上海楼市：加杠杆不是坏事，坏的是在不知不觉中给自己加了高杠杆

提问：你好，曾叔，曾经有人说：无论买不买得起房子也不要着急买房，一旦买了就会把自己定格在一隅之地，不敢跳槽，不敢创业，不敢放手一搏，获得事业成功的可能性大大减少。

回答：你好，不可否认，房子是会束缚年轻人。但事实是，我们大部分人都是普通人，不具备过人的天赋，也没有卓绝的前瞻力和创造性，还要时刻面临着养家糊口的压力。若再无一个栖身之地，便很难说有所谓幸福感了。所以，在自己力所能及的范围内，成为一名房奴不是什么坏事。

楼市自2007年开始，就一直有各类专家唱空，每一轮暴涨之后，都会有人号称暴跌。而如果你站在一个更大的历史观来看的话，我们正处在中国崛起黄金年代，通胀、经济、空头，限购，限贷，都是给你进入楼市创造机会。真正的财富，其实来自于认知的杠杆。年轻人未来的收入增长期比较长，早期杠杆所带来的负担，今后会在通货膨胀之下慢慢被稀释。相对地，年纪渐长时就要把杠杆降低，避免承受太多的风险。加杠杆不是一件坏事情，坏的是在不知不觉中给自己加了高杠杆。

提问：你好，曾叔，本人现在上海房票用完，最近看到环沪比较火热，打算到上海周边的城市买房，我想请教一下该如何避免环沪楼盘中一些不好的楼盘呢？环沪怎么买最好呢？可以推荐一下合适的盘吗？

回答：你好，首先，对于宣传有双城通勤，地铁直达上海，建议要实地考察一下，因为可能地铁的建设落实需要较久时间；很多地理位置却较为偏僻；最后就是大投资和规划，实际上落实的可能性几乎没有。对于购房者来说，买房时还是应该仔细甄别，实地考察不要被开发商的广告蒙蔽双眼。环沪买房和在上海买房一样，也是选好板块选好地段，具体环沪买房选筹，详见内部分享。

提问：你好，曾叔，主要问题就是觉得保值意义不大，住的话我在五街也有套房子可以住，花源也有一套都是地铁旁边，唯一的一个是想买个大平层投资也可以做办公室。主要就是觉得花500万的话增值属性不明显，就觉得很犹豫

回答：你好，投资的话，要考虑未来谁来接盘。所以100平左右的流通性会更好一些，涨的也比较快；大面积流动性相对弱一点。办公不如租房子好。

提问：曾叔你好，我目前有改善住房的需求，请教几个问题。1，背景上海(本地户口)，新婚(太太外地户口)，个人名下一套浦东近内环的老小区住房，61平，市值约300万。太太个人名下一套浦东北蔡地区85平2010年左右的小区住房(非电梯房)，市值约500万。购房资格，我不限购，但属于二套，首付需要七成。我上班坐标浦东外高桥，太太浦东张江，目前都是自驾上班。为了居住改善及将来小孩考虑，计划置换一套三居室住房。近期主要看了唐镇及周康板块的一手房。2，问题1)考虑出掉61平老小区住房后置换，目前手头可用流动资金约140万，建议如何选择呢？2)除了上述之外，是否还有更好的置换组合方案呢？

回答：你好，北蔡的房子有发展空间，可以继续留着。我也比较同意出掉老破小，增加首付预算买一套改善级别的住宅。这样首付款就到了440万左右，如果你愿意尝试一些创新按揭的话，首付比例可以降低，总价预算可以拉到，800到1000左右。新购住房方向往浦东中部走，如果预算足够多，可以考虑张江、广兰路、金桥，如果预算不够考虑唐镇、高行。

提问：曾叔，您好，我在上海南方新村有一套房（四楼靠马路，90平），目前手头有240，请问置换到东方御花园（120平 6楼带阁楼 800万）合适么？还是去摇蟠龙天地+浦江镇的建发。目前工作地在上海南站附近。

回答：你好，南方新村，生活还是很方便的，楼龄较老，自住改善的话可以置换，但由于低总价位置也好，建议你再持有一下。东方御花园，也有一定的楼龄，地铁不是很近，可以说地段没有你这套好，而且大面积流动性不是很好，复式相对平层来说流动性也不好，而且还是步梯6楼，不是很建议。先去摇新房吧。

提问：曾叔，你好！坐标天津，看了您的资料，非常有感触，现在小白一个，如何才能逆袭致富？

回答：你好，总有人问这种非常简单又很让人尴尬的问题。这个世界有一个残酷的财富真相，那就是资金越多，收益率就越高。换言之，越有钱的人，就越有钱。我们去银行买理财产品都知道，资金越多，理财的收益率就越高。钱很少的时候，只能存银行，或者买门槛最低的理财产品，比如余额宝，年化收益率只有2%多一点。而当你有50w资金的时候，银行给你的理财产品，年收益率就可以4%左右了当你资金量再多一些的时候，你就可以买房了，近20年虽然房价有涨有跌，但年化10%以上没有问题当你资金量再大一些的时候，可以找专业的私募团队帮你运作，平均年化收益率可以达到20%以上当你手里有用不完的钱的时候，你就可以各种资本运作，搞风投，等等，可以获得几倍、几十倍的收益。

投资当然也会有风险，但有钱的人，允许失败的次数多，只要有一次成功，收益率就可能非常可观，而没钱的人，不允许有哪怕一次失败，一次失败就意味着一无所有。所以，穷人要逆袭，不能走寻常路，但弯道超车就意味着高风险。而有知识又没钱的人，往往非常厌恶高风险，他们更关注人生的下限。所以厌恶风险的普通人，除非受到命运的眷顾，一般是没有发财的可能的，躺平认命，多活几年，比啥都强，也是最实际的。我建议你加入曾叔总结的内部资料应该可以解决你的疑惑。

提问：你好，曾叔，目前新一线省会城市有2套房，一线城市一套房，月供都能在承受范围内，但是周围总有些人说房价要跌，我这些房子再不卖后面都没人买，说万一经济不好我这么多月供都困难，为什么有这么多杠精，自己一套房没有总要觉得自己很牛掰？

回答：你好，有些人习惯通过贬低攻击，比自己牛逼的人，来获得存在感和价值感。别人说了100个观点，有99个都是对的，但只要有1个是错的，有些人就紧咬着这个不放，似乎自己只要抓住了对方的一点瑕疵，就已经赢了全世界。这样找存在感的人有很多，我想他们大多是把力气用错了地方，有时间贬低别人，不如拿来提高自己。真正聪明的人是怎么样的呢？是遇到比自己有名或厉害的人，即使遇到不同观点不同意见，他们第一想的不是，“这TM说的什么？”而是兼听则明，可以不认同你，但只要其中有一点对我有帮助，那就值得学习研究，是笔投资的买卖。马云有句话说得好，很多人输就输在，第一看不见，第二看不起，第三看不懂，第四来不及。对于遇到比你成功的人，也同样应该保持这样的想法。学习别人的优点，从噪音中找到真正的干货，这一点一般人很难做到。

提问：你好，曾叔，新人首问：一直潜水，发现曾叔多次提到拆骨法，但是没有系统讲解过，您能否仔细讲讲？

回答：你好，房子由各个属性构成，高楼层低楼层装修学区交通靠不靠马路等等。每个因素都增加或减少它的价值，定量分析每一个因素的价值这样的思路就叫拆骨法。 本质就是：做减法。 扣除装修 品牌 学区 赠送面积 为代表的一些溢价项，最后得到的价格才是真实的单价，再判断是否值得。 具体仔细内容可参考内部分享。