那些年错过前海的深圳人，比中山人更懂马鞍岛...

在深圳，有一片既现实又梦幻的土地。

现实，是因为它已经在深圳人的视线里存在了超过10年的时光；梦幻，是基于这10年它带给深圳和世界的惊喜和震撼。

它的名字，叫前海；它的昵称，是“特区中的特区”。

它是一片从无到有的土地，10年间，前海，以增长约45倍的企业增加值和每平方公里152.6亿元的经济密度，位居全国同类新兴区域之首。

它是在深圳速度下的深圳人创造的新奇迹、新中心和最美图画，也是大湾区蓝图里最浓缩、最精华的核心引擎。

在深圳经济特区建立40周年，前海深港合作区成立10周年之际，前海管理局推出《前海城市新中心全球宣传片》，由人民日报客户端首发，《燃爆“下一个40年”！这就是前海——》，讲述了“一张白纸、从零开始”、“画出最美最好图画”的前海故事。

前海：那些年深圳人错过的馈赠

风华十年，回头看，前海绝对称得上是时光的馈赠。有时候，你甚至很难说得清，到底是大湾区、深圳人成就了前海，还是前海成全了大湾区和深圳人。

跟随深圳河的脚步，深圳一路向西，而前海也就在陆地尽头的那片伶仃洋里，向海而生。

时至今日，前海早已在深圳房价的高地上刻下了自己的名字。但在2010年横空出世的前海，直到2014年前海时代广场入市，才终于迎来自己的第一个商品住宅项目。而且在之后长达五年的时间里，新房项目竟然都是一片空白的状态。

究其缘由，一是因为前海致力打造“金融海”而非“地产海”的定位，使得区域新房项目少之又少，可遇不可求；二来，其实在当时不少深圳人甚至都还不太看好前海的未来，觉得前海发展不起来的大有人在。

当主观上的将信将疑遇到客观上的求之不得，错过前海便成了一件正常而不正确的事。

等到2019年前海的招商领玺和颐湾府入市的时候，深圳人才惊醒，原来他们已经快挤不进前海了。

而今年初龙光前海天境和天健悦桂府双双拿证入市时，他们进一步发现，要入住前海，别说去摇号了，连通过资料审核都成了难事。

从前的爱搭不理到底还是沦为了高攀不起，而从半信半疑到追悔莫及，前海给当年所有不待见它的人上了生动又深刻的一课。

深圳李荣浩说：“如果能重来，我要选前海”。

深圳林俊杰说：“可惜没如果，只剩下结果”。

马鞍岛：下一个“前海”

前海，有且只有一个。

可不甘于错过、也不想让离别成永远的深圳人心里想的，是“Nevermind,I will find someone like you.”

五年前，深中通道的开建，成功的将深圳人的注意力吸引到了一岸之隔的中山。

从1998年起，深圳和中山开始计划建这条通道，而深中通道目前预计的通车时间是在2024年。

因为工程旷日持久，因为通车遥不可及，所以当时在不少中山人眼里，深中通道不过是楼市炒作的一个噱头。那时的中山，还算是中山人的中山，他们若是觉得房子太贵，那就不买。

可在挤破了脑袋都想在前海分一杯羹、买一套房的深圳人看来，只要建设深中通道板上订钉，那么投资中山也就大有可为。

于是我们看到了，在中山楼市里，原本买房意识不强的中山人见到了趋之若鹜的深圳客，两拨人擦肩而过，而结果，是很多中山人明显开始感觉到，深中通道让他们的居住成本变高了，连原本佛系的中山年轻人都开始有了危机意识。

一条连接深圳与中山的通道，让中山的房子和产业都开始变得不由自主。在被外需客户拉动带来一轮热销后，2017年的中山甚至迎来了楼市限购的“处子秀”。

还是因为这条通道，中山摇身一变成了深圳“一路向西”的新基地。

日前，在中山公布的“十四五”规划中就明确提到，中山未来将形成3大核心，一路向东融入大湾区。

市中心：岐江新城，商务核心；

向东：火炬开发区，科技创新核心；

再向东：翠亨新区，大湾区中山门户。

如此一来，马鞍岛所在的翠亨新区作为深中通道通车后前海的第一辐射区，顺理成章的成为了人们心目中的下一个“前海”。

你听，他们都在说：“现在的马鞍岛像极了当年的前海，一样的城市新中心，一样的高新产业聚集，一样的居住土地稀缺。”

2013年的前海

这个与前海一桥之隔的马鞍岛，被称作“少年版前海”，越来越多的人都在用脚投票，满心期待的等它重复前海昨天的故事。

未来，这个有着“国际化、现代化、创新型城市新中心”定位的马鞍岛，将建成约40所学校（小学13所，中学9所，幼儿园18所）和包括中山科技大学、湾区联合实验室和未来科技总部等在内的5大国际科教设施；

13大生态公园，如：翠湖公园、翠亨国家湿地公园等，打造通山连海的滨海新城；

6大医疗机构，包括湾区国际医疗城、生物医药总部基地等；

6大商业娱乐休闲配套，如欢乐水岸、购物公园等，以及翠亨音乐厅、海湾剧场等7大文体配套…

除此以外，还规划有7大生态观景带。不日，马鞍岛将形成“一轴、三心、九区、多廊”的格局。

而这个格局和新中心要想真正从规划走进现实，也少不了和前海一样的“顶层规划”和集中拍地。

2021年5月至6月，中山土地市场公开推出的前五宗地块里，有四宗综合用地就位于翠亨新区起步区（即“马鞍岛”）。

就在6月23日，马鞍岛3宗“巨无霸”地块集体出让，3宗地总计1865.5亩，卖出了122.5亿元的高价。

其中，位于岛内西四围的G28-2021-0028地块面积约775亩，由澳门赌王旗下的新濠国际拿下，将建成包括主题乐园、五星级酒店和购物中心等业态的国际大型文旅生态综合体。根据出让条件，届时新濠国际须于主题乐园全部建成并投入运营后3年内通过国家4A级旅游景区评审。

位于岛内东五围超千亩的G28-2020-0145地块以81.91亿元成功出让，这里将建成标志性的双塔形式超高层建筑——未来之门，与对岸的前海天际线隔海相望。

未来之门效果图

按照出让条件，本项目自超高层建筑竣工验收之日起第5年开始计算，连续五年每年全年总营业额不低于21亿元人民币，要引进2家市外主板上市公司，并将其上市主体注册地址迁入新区起步区。

最后，位于西四围、西五围的G28-2021-0028地块由德承投资竞得。这块地虽然面积最小，仅106亩，但位置却是最佳，将打造为科创产业园。

从出让条件来看，政府显然对这块产业用地寄予厚望。竞得企业需自土地交付之日起10年内累计引入或培育注册地在本项目用地范围内的科技或创新企业不少于40家；自约定竣工之日起5年内引进或创建至少1家省级以上创新平台并通过认定。

此外，政府对竞得人的研发能力也做了要求，自约定竣工之日起每年获得专利授权不少于5项，其中每年获得发明专利授权不少于2项，考核至约定竣工之日后第5年。

综合来看，这3块地的出让和落成，将大大提升马鞍岛的整体形象和科创产业竞争力。大型主题乐园的落地，完善了马鞍岛的文化娱乐配套，从商业和科创产业用地的出让条件也能看出，政府产业先行的规划并不只是一纸空文，而是落到了实处，这些都将提振市场对马鞍岛的信心。

其实，在此前中山地块总价Top 10榜单，马鞍岛就成功包揽了榜单的前四甲，并且成为上榜地块占比最高的区域。

无论是对开发商还是买房人而言，抢滩登陆马鞍岛，都已经成为心照不宣又不谋而合的事。

选择大于努力，别让错过成永远

全程约24公里，不得不说，马鞍岛与前海的距离，比大多数深圳的片区还要近，这也就能解释马鞍岛为何能优先得到对岸深圳的产业和人口外溢。

粤海杀出，岛上烽烟四起！

去年年底，粤海以总价37.05亿豪夺马鞍岛望海靓地，楼面价15000元/㎡+竞配建960㎡，成功刷新中山地价，占据总价、楼面价双榜第二。

| 中山总价、楼面价排行榜

时隔6个月后，中山粤海城终将亮相。TOP2地块发动，全城瞩目。

而如你所见，中山政府也已经在马鞍岛规划好了产业、学校、公园，但住宅占地不到10%，和对岸前海如出一辙的稀缺。

与马鞍岛住宅占比偏低相对应的，是在广东省第七次人口普查数据中，中山近10年来的人口增幅在大湾区排第四。

人多房少，何况目前的马鞍岛房价只在3万/平上下，反观对面的前海在深圳如此严厉的限价调控下都仍坐稳了10万+。

这样你或许也就能够理解，为何马鞍岛上8月初开放样板间的粤海城能在1周就斩获数百组的诚意登记。

资料显示，粤海城的打造有两个亮点。

一是布局上，粤海城为点式排布的品字楼，全部户型带大阳台。二是配套上，小区首层架空做泛会所，西侧集中分布商业、社区饭堂、类会所等。

目前，项目共有89/92/110/123㎡的户型图（户型段存在误差，实际以开发商为准），户型面积跨度大，涵盖刚需、改善客。

| 户型分布

先来看项目靠海的户型。

| 靠海的户型图

88㎡三房、户型是市面常规的带套间紧凑型三房，三开间朝西南，带开间约6.25米的大阳台，契合海景主题，这也是最靠海的户型。

108㎡三房， 三开间朝南，带南北双阳台，主阳台连接次卧和客厅，开间去到约6.5米，主卧带步入式衣帽间。

123㎡三房、布局与108㎡相似，只有各功能分区尺度上的不同。

再来看看靠近西湾路的三个户型。

| 靠西湾路的户型图

89㎡/110㎡户型和上图基本一致，不同的是92㎡的两房户型。

该户型餐厅处带飘窗，做到南北对流，两间卧室都朝南，注意采光面比进深大，通风和采光会比较不错。

进度方面，小编本周实地踩盘，粤海城地块已经有多栋楼梯建到10层左右，售楼部已经富丽堂皇。

| 粤海城现状

据业内人士透露，项目首推货量相当充足，大概率会是3、4栋同时推售，价格上要兼顾销量，不会太高（小编估计在25000-28000）。

至于市场认可度如何，还有待进一步观察。

主打海景+园林+会所等

计划月底开展厅，最快第三季度开盘

从效果图可以看到，粤海城为围合式布局，最大楼间距约170米，内部园林分两个组团，带湖景、跑道等。

| 项目效果图

此外，项目打造有一站式的配套。小区西侧集中分布城市客厅、社区饭堂、类会所、商业等配套。 还带有四点半学堂、童玩空间、阅读室，供儿童使用。

| 项目效果图

值得一提的是，项目备案信息上还需配建1栋3层9班的幼儿园、 1个公交车站等。其余更详细的打造，还有待项目公布。

此外，各大项目同一时间段开盘，先不论深圳、中山客能否有如此庞大的购买力，价格战已经无法避免，特别是走量的项目，价格不会太高。

但无论如何，今年这个夏天，各大项目的战役即将打响，凭借着最受关注地段、品牌房企、高价地，对于中山楼市来说，是史无前例的一场大战。

多盘入市后，马鞍岛楼市会因量降价，还是一路走高，我们拭目以待。

当下的深中两侧，因为超级工程深中通道，已是风口，更是趋势。

风口之下，这里有能让深圳人和湾区人席地而坐的剖析内容。

珠江口，这一个未来之地，你当应该提前谋划关注。

紧急通知!

2021年，随着深中通道的加速推进，我们高度看好中山这座城市的未来。

本周六，我们将组织一次小型的“粉丝中山看房团”，前往马鞍岛、岐江新城等重点区域考察。

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