谢逸枫：千亿房企遭遇1998年以来史上最大考验

文/谢逸枫

当前中国部分千亿房企发展遭遇瓶颈，首当其冲的是债务违约、高杠杆扩张受限、高周转扩张放缓、规模与利润增长增速放缓、拿地受限、资金链紧张、现金流告急，总结来讲由于投资决策、经营、财务管理出现错误。

千亿房企资金链出问题，最明显的是债务现违约风险，从泰禾集团、华夏幸福、重庆协信和泛海、某大、蓝光的风险事件看，已显露风险的企业具有高杠杆、低周转的财务特征，弱经营、强投资的现金流特征，信贷及债券市场融资受限推升了票据融资。

5月末已出现违约风险的房企共12家，涉及51只债券债券。2021年高杠杆、慢周转的房企风险依然较高，必须应对项目周转率及债务集中兑付。三道红线、集中供地政策下，房企的资金压力上升，行业分化扩大，并购重组增加。

按照房企违约的原因看，高杠杆、高周转运行、外部融资环境恶化（再融资能力弱化）、资产处置难度较大、基本面差（地价高售价低、毛利与利润下降、销售增速与销售额下降、拿地销售比走高、经营资金无法覆盖投资资金）。

而违约房企的经营出现问题，最明显的三点现象。其一是多元化转型失败（非主业多元化扩张缺乏经验、运营模式缺乏）、业态原因（非主业投资过大拖累主业，收益负增长靠主业输血）导致周转较慢，这是房企试图转型过于激进的错误策略。

其二是存货去化慢、周转压力大（非传统业态的产业地产、旅游地产、高端住宅、养老地产、小镇地产、文旅地产、商业地产等非住宅地产）占比（占传统住宅地产）高的房企，其对外部融资依赖大，销售慢，回款慢，投入高，利润低。

其三是项目区域集中过高（项目分布区域不合理，过于单一、集中，无法有效城市联动，快速销售回款，容易受到地区的区域、政策、市场限制。特别是受当地调控政策及真实居住需求疲软影响，销售去化受阻严重），这是非常严重的问题。

最后是债务（债券）集中到期，债务期限结构不合理，债务超过自身资产，核心资产受限比例高。另外是负面舆论不利，外部融资环境恶化，股东风险与治理缺乏。从房企开始处置资产自救到暴雷时间较前期违约企业明显缩短。

其一是房企在合作项目中话语权下降或因项目公司股权存在质押等权利受限情况，处置资产受限。其二是地价上涨、售价管控背景下项目盈利空间收窄，如2020年蓝光发展结转项目毛利率仅22.58%，项目被收购价值下降。

其三是房地产行业整体流动性持续收紧，其他房企大规模现金接盘的可能性下降。此外，需要格外关注的是，监管对预售资金管理趋严，下属项目公司的预售资金、合作开发资金难以通盘调用用以偿债。

未来中短期内，房地产行业融资环境将持续维持高压，民营企业仍将通过大规模合作开发降低资金压力，且房企项目因价格管控、地价上升利润空间将持续收窄，房企通过处置项目自救的难度将继续增加，部分面临流动性危机的房企腾挪时间已不多。

值得注意的是千亿房企2014年到2018年高速发展之下，投资、拿地、经营、管理、财务的模式过于单一，缺乏创新。同时忽略了利润增长，过于依赖杠杆、高周转。没有按照高潮时卖房，低潮时拿地，项目2、3年售完原则运行。

连千亿房企都扛不住，可想而知，目前的金融收紧、去杠杆政策已经威胁到房企的投资、经营、财务、发展。自救2020年已经开始，物业、商业、多元化业务分拆上市融资，成立银行、信托、基金输血现金流，让保险、财团持股稳资金链、加快销售回款等。

自2020年的房企三道红线，保险与信托及基金的资金严控进入房地产、销售端的各类调控政策与预售的加强，到2021年的银行房地产集中贷款二道红线、土地市场的22城宅地集中供应、说明房企遭遇1998年以来史上最大考验。

大部分中小房企陷入三难的尴尬处境，首先是融资难（银行信贷、信托授信、民间贷款、同行拆借，小贷公司与金控平台的抵押担保融资成本上升到15%-20%以上）。由于中小房企融资渠道非常有限，况且利息普遍高。

其次是周转难（预售与预售款监管加强、销售慢、周期长、回款慢、银行按揭贷款放款慢）。这个应该是所有房企都存在的现状，降价促销或者是打折扣，可以推动销售，但是不可能降到成本价。最难的地价高、利息高，吃掉利润。

最后是拿地难（招拍挂、门槛高、保证金高、土拍规则高、条件设置高、资金到位高、利润限制高）。相信22城市住宅用地首批集中供应的成交数据显示，能够拿到土地的基本上是上市房企、非上市大房企，中小房企拿不到土地。