“学区房要凉凉了？！”
如果在之前有一篇文章或者报道以这句话开始，我定是一笑置之，标题党！
但是，这一切在我所处的环境中真实发生着变化。。。
最近几个月，各大楼评、家长朋友们几乎都在热议这个话题。也就是这几个月，各种自上而下的政策或已实施、或在试点或是征询意见。而这些政策都将矛头指向了学区房、择校难等热点问题。
壹
Focus on NC
就在8月1日，《深圳经济特区社会建设条例（草案征求意见稿）》的发布似乎又打响了“围剿学区房”的一枪，此时我也正在深圳当地感受着这一切的变化。
条例中几个关键字再次进入大众的视野，“大学区制”、“教师交流制度”、“租售同权”……这些概念虽然并不新鲜，很多地区也有先后跟进的相关政策，但是这次在深圳被提出，还是有着重大意义！
第一，众所周知，深圳的房价已经超过北上广领跑全国了，据统计，2020年深圳二手房均价高达87957元/㎡。自从去年715政策出台后，各种交易乱象仍不断，还引起了中央关注，后续陆续的”二手房指导价“等政策的跟进，也是为了让住宅回归居住属性、给居高不下的深圳楼市降温。
而近年，深圳学区房又在原本房价高昂的基础上"登峰造极"了一把！福田“热门”的百花学区爆出单价高达32万的学区房，而且房子大多是30年房龄的老破小，曾经领朋友去现场看过，对方直言环境太。。。差！直呼不可思议！
第二，这次的“大学区制”、“教师交流制度”、“租售同权”等政策和以往的本质区别在于，它写入了条例！我们要知道一点，条例是法的表现形式之一，这次相当于立法来保障，这个规格还是比较高的！
第三，众所周知，深圳作为社会主义先行示范区，明确了其高质量发展高地、法治城市示范、城市文明典范、民生幸福标杆、可持续发展先锋的战略定位。代表了前沿！
以往很多房价上涨也是从深圳开始轮动到其它城市，并一级级向外扩散。
因此，深圳在行业趋势、动向都算是风向标。有着一定的权威和参考！毕竟是先行先试，如果效果显著或将成为全国更多城市“抄作业”的范本。而南昌作为前期名单中涉及的一员，引入“大学区制”的概率不低！
贰
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再回到政策本身，这次的政策还有哪些点，实施前又会面临哪些难点？一旦这阵风刮到南昌，对于房地产市场是否会迎来一些颠覆性的时刻？
对此，我们发表一些自己的看法，也欢迎大家参与到讨论中来！
关注一
大学区制对于打击天价“学区房”效果如何？
教育是重要的民生问题，本次条例中，开篇就提教育可见其重要地位以及政府想要解决教育问题的决心！
上次我们在“教育 学区 未来”一文中，提到当下教育衍生出来的诸多问题的根源还需要通过教育均衡化来解决。因此，“合理均衡配置公共教育资源，优化教育结构，促进教育公平，构建面向全体市民的多层次终身教育体系”确实是当务之急。
当然，推行大学区招生在于严打以学区名义哄抬房。而关于大学区制招生政策其实已经在包括深圳在内的多个城市实施。那么，目前已经或者即将实施大学区招生的地区对学区房的打击效果究竟如何呢？
先看北京。根据中原地产统计数据，北京西城区实施新政策以来，西城区二手房7月上半月成交量占全市的比例为5.6%，环比6月份的6.5%下降了0.9个百分点，同比则下降1.4个百分点，呈现萎缩态势。曾经热门的西城德胜片区、月坛片区房源挂牌价快速下调，大多数房源总价下调了30万-40万元，有业主急于成交甚至降价百万元。
而深圳发布新条例虽仍在征求意见中，但之前的优质学区房价格已经开始呈现跳水姿态，曾被众人关注的百花片区长城大厦法拍房最终因无人报价流拍、有的业主不惜放弃200万的定金退学区房、部分楼盘挂牌价也出现几十万甚至上百万的急速降价抛售，曾经的”香饽饽“学区房似乎变成了烫手的山芋。
所谓市场信心层面受打击是楼市层面最可怕的，业主的这一行为也是担心后期滑落的更厉害而为之。另一方面，也充分体现了行政手段对房价调控的作用！
再次聚焦南昌，什么房子最贵？
我想除了少部分豪宅级项目外，具备顶级学区属性的小区好似身披黄金甲。其中特别需要指出的就是凤凰洲片区。
当然，这不代表我们就针对该片区！
而是平台近期一直结合南昌当下房价行情对各个区域分析中发现，南昌二手成交均价及单价最贵的（同属同一类型产品）房源均落在凤凰洲片区！
在这个板块中，凤凰城、绿地外滩公馆、商联中心，哪一个不是狠角色？它们要不惜售，要不在二手成交价格、流通量上都双双走高，核心原因是在于师大附中滨江分校的强势影响力！
根据我们7月发布的区域成交均价，老盘凤凰城小区均价每平达25000元，绿地外滩公馆近期成交单价更是高达37630元/㎡！而离它们不远的丰和新城二期同类型高层二手成交价从15000-19000元/㎡不等。
价格悬殊十分明显的同时，价高的流通性却完胜价低的！
纵观整个凤凰洲，虽然近年来有提升，但是亮点却并不多。内部的路网、商业等等都没有太惊艳的表现，部分大型项目停滞不前。但是从悬殊的差价可以明显看出师大附中滨江分校给部分楼盘带来如此高的溢价，毕竟连续多年的公立TOP1！也显示众多家长对头部教育资源的渴求！
但就是这样的追捧下，师大附中滨江分校前不久发出公告，表示学校一类生源人数已经超学校所能容纳的班额数，更别说其它2、3类了。所以对于为了学区高价买盘的人们来说，不确定性开始显现了。
那么现在我们做个设想，假设南昌实施大学区招生政策的话，凤凰洲的师大附中滨江分校、南昌二中（26中分校）、碟子湖中学、凤凰中学（滨江二部）形成一个大学区实施招生，那对凤凰洲原本几个高价盘来说，或将面临洗牌。
大家的购房理念很有可能会从学区房范围向着区域优质住房的标准转变。
从大学区制的实施来看，目前是枪打出头鸟，使得那些大热的学区房价格急速降温，同时杜绝学区热的势头扩张。
但仅大学区制是否能终结掉“学区”的概念呢？
我认为还是不够，大学区会不会引入新的问题呢？比如普通的大学区和优质大学区的差异，虽然大学区内的学校有优劣之分，但是只要有一个王者，甚至多个优质学校，那么整个区域会不会出现普涨的情况呢？这是一个值得关注的问题。
关注二
租售同权或成为“学区房”终结者？
如果说大学区制对学区的打击未必彻底，那么租售同权一旦实施，那学区的概念或许真的要颠覆现状了。
在此次条例中，提及“探索租售同权制度，逐步推动租房居民在基本公共服务方面与购房居民享有同等待遇。”
租售同权意味着不买房，只要稳定租住在所在区域，租户在落户、就业、教育等方面与购房者同权。租房一样可以入学、可以享受城市医疗福利，这样一来，买房或不再成为一种必然，学生家长也不必再为学区房拼得你死我活，也可以从沉重的负担和压力中解脱出来。
当然，可能有人会说，那优质的学区房租金照样可以涨到飞起呀！
所以在此次甚至条例中，也明确了配套对策！“依法规范租赁市场秩序，建立房屋租赁参考价格制度，引导房屋租赁当事人合理定价，对租金水平进行合理调控”。
也就是说，继在深圳、无锡、东莞、宁波、成都、西安、上海、东莞等二手房成交参考价之后，租房参考价也将上线。就是为了遏止住房东漫天要价的情况！
实际上，很多具体的细则我们也在关注中。但从前期二手房参考价来看，它也是从深圳试点，评判确有效果再推广到全国多个城市。
关注三
实施教师交流制度，关注教师配套保障很重要！
近年，我国也在借鉴很多优秀的国家的经验做法，着手解决教育均衡问题。这次深圳再次提出，要建立义务教育学校教师交流制度，健全优质教育资源共建共享机制。
这个举措将打破学校师资相对固定的格局，未来老师或许不再只属于某个学校，优秀的老师也会与你相遇。可能这确实能解决一部分问题，但对此我谈谈我的两点看法。
首先，换了一个环境，优秀老师能否发挥出自己的优势？
其实这挺考验老师的适应能力的，有时候一位老师的成长，除了自身的造诣，学校的教育教学理念、老师间的通力配合、学生生源情况、与家长之间的关系等等都可能相互影响、相互成就的，所以教师轮换制度对老师而言是一次考验。
其次，教师交流制度需要有配套的保障做支撑。
比如交流学校的距离、通勤、家庭以及未来的发展晋升等等都可能引发老师们的顾虑，所以在政策落地前出台细则和一些保障政策，先把老师的关切问题解决了，那这样的交流才有保障！
叁
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预测，南昌会迎来“大学区制”吗？
鉴于大学区制等一批政策在各大城市不断蔓延，为了保住民生，南昌会跟进大学区制相关政策吗？除了前期列入试点城市名单外，在今年发布的《南昌市教育局关于做好2021年义务教育免试就近入学工作的实施意见》中，政策的变化引起了我们的关注。
其中明确了对口直升工作方面，从2022年起，南昌小升初对口直升工作暂不实施。这是否在向外界释放一个信号，明年的入学政策可能会迎来新的变革？是否会为引入大学区制提供想象空间。我们持续关注！
一旦实施对南昌楼市的影响会怎样？
近年，南昌也有推出过义务教育集团化联盟、名校大学区、协作学区等方式，缓解教育资源的问题。
如果南昌跟进大学区制新政，那影响较大的显然是目前所谓的顶级“名校”划片的范围，因为它们与周边不在同一学区，甚至房屋品质更好的楼盘对比明显有价格和流通上的优势。一路之隔，一边因为学区优秀而备受青睐，另一边因为学区弱势而无人问津。
这些就显示出住房首先偏离了居住体验，也是教育资源失衡的体验。当然，除了文章分析的凤凰洲板块外，基本上在南昌多个区也存在类型问题，这点我们在后续的文章会详细分析。
当然，有人会问，对于大学区制，南昌会有影响相对较小的区域吗？
实际上我们可以看出，在近些年从朝阳新城（特别指出非朝阳）、红角洲以及九龙湖板块的打造中，虽然依然会出现价值上的差异，这些一方面与学校先后建设顺序有关联，有些呈现早的先享受红利而已。但慢慢大家会发现，九龙湖板块名校遍地开花，红角洲完善的哪一所不是名校？教育资源更追求均衡化！
当然，这些还要结合后期生源看。但在这个区域中，决定价值的因素上，我们发现已经从单一的学区变成对地段，对品质改善的要求上，也就是说住房追求的侧重点慢慢向着居住体验的角度偏移。好房子或许会成为后时期大家追捧的热点！
而我想这些也是红角洲在近年来价值持续攀升的一大原因。板块注重在各类配套设施上的完善，也使得这里的价值生成没有那么畸形，它自然受大学区制影响会相对小。
不过，学区的概念或许短期内还将与我们相伴！
你或许也不相信那一天真的会到来。
但是在我们周边省市，这种变革已经开始影响大家的预判。
以前常说，楼市，教育，医疗是红利，是人人羡慕的行业，但它的高度上升的太高，甚至成为压垮人们生活的“新三座大山”。你看，从近段时间针对校外补课的相关措施和通报再到楼市的各种暴击，我们发现ZF在逢山开路，决心空前！
我们相信学区房乱象也终将被时代终结。总之，一切的一切，都是希望使房子回归居住属性、让教育更加公平！让高昂的教育成本、生育成本下降！让生活最终奔向幸福的港湾！
来源：观南昌
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