“老破小不再拆”！北京城进入“旧改维修”和“外迁腾退”时代！

最近北京连续出台相关规划，主要针对“城市保护”和“城市旧改”。

2021年8月3日，根据北京规自委的通稿，北京市政府已经批复同意了《北京市“十四五”时期历史文化名城保护发展规划》。

在这个规划中，北京市针对“城市保护”提出了三点“变化”：

第一，要扩大各级各类保护对象范围，夯实保护家底。这就意味着北京城市“保护”的范围要进一步扩大，拆迁范围进一步缩小。

第二，把“老城”，“三山五园”及“三条文化带”作为重点保护区域，意味着以上三个区域“杜绝拆迁”。

第三，提升保护治理水平，改善人居环境。虽然拆迁范围压缩，但改善人居环境依然要做，核心手段是提升保护治理。

这个“历史文化名城保护规划”的审批通过，意味着北京城进入了新的城市发展逻辑：保护修缮为主，逐渐告别“大拆大建”。

这是北京“城市旧改”和其他城市的最大不同。

8月4日，在北京住建委官网又公布了《北京市“十四五”时期老旧小区改造规划》，在这个“老旧小区改造规划”中，明确提到以下几点：

第一，到2025年，力争基本完成全市需改造老旧小区任务。

第二，力争基本完成中央单位在京老旧小区改造任务。

第三，重点推进首都功能核心区老旧小区改造。

第四，加快推进危楼、简易楼改造工作，尤其是重点地区和历史文化街区内的简易楼，鼓励居民外迁腾退，改善居住条件。

五年内要基本完成全市的“老旧小区改造”任务，就意味着在未来五年，北京城将会彻底告别“拆迁”时代，而进入“城市大修”的时期。

也就是说，北京所有的老破小二手产权房和公房，都将逐渐失去“拆迁”的机会，而将其纳入“城市危旧改”范围，央产房也进入“旧改”范畴。

其中，针对“首都功能核心区”的老旧小区，将用“危房重建”和“外迁腾退”来逐渐取代拆迁。

房子不再拆迁了，但是东西城的老旧小区居民可以有两个选择来改善居住，要么是“危房重建”，要么就是“外迁腾退”。

“危房重建”就是把危房直接拆掉，同时原地盖新房，户数不增加，面积适当增加，同时可以“公房”变“私房”，把产权过渡给租赁人。

“外迁腾退”就是房子保留不拆，政府给与适当的货币补偿，让老居民向外疏解去外面买房改善，同时给与共有房购买指标。

用这两种方式来取代拆迁，可以起到保护“历史文化名城”的作用。

而对于“北京老城”，“北京老城”特指的就是二环里的区域，要扩大历史文化街区、成片传统平房区的范围，实施“老城平房院落申请式改善”。

也就是说，对于老城里的平房居民来说，要扩大“申请式退租和申请式改善”的速度和范围，更大范围推行“申请式退租”。

总结起来就是：老破小已经不存在“拆迁”的机会了，未来的老居民居住改善，大部分是“旧改维修”，危房居民则有“危房重建和外迁腾退”的机会，平房居民则有“申请式退租和改善”的机会。

8月5日，北京住建委官网公布了《关于加强城镇国有土地上依法建造住宅维修工作的指导意见》，在这个意见中，明确了北京“老旧小区”改造维修的基本原则。

其中最重要的，就是说明了老旧小区的改造维修，究竟谁来负责的问题。

既然北京的老旧小区大部分已经不再“拆迁”了，而是进入“旧改和维修”的时期。

那么，老旧小区旧改，究竟由谁来负责实施？谁来买单？

在北京住建委的这个“指导意见（试行）”中，把老旧小区的改造维修基本说清楚了，主要内容包括以下几个方面：

第一，已经实施物业服务管理的住宅：

物业服务合同内的维修事项由物业服务人承担，物业服务合同之外的维修事项由业主个人承担。

符合使用专项维修资金条件的，申请专项维修资金进行维修。

第二，直管公房：

已售公房的个人专有部分维修由业主承担。

未售公房以及直管公房共有部位和共用设施设备的维修由产权单位承担。

第三，自管公房，包括未实施物业管理的房改房。

业主承担个人专有部分的维修。

房屋共用部位和共用设施设备的维修，在售房款和公共维修资金未使用完的，应使用相应的资金。

在售房款和公共维修资金已经使用完以及二次上市的住宅，由所涉及的业主承担。

未实施房改的住宅维修由产权单位承担。

第四，产权单位已灭失且无物业管理的住宅和无物业管理的回迁房。

业主承担个人专有部分的维修，共用部位和共用设施设备的维修由所涉及的全体业主承担。

街道办事处（乡镇人民政府）或社区应协调属地社会企业提供有偿维修服务，同时尽快组织召开业主大会，选聘物业服务人。

第五，城镇私有平房。

由房屋所有权人承担维修责任。

以上的指导意见，就把北京市所有类型的“老破小”房子都囊括进去了，未来的维修主体基本得到确定。

综上所述，对于未来的城市发展来说，北京市已经逐渐消灭“拆迁”，而是逐渐进入到“旧改”，“维修”，“危改重建”和“外迁腾退”等过程。

只有少部分的“危房”和“平房”具有“外迁腾退”和“申请式退租”的机会，而大部分的老旧小区未来将不再具有拆迁的机会了。

大量的“老破小”二手房只能进入“旧改”和“维修”，而随着建筑的老去，改造维修的费用会越来越高，这会对房产价值造成折损。

所以“不再拆”，对于整个北京城区的“老破小”二手房来说，是一个比较大的利空，手里持有的时间越久，房产价值就越低。

尤其是当学区政策也在发生变化的时候，城区老破小是否值得持续持有，是一个很值得商榷的问题。