北京楼市：天通苑的潜力被低估？内行人深度分析

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提问：今天去看了北京北七家未来科技城的国瑞熙墅，位于未来科技城，紧挨中关村二小昌平校区，周边又有北师大附中。未来离22年开通的17号未来科技城站步行700米，1.5公里开车上京承高速。目前毛坯现房单价4万5，户型方正。缺陷是地下两层面积计算在在房本面积中，物业费和未来房产税会比较多。不知道单从大环境上看，是否可以作为改善入手？未来科技城也是喊了很多年了，目前居住在天通苑老区1、2层复式带60平院子，对面是龙德广场，是否值得更换？有人说天通苑会补涨。

回答：1. 北京的天通苑，和上海的上海康城，其实是完全不同的两种东西。

2. 天通苑是由一个个中型、中小型地块建造的小区组成的，小区之间有外部道路网相连接。

3. 而上海康城是一整个大型地块，地块内的道路属于小区内部道路，早晚高峰出行和停车就会成为很严重的问题。与外部的路网连接通达顺畅性也会受到限制，较容易形成拥堵。这么大的小区、几万人的居住规模，物业管理也很难跟得上。

4. 天通苑在这些问题上表现就要好得多。既能享受到成片社区带来的便利生活配套资源，又不会有超大小区带来的那些弊病。

5. 天通苑的地段位置也相当好。轨交一部直通东单，周边也有不少商务区/产业区。可谓实惠上选。天通苑本身就有些大平层、大复式单元，不少业主习惯、喜欢社区的氛围，选择原地置换。

6. 未来科技城也不能算特别偏的板块，毕竟北京的特点就是大饼铺的特别开。当然，比起天通苑，还是略有些偏僻的。17号线也是一步直达市中心，这一点还是不错的。周边也有一些产业。

7. 学校不要指望特别顶尖，更多的还是“家门口的好学校”性质。有名校分校配备，算是不错的加持，这就可以了。

8. 比较大的坑，主要是：

1) 地下两层算在面积里，所以实际单价要远高于4.5万，别被名义单价误导了。（物业费和房产税倒不是问题，对地下面积相信都会有相应考量的）

2) 毛坯交付。装修这么一套别墅，没个小几百万是下不来的。算一算买这套房子的实际打包成本，还是很高的。

9. 如果你经济实力雄厚，初步跨越了中产的圈层，有一定在本宅内的社交需求，生活和工作半径也长期会离未来科技城不远，则可以考虑。否则，我觉得天通苑真的挺好。

提问：新人首问！房姐您好！我目前新婚，爱人京户，无孩。家庭在京已有一套房。目前想考虑买二套房。准备卖一套武汉的学区房，凑到子弹200w-250w。请房姐指点一下迷津，推荐看北京是否有合适的楼盘或区域（标的400-450）。希望是成长性更快的盘兼具好的流动性。今后想要再逐步置换到西城。目前我在广安门外片区看了远见名苑开间，48平米，西城的中等学区，无燃气，报价425万。请问可以入手吗？还有更推荐的区域吗？另外我还在深圳有首房首贷的资格，在武汉也能通过父母名额投资。请问这种情况下是买北京买深圳还是在武汉买成长性更快？

回答：1. 深圳新政以后成交量已经腰斩，未来2年也大概率阴跌，大涨后必然有波回调，现在没必要去接盘 2. 武汉400-450的标的属于终极改善盘了，可选择的并不多也不适合投资，除非拆成两套200+的标的，重点看东西湖板块 3. 你的需求是希望成长性更快，西城老破小除了学区属性，没有居住价值的，板块已经固化更没有什么成长性，你短期也没有学区需求，入西城学区并不合适，赌学区房的涨跌 基本不可控，选择上不明智。500内选筹 推荐看 亦庄、常营 4. 城市首选北京 次选武汉

提问：房姐你好，新人首问，看了你好多帖子，也看了俩月的房子，依旧有点迷茫，先介绍下基本情况：我跟女朋友都硕士毕业工作一年，我拿到京户在顺义工作（通勤有班车），她在望京工作，地产行业，打算婚后合贷上车，是sfsd，子弹240，总预算530以内，打算3年后要孩子，考虑到她的通勤时间目前在望京片区看房，我们较看重交通和户型（南北或东西通透两居，明厅）。迷茫1是几个选择在犹豫：1、南湖中园，东园二区，位置不错，但是小学不太行，单价略高，约8.2；2、花家地小区、北里，小学还行，但是93年的楼龄有点老，看中的好的户型(三居改两居)中楼层得500不知道值不值，单价约6.5；3、望京西园一区(单价约6.2)，望京花园(单价约6.9)，利泽西园商品房楼龄新，但稍不错的户型有点超预算。迷茫2：考虑到未来5年换好学区有一定压力，现在想的是带点学区属性的房子，不知道这么想对不对，纠结是买老公房还是00左右商品房，怕老公房6，7年以后不好出手。目前心中排位231，有点当局者迷了，请指点迷津，或者推荐一下其他合适的小区。感谢！

回答：要找到平衡点，没法什么都满足。首先你们3年后才要孩子，考虑学区问题有点早，要考虑也是6 7年之后。现在买一个自住+保值，需要时再置换会更合理。花家地房龄有点老不太建议，推荐重点看望京西园和利泽西园

提问：房姐好，第一次提问。个人情况，已婚，孩子年底出生，家庭收入100，有炫特卖掉能有150，但是17买在次高点，所以有亏损，可用子弹共计500左右。考虑几年内自住+增值需求的三居和西城老破小学区房配置。 问题是：1、先二套买学区房，再攒钱买自住三居，还是先经营贷三居，再买学区房？原因是感觉德胜这种均衡学区价格下降可能性不大。 2、如果买三居，大概预算900-1000，橄榄城、澳洲康都，香颂、东恒时代二期、首城国际您推荐哪个？看您推过橄榄城，但是相比于澳洲康都价格也高，从增值上看，还会比其他的长得好吗？ 3、如果买三居，需要卖掉炫特，感觉北京房子有所回暖，不知道该不该现在卖掉炫特一居室换三居，还是等炫特回本再考虑三居？ 谢谢！

回答：1. 小孩的学区4年后考虑都来得及，现在入一套改善三居更合适 2. 橄榄城、首城国际、东恒时代二期都不错，橄榄城和澳洲康都不是只看价格，档次还是有差距的，在北京品质还是值钱的 3. 要换就趁早，等炫特涨起来，三居你可能就上不了车了(三居不会原地等你的)

提问：情况介绍： 1.夫妻共有房产两套，目前售价均为700万，分别是亦庄核心区三居（2004买入）和史家胡同50多平学区（2016年9月高位接盘） 2.孩子今年9月上史家小学，学位将占用6年！ 3.亦庄租金太低，只有8000，怕跑不赢大盘！学区房应该也跌了，租金也只有7000！ 夫妻原计划——孩子上学头2年在学校附近租房（租金2万2），近阶段卖掉亦庄，加点子弹（最多900万）投资北京其他区域！两年后，学区满五，再卖掉史家学区，在学校附近买房改善自住！ 想征询房姐的意见， 1.以上想法是否是最优选择？房姐是否还有更佳方案？ 2.现在北京的态势是不是最佳置换时机？如果是，我们想置换其中的一套做投资！是否可行？？ 3.如果置换，哪个区域或是楼盘是质优选择？东方银座怎么样？ 以上，请赐教，多谢！

回答：思路没问题，今年下半年置换即可。东方银座不太好，办公的多，物业费高，公摊大，这种房子出租还行，涨幅和流通性都比较一般。建议看望京 、双井、朝青板块

提问：【新人首问】房姐您好，京籍集体户口，那时年少婚前在京郊公积金入手了首套。现在打算在市区买一套一居落户，兼顾自住之用，双井上班。不打算长期留北京，未来还是打算回广州老家，老公在广州婚前已入手一套，北京房子能出租。因为二套契税高，所以希望控制总价300以内，房龄希望95之后，93也勉强接受，自住兼投资功能。预计近期要小孩计划，短期内学区可能不会很急需。目前考虑望京、劲松、平乐园、石佛营、甜水园、朝青国美等地，1. 望京花家地觉得生活配套好，但房龄93上班较远；2. 劲松房龄老；农光里居住合适，一居好户型单价7w偏高；3. 朝青国美3号院大开间景观不错，近期交通不太便利，总价305-315有点压力；4.石佛营楼梯房，户型一般，总价低能接受； 请问从长远考虑，上述片区有没推荐或者别的更好选择？谢谢。

回答：望京太远，国美大开间溢价高。农光里有6.5可以考虑，石佛营还不错能接受楼梯房可以入，另外建议看十里堡到青年路，劲松潘家园，大望路九龙山一带，推荐 炫特嘉园、10AM新坐标、CBD传奇 等，还有 北工大 平乐园 都可以淘

提问：房姐您好，关注您的专业见解有一段时间了，新人首问！ 近期有购房想法，子弹大约200出头，夫妻二人sfsd，近2、3年内不考虑自住。参考您的独到分析，重点关注了望京板块！如季景沁园、南湖东园、宝星国际等，综合个人实力和房屋在售情况，个人比较倾向宝星国际，但为您并不特别推荐的一居开间，故较为犹豫，盼赐教。或请房姐给出更全面的指导，感谢！ 目前房产情况:西三旗枫丹丽舍和父母同住，考虑小孩幼儿园情况，近几年会一直住在此处；广安门马连道一套老房，目前闲置；北海一套年底交房，根据政策情况考虑两三年内出手。

回答：你好，1居因为溢价比较多，一般不做重点推荐。 但是200+子弹，在望京板块内选筹比较难。 目前还不错的选筹只有宝星国际 澳洲康都 如果价格合适，可以买。

提问：新人首问：房姐好~已婚，两人均在体制内。首付首贷，ZD只有90。男方老人名下静安里有个60老破小自住；女方名下在大兴珺悦国际有个64平商住一居，现出租月租金3800。因后期单位有福利房，想在五年内先用SFSD。1、在北京首付这么低还可操作么？2、割肉商住还是接着租？3、在重庆或沈阳投资合适吗？

回答：90在北京投资能看的标的太少了，升值空间很有限 商住现在很难出手，租金可观的话，还是可以保留沈阳全款一套，资金上150后再置换回北京，依然有sfsd

提问：有消息说惠阳部分片区将并入深圳，下个月实施，房姐对此有了解吗？

回答：10年前就有消息了。 和房产税，新区规划，地铁规划，学校建设，合区等新闻一样。 俗称月经贴。 因为发文必有流量， 媒体凑kpi必备。

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