广州楼市：跟着规划买房，是“真有料”还是随大流的“空谈”？

我是云叔说房，资深房产专家。长期进行楼市调研，选择大于努力！未来10年依旧可以靠买房躺着赚钱，关注“云叔说房”，成为最会买房的人。

以下内容是“云叔说房”微信公众号的粉丝精选提问

提问：云叔，你好，黄埔中央城有中介打电话来推介了，就在东荟城附近，这个盘怎么样？谢谢

回答：你好，建议不要买，他是不是跟你吹地铁规划还有学位，地铁23号线其实还没写入规划，学位的话请忽略，因为郊区新房都是挂名校头衔号称学位房，满满的溢价，实际小学成绩没出来之前谁知道到底是不是学位房？另外还有一大群村小生源跟着读，如果自住属性的话，你喜欢就好，但是投资的话，建议还是远离它。

提问：云叔，你好，想问对于楼层那些有什么建议吗？现在买新房好还是二手房好？还有就是你提示的那几个小区里面凭我们自己眼光挑性价比高的就可以了？有什么特别需要注意的吗？

回答：你好，从投资角度看，一般会选择电梯房：一般都是10层以上，有电梯的房子，按价格来排序一般是：次顶层＞高楼层＞低楼层＞顶楼＞1楼；

建议选择楼层的中间偏上楼层，这些楼层的综合条件都是比较好的，当然价格也会相对偏高；

我们买房子挑楼层，一个是要考虑到自己的需要，家庭居住的舒适度。一个是要考虑到别人的需要，卖的时候才容易卖出去。；

买房选择顺序是，大平层>复式楼>叠拼。

从投资角度个人我倾向二手，一手主要吃了开发商的溢价，而且交房，拿证，限售要等一下，4-5年没了，二手的话灵活很多，买了可以直接拿来用了，遇到行情想高位抛出很方便，而且可以运用杠杠做低首付。这点对于投资来说很友好。

提问：云叔，你好，想问天河壹号和黄埔万科城市之光各有优缺点，天河壹号，没有地铁，以后会像北京外郊一样塞车厉害，房价大落吗？还有万科城市之光，现在打压学区房，万科城市之光以后学区还有意义吗

回答：你好。万科城市之光，老黄埔旧改会带来片区价值的提升；天河壹品未来也会通地铁，配套设施各方面也还会提升，位置上离金融城辐射，未来有不少高净值人士支撑。

提问：你好，云叔，如果考虑到上班通勤时间可以放宽到1个半小时以内的话，其实会不会选择的方向更多一点？如果带着刚需自住又带点投资属性的话，5年后换房，南沙或者增城有什么值得推荐的盘吗？

回答：你好。上班1个半小时通勤太久了吧，短期还会有点享受，时间长了更加难熬。南沙需要中长期，短期可能会回撤，也难脱手，没有接盘下。增城供应量也大，除非你在那边工作。具体增城可看看新塘：具体潜力大的板块，详！

提问：你好，云叔，新人首问，听过拆骨法，但是没有系统讲解过，您能否仔细讲讲？

回答：你好，就是房子由各个属性构成，高楼层低楼层装修学区交通靠不靠马路等等。每个因素都增加或减少它的价值，定量分析每一个因素的价值这样的思路就叫拆骨法。

本质就是：做减法。 扣除装修、品牌、学区、赠送面积，为代表的一些溢价项，最后得到的价格才是真实的单价，再判断是否值得。 具体仔细内容可。

提问：云叔，你好，请问为什么投资推荐骏景，现在价格也涨了，楼龄长环境也比较糟糕，以后卖出别人也会考虑这些问题啊，谢谢

回答：你好，具体问题要具体分析，投资是一个多维度问题和选择的结论，预算450-500万，又需求学位，又不想距离市区很远，如果只是这三个条件的话，那骏景还不错，如果你对楼龄有要求、对物业有要求，那就是另外的选择的，论提一个好问题的重要性。