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城市更新范围内的历史违建问题，一直是回迁房交易的热点和开发商做拆迁税筹的重要问题。深圳小产权房的火热，也跟旧改赔偿的问题密不可分。
自《深圳经济特区城市更新条例》发布后，要求自意愿征集阶段对城市更新范围内的历史违建物业的权利人进行核实。这种方式中一定程度上规避了回迁房的炒作。但同时将现有大量已存在买卖的“小产权”确权问题前置，既增加了政府部门的工作量，也增加了开发商项目立项申报的难度。日前深圳各区逐步公布了旧改项目中历史违建物业的权利人核查确权的具体工作流程。我们一起来研究下其中的细节。
《深圳经济特区城市更新条例》第三十条规定：区城市更新部门应当自物业权利人更新意愿核实阶段组织规划土地监察机构/辖区街道办和原农村集体经济组织继受单位对历史违建物业权利人进行核实。
龙岗区/宝安区/龙华区分别在今年7月7日/6月15日/4月19日，发布历史违建无权利人核实工作流程。三个区域对申报流程的要求基本类同。其他区的流程估计也差不多。由申报主体向辖区街道办提出申请，街道办受理申请并向区土地规划监察局征求意见，区土地规划监察局对项目范围内已完成历史遗留违法建筑处理情况出具意见，街道办根据区土地规划监察局意见组织核实工作，核实工作完成后街道办公示结果，公示期满或异议处理完毕后由街道办将结果报送区城市更新和土地整备局。
但城市更新项目在意愿征集阶段就开展历史违建物业权利人核实工作，这对政府投入的人力、物力及办理时间等提出了较高要求，如果城市更新项目不够成熟，有可能造成行政或其它方面资源的浪费。
同时对开发商的前期工作、资金投入（收购物业做税筹）提出了更高的要求，那些已经存在交易的小产权何去何从，这都是未来将要面临的问题，这对开发商提出了更高的要求，未来城市更新必将更加规范化和专业化。
从目前最新政策情况来看，与过往申报操作并无太大异议，但后期实施过程相关部门严格与否，目前尚无申报案例。
在更新意愿征集阶段启动历史遗留物业权利人对核实确权工作，会对旧改项目造成多大影响目前尚不可知，但可预期的是：
趋于严格，将打击旧改市场主体的积极性，造成19年开发商消极怠工现象。若形同虚设，将再次引发“小产权”交易的井喷现象，结果何去何从，我们还需要等待时间去验证。
附：最新龙岗政策原文：
《龙岗区城市更新项目历史违建物业权利人核实工作流程》
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