广州13号线PK21号线，谁才是地铁的“刚需一哥”

一线城市通勤，最重要的交通工具是地铁。

在广州，适合白天工作，晚上回家，充当“刚需通勤线”的，莫过于13号线和21号线。

为什么这样说？

1）都可以换乘“广州最富”5号线，方便上下班通勤

2）都是广州东进大线，符合“市区到增城”的大致走向

3）都有旗鼓相当的房价，自西向东均呈逐步递减趋势

考虑到5、6号线太贵，4号线太远，对于预算紧张的年轻人来说，既要性价比，又要跟上城市发展，沾点投资预期，13号线和21号线绝对是为数不多的两个选择。

13/21双线示意图

今天，我们就不妨以这两条地铁的含金量、各自搭乘观感以及沿线房价情况来做一个分析对比，看看谁称得上是广州地铁的“刚需一哥”？谁的沿线楼盘更值得购入？

如果有何高见，大家也不妨留言讨论。

含金量PK

现阶段：21号线＞13号线

未来2-5年内：13号线＞21号线

我们先来看看21号线的线路图：

共串联了金融城、天河智谷、科学城、长岭居、科教城、富士康科技小镇等板块，除了起始站换乘5号线，途中还接驳4号线、14号线和6号线，通往南沙和知识城。

再来看看13号线的情况：

其起于黄埔鱼珠，止于增城新沙，途经裕丰围、南岗、沙村、白江、新塘、官湖等站点。

对比这两条线路的串联板块，21号线除了承接市区的置业需求，在整条线上还有两个产业扎堆、房价高企的地方，一个是科学城，另一个是天河智谷。

而13号线，尚未成熟的鱼珠临港经济区能够发散的红利有限，现阶段主要还是依赖接驳5号线，来自天河和黄埔的置业外溢。

不过，13号线的完全价值在于二期，预计2022年全线贯通之后，它才是广州真正意义上的东西大动脉。

二期开通后，在原有基础上经过车陂、天河公园、金融城、珠江新城、北京路、白云湖等城市核心区，把广州的东进轴线打成一片。

从换乘站数量来看，13号线有10站可以换乘，比起21号线的6座，13号线的地铁增量会更多、更具确定性。

在目前仍以珠江新城为瞄点的广州市场里，无论是到市中心的便捷程度，或者是串联的板块强度，这条地铁线的优势都要强很多。

因此，在未来的含金量PK中，这一票可以毫不保留地投给13号线。

速度&乘坐观感PK：

21号线速度慢、班次间隔长

13号线贯彻“珠城1小时通勤圈”

选择地铁线置业不仅要看未来潜力，通勤时间也是重要的考量因素。

21号线，其强大之处是广州首批具有“快慢线”的地铁，但结合实际情况所带来的乘坐体验不甚良好，主要有两方面原因综合造成：

一方面，21号线沿线居民基数大、客流多。

整条线路共61.6km，途经的都是广州榜上有名的置业板块，开发商聚集，入住人群也多。

自19年末后通段（员村-镇龙西）开通后，21号线的客流飙升迅速，去年就以357%的同比涨幅，成为全市唯一实现正增长的地铁线。

但另一方面，21号线速度慢、班次间隔久。

虽然21号线官方宣称最快速度120km/h，但据网友实测，部分区间实速跟汽车不相上下，快线全程通行往往也要将近1小时。

而且，列车常规运行间隔约10分钟左右一趟，快车间隔约半小时一趟，以4:1的比例交错运行。

虽然最近新增了两个快线站，但班次和车速没有改变。

对于用不上快线的朋友来说，如若遇上快车，候车时间往往要超过10分钟，整体的乘坐体验并不友好。

网友讨论吐槽

而地铁13号线，最高时速100km/h，实速为70km/h，行车间隔约为8分钟一趟。

但因为目前只开了一期，长度约28.3km，全程跑完仅需30分钟左右。

同样以珠江新城为目的地，搭乘13号线也要比21号线快上30分钟。

另外，当13号线二期全线开通后，21号线的客流在它面前或许就是个“弟弟”。

根据2020年广州地铁客运榜单数据，符合“从老城区直达天河中心”的东西向地铁线，客运量都惊人地高。

比如5号线的85.76万，1号线的66.54万，都远远高于21号线的17.57万。

13号线二期便是如此。

它从白云发车，穿过荔湾和越秀的中心带，直插珠江新城，最后返回房价亲民的大增城，无论是公里数还是站点数都要比5号线多。

但需要注意的是，13号线二期的站点设置比21号线密，平均站距为1.5km（21号线是3km），但它的8节车厢，最大载客量达3456人，比21号线的6节车厢多载864人。

现在就只能赌一把届时二期开通，人流陆续涌入后，官方是否会缩短候车间隔。

不过，13号线本身离市区更近，对于住在线路末端的刚需朋友来说，可以最大限度地保证：珠江新城到增城的一小时通勤圈。

这方面，13号线要比21号线靠谱一点。

刚需自住：21号线＞13号线

自住+投资：13号线＞21号线

最后，我们来看看两条地铁的沿线房价和置业建议。

21号线沿线楼盘极多，从镇龙到增城广场都有，但刚需基本上集中在凤岗、朱村、山田三站，价格在1.8-2.6w之间，不少项目已经进入二手市场，对年轻人还是蛮友好。

13号线的主要置业点就是白江、新塘和官湖，有近两年大量开发的一手房，也有“原住民”的二手房。

总体而言，这边的一手要比21号线贵上4000+/平，尤其是新塘站附近，随着新世界和保利入市，均价已经企稳3万+。

单论价格优势，21号线确实比13号线明显，但现阶段凤岗、朱村的生活配套，包括学校和商业都比较欠缺，唯独楼盘存量大。

朱村名配套——“朱村鸡饭”

至于13号线增城段，新塘一带开发较早，城市配套和宜居性比凤岗高，而且具备产业规划，有故事可讲，投资预期也还可以。

直观地体现在房价上，楼龄十几年以上的二手房，溢价能力都会高于21号线的次新房。

综合13号线和21号线的对比，个人有两点置业建议：

1）21号线的优势是大批“2字头”新盘，选择多，但沿线配套和车次速度是短板。

这些短板只能寄希望于各大楼盘陆续交付带来的配套完善，以及更多人流涌入驱使地铁提速，如果是在科学城、智慧城上班的，自住买入可以。

具体选筹推荐看凤岗站附近的地铁盘，兼顾价格+快线通勤+科教城规划，是21号线增城段的“上上签”。

其次可以看看接壤黄埔的一些站点，比如镇龙、中新，一方面是近市区，另一方面有换乘增量。

2）13号线优势是更短的通勤时间，以及二期开通后更强悍的经济能级，但目前沿线价格对刚需不算太友好。

全线开通之后，13号线沿途房价从4万+、9万+，到15万+、10万+，再到6万+、2.5万+，其梯度变化比21号线丰富得多，容易吸引大资金流向低洼地。

如果想减轻上车压力，官湖和白江两个站可以考虑一下。

比如金茂万科都会四季，80平做三房，低总价；阳光城翡丽山，主打小户型，这些都能实现“曲线救国”，降低上车门槛。

如果不缺钱，就首选新塘站吧。