地产板块跌跌不休，龙头市值蒸发近4成，保利和万科在忙什么？

今年以来，A股市场地产板块不受资本待见。数据显示，地产板块指数整体近乎遭“腰斩”。覆巢之下岂有完卵？就连昔日龙头保利和万科，股价都是跌跌不休，市值自高位最大回撤超40%。

面对大跌，保利地产实控人出手增持，万科在市值管理方面却不为所动。8月9日，A股市场地产板块迎来久违的大涨。截至收盘，同花顺房地产开发指数大涨1.9%，其中，金地、保利、万科等头部公司股价涨幅都在5%以上。

资本市场对地产股的焦虑，会不会因为8月9日的这根阳线改变信仰？

保利出手增持

A股市场地产板块异动背后，有一个消息不容忽视。8月5日，保利地产发布公告称，实控人保利集团增持公司股份50万股，约占总股本的0.0042%，后续6个月将持续增持，累计增持比例不高于2%。

除了控股股东，保利地产董事长及全体高级管理人员计划未来6个月内增持公司股份总金额合计不低于800万元、不超过1500万元。对于龙头房企的这种增持动作，有券商预计，如果房地产企业敢于增持，大概率能证明其现金流创造能力和增长能力。

作为A股上证50指数中唯一的地产成分股，保利地产目前的市场表现与其市场地位显然不符。今年以来，受整个地产板块股价低迷影响，保利地产股价也不断下行，截至8月6日，保利地产股价最惨的时候，较3月份高位下跌近4成。

早在今年4月，保利地产就在《2021-2023年股东回报规划》中指出，当股价持续低于每股净资产时，公司将促使控股股东、实际控制人通过二级市场增持、公司回购股份等措施，积极稳定股价。

根据上半年业绩预告，截至6月30日，保利地产每股净资产达15.89元，已经高于当前股价，触发了增持或回购的条件。

当然，这不是保利地产实控人第一次增持。早在2008年9月，保利集团也是通过二级市场增持自家公司11万股；2014年2月，保利集团又增持40万股；2015年8月，保利集团再度增持80万股。

值得注意的是，此前3次增持之后，保利地产股价基本都开始触底回升。对于保利集团第四次增持能否稳住股价，有分析认为，如今房地产行业的生态宜居发生了很大变化。今年以来，杨惠妍、孙宏斌等分别增持碧桂园和融创中国。然而，这种稳股价的努力，并未彻底改变下行趋势。

在头条菌看来，资本市场对房地产板块的预期，很难因为一次增持就发生逆转。不过，头部房企的控股股东纷纷出手增持，或许有利于稳定市场过度悲观的预期。

万科忙着“扫货”

与保利、融创等头部房企增持护盘不同，面对股价下跌，昔日“地产一哥”万科在市值管理方面表现得则很是淡定。

头条菌梳理相关公告发现，万科前7月除了卖房子，就是在土地市场开启“扫货”模式。8月4日，万科公布7月销售及新增项目相关数据显示，今年前7个月，万科实现合同销售金额达4059亿元，斥资1119.78亿元拿地。

今年以来，万科虽然比较低调，但却是拿地最多的房企。在首轮“双集中”供地过程中，万科耗资558.6亿元累计拿到47宗地块，可售面积达717万平方米。

除此之外，万科还对深陷危机中的房企，产生了不小的并购欲望。面对巨额债务违约的华夏幸福，万科出手拿下现成项目。有评论认为，万科“捡”到一个可以及时入市的项目。

面对股价跌跌不休，万科还能如此淡定地在土地市场扫货，当然离不开稳定增长的销售额和净利润。历史数据显示，近十年来，万科归母净利润年复合增长率均超过19%。在整个行业面临“三道红线”高压的背景下，万科在今年一季度成功回归“绿档”，确保了财务状况的健康。

万科的淡定，不仅得益于健康的财务数据，也来自管理层对整个行业的认知。不久前，万科董事长郁亮在股东大会上表示，面对当前市场环境，万科一直把握六个字：不贪婪、不恐惧。所谓的不贪婪，是不再留恋过去的高利润时代；所谓的不恐惧，是以平常心对待当下的市场。

毫无疑问，现在的房地产开发已经过了高速成长的时期，真正进入到充分竞争的时代。当然，这依旧是一个庞大的产业，存在着巨大的机会。郁亮认为，未来房企实现可持续发展的核心机会源自四大维度：客户需求；城市发展需求；对存量价值的挖掘；数字化释放价值。

正是基于这样的认知，万科不仅保持了拿地策略的谨慎和稳健，更是在城市更新、长租公寓等多元化业务方面全面发展。正因如此，对于保利和万科所采取的不同策略，头条菌认为，保利的增持更像是一种短期之计，而万科则着眼未来谋篇布局，这才是后地产时代房地产开发企业寻求可持续发展的长期策略。至于万科思变能取得哪些成绩，头条菌也将保持密切关注。