没了“赚钱”空间，南京楼市怎么玩？

这几天，朋友圈被一个楼盘刷屏了，这个楼盘叫做：金基中北映樾。在江北核心区，这次刷屏的原因只有一个：夸赞品质。

1）、这还是头一次在江北核心区，有纯新盘被拉出来冠以“品质”而讨论的；

2）、接下来的江北核心区大概有15、6家楼盘首开或加推，竞争的核心逻辑变了；

3）、以前都在讲“倒挂”空间，现在鬼都看得出“倒挂”空间这个属性已经很虚，不好好做做产品后面谁买你的房子，况且江核这类得所谓热门板块热度也该褪去了；

4）、金基中北映樾多聪明，高调宣传品质，同时也高调放出4万/㎡+的价格，就等于告诉买房人，抛弃“倒挂”论，专注品质房。

我觉得这样的思路，是滞前的，因为：在南京投资买房，可能已经赚不到钱。

Part 1

以前在南京买房，3成、5成首付就能搞定一套房，哪怕这套房是所谓热门区域的楼盘。

比如说3.5万/㎡以内进了河西南的

比如说3万/㎡以内进了江北核心区的

再比如3.5万/㎡内进了南部新城南站的

这些人都挣到了钱，因为入手的价位，哪怕算上贷款成本+时间成本，再出手后都是有一部分不菲的利润空间的，这是因为首付低、入手的单价跟现在市场的二手房市成交价确实有拉开了可观的空间。

但现在不行了，自从河西、河西南、南站8成首付以来，南京更多的板块加入了8成首付的行列，比如大校场、江北核心区、新玄武、江心洲等等，甚至有一些刚需板块也开始跟风。

目前，南京首付8成的楼盘，基本上分为两种情况，一种是地处热门板块，一种是本身是热门楼盘（非热门板块），而无论是前者还是后者，都是满足供不应求的条件，同时有众多人争抢房源。

本质上来说， 首付多少是市场行为，政府只规定基本首付比例，更高的就看开发商的定价。

好处就是：

筛选掉一部分购买力，降热度

坏处就是：

对投资投机客来说，让其在南京投资买房变得艰难。

Part 2

其实，不单单是首付比例提升，导致投资空间下降，金融政策上的不友好，也在劝退南京的买房赚钱空间和机会。

上周建行报价+140BP，本周待定；

上周紫金银行报价+120BP，本周+180BP。

说白了就是：央行的基准利率是4.65，然后你拿4.65加上1.4，6.05就是建行的贷款利率，紫金是6.45，注意，是首套房！首套房！首套房！

另外，多家银行已经不接房贷。现在银行房贷利率报价已进入一周一个报价的阶段，这个频率已经相当夸张。

目前， 南京首套房主流房贷利率为6.05%（LPR+140基点），二套房主流房贷利率为6.05%~6.25%（LPR+140~160基点） 。

这意味着：

南京首套房贷利率已经破6%，二套房贷利率更是高的离谱，虽说炒房被有效遏制，但是刚需同 样也被误伤。

接下来下款周期长 、下款慢，市场观望情绪会提升，新房、二手房，特别是二手房的日子更不好过。

买房成本增加，也就意味着赚钱空间减少。比如：投资一套总价约300万，哪怕是首付3成，利率提高约60-80个基点的情况下，每月月供要多付约1072元，这对于预算相对紧张的人来说，是个重击。

Part 3

事实上，所谓的热门板块的热门楼盘，在价格上，也已经将所谓的“倒挂”空间逼得越来越低。

比如：海玥万物。

海玥万物销许均价约6.38万/㎡（另有5500元/㎡装修包可选），首付8成，加上升级包几乎赶上了海玥名都的房价。

#海玥名都上半年成交数据分析：

184㎡左右卖出1套，成交价8.09万/㎡，总价约1483万（满2年过户）；

153-158㎡卖出3套，成交价7.75万-8.04万/㎡，总价约1190万-1265万；

123-136㎡卖出3套，成交价6.4万-7.76万/㎡，总价约858万-1075万。

（河西楼市）

而与同区域的二手房对比，“赚钱”的空间要打个疑问号了。虽然本质上产品还是有差别的，但最终二手房市场变现的话，海玥万物即便冲到第一梯队，算上各种成本，估计也就是个保值。

河西中的湾三、海玥名都、华新城、宏图上水云锦、紫薇园、中海塞纳丽舍、万科金域缇香等小区的二手房价格在7-8万/㎡的区间.

河西南的升龙天汇、正荣润峯、佳兆业、五矿等，河西中、江心洲的保利香槟国际、和府奥园、江岛华庭、长岛观澜等二手房价格在6-7万/㎡的区间。

海玥万物只是一个缩影，后面像大校场、江北核心区多数8成首付起步的热盘，论投资价值的话，都要打上一个疑问号。

在8成首付、首套房房贷利率破6的条件下，除了几个老树发芽的古董盘，实质性的赚钱空间已经被压缩得一干二净。

真按照严格得资金成本算下来，这两年买入南京房产做投资用的，大部分都在站岗

11万套的高库存，还像一座大山在那儿压着呢！

何况还有“二手房指导价”这柄剑悬在头上惊扰着这个市场！

因此，聪明的开发商已经在提前布局品质产品了，接下来，才是真正的“房住不炒”的时代。别看南京的新房、二手房价格还在稳中有升，但涨幅的速度和空间，也开始放缓和变窄了。