3个“国中”齐出辣招，楼市大变局来了！

作者：公子不悔

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近日，三大国家中心城市接连对楼市出辣招，这三个城市分别是成都、西安和上海。

7月8日，成都发布了第二批二手房官方指导价。早在5月28日，成都市政府公布了第一批二手房指导价，涉及成都市201个小区

如今只隔了一个半月，成都第二批二手房指导价来了，这次涵盖了286个小区。

早在3月底，成都发布新一轮调控大招时，就已经吹风，会效仿深圳，建立二手住房成交参考价格发布机制。

5月底，成都正式发布二手房官方在指导价。在辣招作用下，效果立竿见影。数据显示，成都二手房成交量在3月份见顶回落。

6月份，成都的二手房成交量只有2888套，再次跌破3000套。价格方面，根据贝壳找房披露的消息，已经有很多房东在降价出售。

与成都一样，3月底发布新一轮调控大招的西安，也在当时吹风，要抄深圳、成都的作业，建立二手住房成交参考价格发布机制。

与成都所不同的，在3月大招之下，西安楼市依然我行我素，成交量虽然转向，但价格依然上涨，并创造了连续上涨61个月的“辉煌”纪录。

最关键的是，5月份，西安的楼市去化周期已经降至7.7，即将跌破6这个安全线，房价上涨压力非常大。

西安的新房方面，更是如火如荼，在2月份地王带动下，西安上半年就上演了3场万人摇号抢房，千人抢房更是家常便饭。

在西安买新房，不是有钱就能买到，还得有资格才行。在这种背景下，如果不加以干涉，西安的连涨纪录还将延续下去。

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于是，我们能够看到，在成都发布第二批小区二手房官方指导价的同一天（7月8日），西安住建局发布了《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》，二手房指导价新政正式出台。

西安在7月9日发布了首批102个小区的成交参考价。

和深圳、成都一样，西安发布的102个小区二手房官方指导价的逻辑，是根据二手住房买卖签约价格、评估价格和房屋周边新房挂牌价格，综合分析得出的数据。

从公布的数据来看，也是和深圳、成都一样，基本都是原先挂牌价的七八折。

这就是二手房官方指导价的威力。公布之后，中介不能随意挂牌，业主也不能任性涨价，成交必须按照指导价来。

7月9日，上海也发布了大招，二手房挂牌之前要进行“价格核验”。

据公开报道显示：

具体操作中，一般先由房产中介等机构向官方平台提交拟挂牌的相关房源信息进行核验，除了房源所在小区、楼层等自身信息外，还要提交拟挂牌价格进行核验。如果提交的价格高于该小区的市场真实价格，则不能通过核验，该房源也就不得对外发布。

“市场真实价格”主要是根据各小区的历史实际成交价格，再综合考虑多重因素而确定的。不过，对于前期上涨幅度比较高的以“学区房”为名义存在明显炒作行为的，将在此次价格核验中挤掉泡沫，还原出市场的真实价格，让其回归合理、理性。

上海的二手房价格需要核验，其实和深圳、成都、西安的二手房官方指导价类似，都需要进行官方指导，都需要按照官方指导价来成交。只不过，后三座城市的价格公开，而上海不公开。

那么，西安、上海也加入二手房官方指导后，市场会怎么走？这一点，可以参考深圳、成都的情况。

成都的情况，在第一部分已经介绍。深圳又是个什么情况？

尽管从深圳市场情况来看，大部分成交都没有按照指导价进行，而是按照实际挂牌价成交。但银行则不折不扣地按照官方指导价进行的贷款。

举个比例，深圳福田区一套100平米的房子，原本的挂牌价是1500万元，也即15万元/平方米，而二手房官方指导价是1200万元，也即12万/平米。

二手房官方指导价发布之前，刚需购买这套房子，首付是450万，可以向银行贷款1050万。二手房官方指导价发布后，买卖双方没有按照指导价成交，依旧按照挂牌价成交，但到贷款的时候，银行却只会按照指导价来，也即，按照1200万的价格计算贷款。

按照1200万的指导价，银行可给予的最高贷款为840万，也即买家需要支付660万的首付款。

二手房官方指导价发布前，首付是450万，发布后首付变为660万，增加了210万。这就达到了降杠杆的作用。买房需要用更多的钱，才能撬动一套房子。

在大幅降杠杆的背景下，威力显现。

深圳2月8日发布官方指导价后，成交量当月就出现了大跌，3月份回升，此后的4月、5月和6月，成交量一路下跌。尤其是最近的6月份。

根据深圳中原研究数据中心披露的成交数据显示，6月份深圳二手房成交量仅为2575套，跌破了3000套，同比去年下跌了75.7%，已经连续三个月在荣枯线以下。

制图：城市财经；数据：深圳中原地产

价格方面，深圳新房与二手房价格均回归平稳，6月份深圳二手房环比下跌了0.1%（国家统计局数据）。

从这个角度来看，西安、上海的二手房成交量后续也会大跌，价格也会回归平稳。西安将结束此前的连涨纪录。

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从不断有城市开始发布二手房官方指导价来看，管理层对于稳定楼市的决心，非常强烈。

由此，可以得出一个结论，下半年多数中心城市的成交量将下跌，房价则回归平稳。平稳，就是不大涨，也不大跌。

这种稳定，不止短期走势，应该是一种长期走势。事实上，从2016年大调控以来，官方一直强调的也是稳定，而不是大跌。

楼市稳定，对于当下的中国经济发展非常迫切。

理由很简单，因为中国经济未来的发展，需要房价稳定。具体可以有两点解释：

第一：高企的房价，不断压缩实体经济发展空间。

20年前，实体经济企业的一年的利润率高于一套房子一年的房价涨幅。所以那时候，实体经济得以快速发展。20年后的今天，干实体经济已经不如炒房赚得多。

这种背景下，人心思房，银行也只愿将钱贷给开发商和购房者。实体经济发展举步维艰。而实体经济是一个国家的经济基础。

在这种背景下，去年年末央行与银保监会就发布了文件，限制了各类银行流入房地产和个人住房的额度。所以，即便已经降准，对楼市的也很难产生实质利好。

与此同时，在“十四五”规划中，管理层也明确提出保持制造业比重基本稳定”，这种背景下，青岛、天津、济南、杭州、长沙、重庆等多个城市，已经提出，要提升制造业占比。

第二，高房价挤压了民众消费。

消费是拉动经济发展的三大力量之一。

高房价掏空了很多人的积蓄，押上了一个家庭的六个钱包，还押上了一个家庭未来三十年的收入。

在这种背景下，一二线城市很多人，一方面是因为囊中羞涩，另一方面是因为房价太高，背负房贷的人不敢轻易消费，甚至连生病都不敢。

如果房价继续上涨下去，这种不敢消费的形势会加剧，经济动力就更加不足。最关键的是，去年国家已经提出了内循环大战略，要想让这个大战略不折不扣地执行，高房价就必须让路，必须横盘。

有人说，直接让房价大跌不就行了。这是不可能发生的事情，因为楼市支撑了太多，支撑了上下游的实体经济，绑架了银行，支撑着土地财政。

如果楼市这个支柱倾覆，那上下游实体经济与银行承受不了，会出现一系列难以收拾的后果。

所以说，如果你懂经济，就不会有房价腰斩这种天真的想法。

对于骑虎难下的高房价，管理层的策略，就是严格控制其稳定，然后加快实体经济发展，并提升民众的收入，来稀释高房价泡沫。这是唯一的办法，也是最好的办法。