二手半年升3000元/平！平洲9大热盘学位预测分析

上期讲完平洲二中学区房，今天把上回留下的学位预测悬念解开。

以康怡花园、康怡丽苑、乐怡花园为核心，聚集起了平洲最早期的商品房组团，以平洲中心小学+平洲二中为学位组合。

而以富丰新城、富丰君御、中海繁华里几大次新盘为核心是平洲商品房2.0时代，对口学区以怡海小学+文翰中学为主。

省一级+先进硬件，怡海小学值得期待

怡海小学为越秀星汇瀚府配建，定位为省一级公办小学，设置36个班，提供1620个学位，这所学校的宣传也吸引不少购房者关注。

▲怡海小学效果图

硬件设施毫无疑问是平洲板块最高端的：恒温泳池、室内天窗式篮球场、多媒体室、报告厅、英语活动室。

网上关于学校的师资并未透露太多，宣传是以学生健康成长和协调发展为根本，课程设计全面均衡，既注重能力培养，又强调知识的广度和深度。

学校建筑外立面以仿红砖风格为主，复古气息与时尚气息并存，多妈到现场看了一下进度，外立面已有清晰可见，相信9月开学问题不大。

▲怡海小学建筑进度

怡海小学学区房：3大次新盘+2大纯新盘

根据2021年桂城街道公办中小学地段划分，怡海小学由大新社区的富丰新城、富丰君御、中海繁华里，海逸社区的越秀星汇瀚府、万科金域世家等楼盘户籍生入读。

大新社区三个次新盘，此前分配的是映月六小（夏东小学），如今换到高大上的新学校，相信家长们是相当期待的。

多妈也在中介带领和介绍下，深入了解三个次新盘。

从价格来看，平洲由于去年至今几块高价地的带动，使得整个片区房价水涨船高，部分业主出现反价现象，对平洲后市，买方和卖方都比较看好。

“去年年底看房时，富丰一手尾货还有1.9万/㎡，今年年初还有2.2万/㎡，现在都没有了。”

“我觉得平洲下半年还有行情，不妨再等等，多赚20万比省20万容易。”

从成交量来看，富丰新城、富丰君御几乎垄断了平洲二手房市场，两个盘半年来总成交量接近50套，且成交价仅次于中海，为板块第二高。

中介解释：“都是电梯房，综合楼龄、小区管理、户型实用性来讲，富丰两个盘是脱颖而出的，买家多是年轻家庭。”

富丰新城，9年楼龄，20栋住宅，挂牌房源有最小面积58㎡一房一厅，总价143万，2梯6户，也有业主进行一改二，增加实用率的。

▲富丰新城58㎡户型（来源：佛山贝壳）

▲富丰新城58㎡实景

打上是86㎡两房或三房，2梯5户或6户，总价至少190万，3成首付约57万，对比周边接近3万/㎡的纯新盘，确实有点性价比。

▲富丰新城88㎡户型（来源：佛山贝壳）

▲富丰新城88㎡实景

在富丰选房要注意看户型，87㎡两房有些为手枪形，卫生间长长的，且动线需要经过主卧。

富丰新城常见户型

富丰君御，6年楼龄，25栋住宅，小区面积更大，户型更方正，以88-132㎡三房为主，最低总价约208万，两个小区物业费都是2.7元/㎡/月。

富丰君御常见户型(左右滑动查看更多)

两个小区相对比，产品差距不大，89㎡三房都只有单卫浴，家庭人口多的话会影响生活效率。

富丰新城内部有个中心湖，上午时分，不少老人、小孩在园林散步，居住氛围良好，中介说在这里带看几年了，花园每天早上都是小孩的天地，傍晚则是阿姨们的欢乐广场舞台。

▲富丰新城

小区里有个泳池，带滑梯那种，水质维护较好，绿化中除了固定的儿童游乐区，还利用小山坡打造各式滑梯，相信住在这里，不愁没地方遛娃。

▲富丰新城

从富丰新城往东，能清晰看到在建中的南海新交通，中介提到，几乎每天都有列车调试运营，今年内开通应该没问题。

▲富丰新城

富丰君御，外立面、小区园林设计，给人感觉更加现代化，颜值更高，不差钱的客户，基本毫不犹豫会选择这里。

▲富丰君御

君御大户型偏豪宅化，有多个景观湖、配套幼儿园、靠近伊顿国际学校，缺点是临街商铺尚在售卖，配套成熟还需时日。

▲富丰君御

此外，导致富丰新城成交量相对大的原因，是这里距离平洲最大商场——映月湖环宇城很近，一步之遥，富丰君御则要跨过佛平路。

▲富丰新城紧邻环宇城

“富丰新城可太方便了，天天逛商场。”

“其实富丰新城生活很方便，儿子上学很近，学乐器去环宇城，女儿跳舞和学英语去国金，都不用开车了。”

中海繁华里，7年楼龄，介于两个富丰之间，中海物业安保严格，未能入内，从贝壳网图片感受一下内部。

▲中海繁华里实景（来源：佛山贝壳）

内部园林不算小，外立面还是统一的中海风格，偏深黄色，里面只有7栋住宅，全是2梯4户，中介调侃说：“这是全佛山最小的中海楼盘。”

▲中海繁华里实景

有粉丝分析：“中海户型朝向单一，全南向或东南，挂牌价很统一，价差只存在于楼层之间。”

除了面积小一点，花园没有富丰大以外，品牌响、管理口碑好，也赢得不少买家青睐，过去半年也有12位买家在此认购。

▲中海繁华里实景（来源：佛山贝壳）

最后提提另外两个盘，万科已收官，年底交付，越秀目前开售二期，有93-97㎡复式，还有135㎡大户型，整体均价约3.2万/㎡。

绿城、保利、中海，平洲6大纯新盘学位预测

目前，平洲已进入商品房3.0时代，以越秀、万科、花样年、保利、绿城、中海几大新盘为阵营，产品百花齐放。

越秀、万科，是少见的未交楼已确定小学学位楼盘，越秀作为配建方，分配怡海小学是意料之中。

佳兆业花样年广雅院自身也有配套一所省一级36班公办小学，至今未官宣师资，相信未来也是大概率直接分配至此。

▲广雅院配套小学启建仪式

配合映月新城发展，平洲很多学校更名为映月系列，很多人傻傻分不清，除平洲中心小学、夏北小学未更名，其他学校的“真身”和位置，可看下图。

▲平洲学校分布

至于小学生源，平洲中心小学、映月五小，都以楼盘生为主，其余以村居学生为主。

▲小学学位划分

初中生源，平洲二中保留原名，即将全面升级，增加600个学位；平洲三中2017年更名映月中学；平洲一中和平洲四中于2014年合并搬迁至三山文翰中学。

▲平洲二中

早期的康怡花园一带，保持平洲中心小学+平洲二中学位不变，但富丰等次新盘，即便位置偏西，距离三山更远，初中也要分配到文翰中学。

这就是尊重历史、保持稳定性原则的学位分配，在平洲二中改扩建完成前，学位是不满足更多楼盘生入读，按照“先来后到”的历史性原则，富丰等盘分配至三山文翰，也是合情合理。

依此推断，多妈认为，绿城桂语映月、保利天珺、中海新地块有可能分配至位置最近的映月五小，初中有可能是映月中学或文翰中学。

▲映月中学

映月中学，今年已经抽调多个桂城东片区楼盘生，腾出更多学位承接平洲片区需求，越秀、万科两个新盘已分配至此。

而文翰中学，目前已有富丰3盘分入，保利、绿城等盘与学校的距离，与富丰等盘相近，要分进去，也无可厚非。

▲初中学位划分

当然，世事难料，平洲二中扩建的600个学位，有没有可能承载几个纯新盘呢？中海地块北侧规划的学位会否是公立9年制呢？一切都未有定论。

如果非常注重学位、教育环境，建议还是多看看康怡一带学区房，如果相信学校成长性，希望房子保值升值力强，不妨盯紧几个次新盘、纯新盘。