無房 | 深扒中梁！创始人发私募自融，瞒天过海三道红线

7月15日，也是中梁地产上市2周年的前一天，多家媒体在北京共同举办了一次行业大会。在本次大会上，中梁荣获“2021年中国房地产综合实力标杆品牌企业”称号。

不仅如此，穆迪也调整了中梁集团的评级，从“稳定”上调至“正面”。

中梁风光无限的同时，其他房企却普遍笼罩在乌云之下。看起来，一贯激进的中梁似乎挤进了优等生的队列，就连疫情也挡不住中梁双增（销售额和营收）的脚步。

投资大师有句箴言——要警惕那些过于优秀的投资对象。

这句话放在中梁身上再合适不过了。在行业整体收缩的背景下，在部分大型房企都面临生死考验的当下，我们不禁要问：一贯激进的中梁为何可以不惧风雨，独自前行？

翻开最近的财报，截至2020年底，中梁从踩中两道红线的“橙色”房企成功降至踩线一道的“黄档”房企。

从结果来看，中梁的财务状况似乎有所好转。不过，中梁有没有像实地那样，借助商票之类的手段美化指标呢？

房兄调查发现，还真有，不仅玩商票，还有更高端的操作。

要说清楚中梁的花招并不是一件容易事，一切还要从一则公开信息说起。

今年3月，森梁置业的翡丽云邸小区获得了政府的项目备案。据查，森梁置业是三木集团的全资子公司，这块地也是三木集团公开竞拍得到的。

可其实，翡丽云邸小区是三木集团联合阳光城共同开发的，并非三木集团单独操盘。为了筹集项目资金，他们借助光大信托发行了一款名为“增益尊享30号”的信托产品。

从该产品的推介材料来看，它的规模为3亿，性质为投向三木集团的类永续债。可奇怪的是，资金明明是投向了地产，但光大信托却把它归入“固定收益-工商企业”类。

深扒之下，更多的疑点浮出水面。比如，三木集团旗下企业借助信托融资，为啥需要不相关的中梁进行担保？以及，森梁置业作为三木集团的子公司，名字中为何恰恰带有“梁”字？

这些线索都指向一点——中梁很可能也是项目的合作方。果不其然，据知情人士透露，翡丽云邸的全称其实是“三木中梁—翡丽云邸”。

那阳光城又扮演着什么样的角色呢？“由于阳光城的去库存战略，这几年阳光城在福建拿地都是以三木集团的名义去拿”，该知情人士继续说道。

不得不说，这波操作实属天秀，做成了三方共赢的结果。

对于阳光城而言，以三木这个通道拿地，项目运营中的债务和财务杠杆不会计入自身的财报；对中梁而言，表面上只是担保人，实际上参与了项目开发；对于光大信托而言，信托产品不仅不会占地产信托额度，而且难以引发监管的关注。

熟悉地产的读者都知道，类永续债和永续债本质一样，是地产商惯用的手段之一。中梁隐名参与项目并发行类永续债，美化了财报，增加了表外负债。

作为过去几年的大黑马，中梁惊人的扩张步伐固然离不开这类信托资金的支持。但中梁的花式融资手段可不止信托一种，还有段位更高的操作——亲自发基金。

招股书显示，中梁董事长杨剑的妻弟徐亮琼，曾任职中梁执行董事兼高级副总裁，又名徐忠信。

徐忠信在2017年注册成立了忠信资本。忠信资本后续成立了多家专业资产管理公司，累计发行基金超过70个，投资项目超过170个，管理资产接近400亿。

这400亿投向哪儿了？官网显示，忠信资本投资项目均为地产项目，仔细一查，这些项目几乎全部是中梁旗下的项目。但是，官网上的项目名称都不带“中梁”二字，似乎有意想要隐藏。

而且，可能是为了避嫌，在中梁上市之前，忠信资本的股权被全部转让给了另一个叫陈椒的人。

可事实上，陈椒只是明面上的大股东，忠信资本的实控人正是中梁的董事长、创始人——杨剑！

因为，忠信资本的旗舰融资平台叫梁商资本，在基金业协会的备案中，梁商资本的实际控制人就是杨剑。

梁商资本不仅是忠信资本最大的融资平台，而且备案有21只私募基金，杨剑在其中占股高达70%，这是判断忠信资本实控人为杨剑的有力证据。

也就是说，在眼花缭乱的股权操作背后，杨剑控制着规模接近400亿的私募基金，直接参与中梁的房地产业务。

根据私募基金监管的规定，使用私募基金财产直接或间接投资实控人的企业或项目，属于自融。

很显然，中梁已经涉嫌借助私募基金自融，其真实债务规模可能比财报上要大得多。

债务高企之下，近期中梁已被曝出多个项目出现商票兑付纠纷。

商票的风波是否会牵连私募基金暂不得而知，但可以肯定的是，中梁的地产项目如果出现周转困难，那私募投资人的收益和本金都将难以保证。

届时，中梁或将面临大规模的兑付危机。

房兄觉得，中梁目前的状态像极了“悬崖走钢丝”，一个不小心或者来一阵大风都能将它吹倒。

那么，中梁能否hold住庞大的体外负债？激进的黑马会不会马失前蹄？等到半年报发出，我们再进行详细分析。