基本都在20%以上。

因此，竞自持的结果是，未来租房供应将更为充足，但是可售房源比例将进一步下降。

▲图源摄图网

趋势四：房贷收紧，换房难度加大！

大家都知道，去年年底，央行与银保监会联合发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，给金融机构和个人都划定了贷款占比的上限。从上半年的贷款规模来看，新规效果十分显著。

银保监会最新披露的数据显示，截至4月末，银行业房地产贷款同比增长10.5%，增速创8年来新低。

受信贷收紧影响，最近两个月，各家银行集体行动，纷纷上调了房贷利率。

据融360数据显示，2021年1月成都首套房贷款平均利率为5.95%，二套房贷款平均利率为6.10%。 到了6月末，成都首套房贷款平均利率已涨 至6.13%，二套房贷款平均利率达6.27%，为全国最高。

▲图源网络

此外，受房贷的“两道红线”影响，成都目前部分银行额度紧张，放款周期也在延长。根据成都农行个贷部的解答，目前二手房的房贷放款时间大约需要6个月甚至更久，也就是说，现在卖房明年才能拿到尾款已是大概率事件。

这也意味着，未来成都的换房成本也在进一步加大。

主笔：蒋升涛

编辑：小甜甜

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