杭州楼市：关于杭州买哪，你要明白这几点

我是杭叔，拥有多年杭州房产研究和投资经验，长期持续关注杭州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下杭州购房答疑内容，来自公众号“杭叔说房”的粉丝精选提问：

提问：杭叔，你好打算把父母接过来一起住，现在住的房子有点小了，想置换一套大三房户型的二手房自住，总价预算500万，如果想在杭州买，有没有推荐的板块？最好升值潜力大些

杭叔：你好， 这个预算可以关注以下板块：未来科技城是产业、人才聚集地，中高端购买力中近地铁3、5号线，未来价值可以期待。钱江世纪城在“拥江发展”下热度不断升高，近地铁2、6号线，未来发展潜力也大。亚运村板块遵循高品质、高标准建设，近地铁6号线，是唯一无自持和公租房的板块，潜力很大。申花板块目前已经实现了全面蜕变，杭州中产阶级的选择，近5、10号线，周边环境和配套完善。文晖板块界面比较老旧，没落了一段时间，以后也会随着区域调整和滨江操盘重新崛起，近地铁5号线。文教板块处于西湖区，其品牌价值和资源位置都挺好，近地铁2、10号线，但主要是老破小房子。滨江板块是杭州的核心区块，杭州网发展的源头，供应量较少，价格较高，近地铁1、5号线，整体来说未来价值较高。城东新城板块属于上城区，界面逐步改善，价值随着商业、院校等的入驻逐步显现。武林新城板块是下城区倾力打造的重点板块，被拱墅接收后也有了优秀的操盘能力，近地铁3、5号线，启动速度较慢，但在区域调整后价值也会相应提升。

提问：杭叔，你好，孩子即将上小学，我们想置换一套学区房，但是知道自身预算比较有限，所以不是非要追求头部小学的学区房，请您帮我推荐一下有潜力的学校和学区房？

杭叔：你好，公办小学西湖区12所，上城区10所，拱墅区8所，滨江、萧山、余杭与临平各2所，其中不少板块的学区紧张。学区房一般指二手房，由于新房不承诺学区，所以不能算作真正的学区房，新房主要集中于拱墅和余杭。2021年的趋势是：西湖区教育资源最丰富，有大部分学校爆表，二手房为成交主力；这一梯队的学区房价值与房屋品质关联性更大。比较建议的是上城区的胜利实验学校生源优质，潜力不错，学区内豪宅林立，是杭州最贵的学区之一。拱墅区的文澜实验小学对应二手房多为09年以后次新房，普遍挂牌价6-9w。西湖区的嘉绿苑小学近期热度上升比较快；竞舟小学是老牌小学，教学质量高；西湖小学历史悠久；前两者挂牌价普遍为5字头，后者地段好、单价高，在售房源较少。滨江区的滨江实验小学是滨江重点打造的学校，硬件较好，2000年以后房源，挂牌均价4-7w。萧山区的湘师实验小学，2000年后的小区总价可控制在200万以下，临平区的临平第一小学将军殿校区历史悠久，2000年左右的次新房，总价较低。余杭区的杭州二中教育集团未来科技城学校汇集名校资源，新建的12年一贯制公办民办均有，学区范围广，二手房数量庞大，类型丰富，次新商品房、老破小、拆迁安置房、农居房等均有涉及，因此单价和总价跨度较大。杭州各区域性价比高的学区房，关注内部分享。

提问：叔，房产的流动性是否重要呢？是否是买房者需要重点考虑的因素？

杭叔：你好，首先，买房的流动性当然十分重要，因为新盘与二手房的占比是判断一个城市房产活力的重要标志。如果一个城市的二手房占比较小，房地产多为发展的初期，要购买核心区域的房产；二手房占比30%，证明房地产市场开始发展，可以尝试购买城郊一手新房；二手房占比30%-50%，则可以选择购买城郊新房或者地段较好的二手房；二手房占比超过50%，则可以选择购买学区房及产业发达的二手房，或者是有学区，交通发达，基础设施较为完善的新房；而二手房占比超过70%。

提问：杭叔，你好，在市中心上班，目前在浙二市三医院附近有一套老房子，面积60方，老余杭文一西路万达广场附近有一套110方，房子还算新，手上还有一点钱，想卖掉一套摇号置换，应该卖哪一套比较合适，有没有推荐的摇号楼盘。

杭叔：你好，首先考虑卖掉不是自住的房子，如果当下是住市中心老房子，先看看老余杭的房子能不能卖掉。其次从资产角度，如果都不住，没有学区支撑的老房子，优先卖掉。老余杭有未来科技城、产业和年轻人，加上房子比较新，还是不错的。至于推荐摇哪些楼盘，主要还得看预算。在市中心工作，七八百万可以考虑申花、文教、大关和文晖，限价都在5万以上。其次是4万7左右，有东新、三塘、城东新城。四五百万的话，单价差不多4万左右，可以关注运河新城、祥符和笕桥、艮北。再然后是单价3万出头，建议重点考虑丁桥、桃源和转塘。详见内部资料《卖房技巧篇》。