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2021年上半年越秀地产销售业绩稳健增长，土地拓展积极，并且盈利能力增强。其中，企业毛利润率和净利润率分别较2020年提升了1.7个百分点和1.0个百分点。我们认为，企业毛利润率和净利润率在2020年的基础上转向上行，主要有以下几点原因。一是项目层面，2021年上半年结转的项目主要分布在大湾区。大湾区是企业的深耕区域，盈利表现更佳。二是企业的费用管控能力提高，管理费用减少。三是融资成本下降，利息支出降低。在房住不炒的调控基调以及房地产去金融化的时代背景下，企业可以从项目层面，理性投资；从运营层面，提升效率；或者从管理层面，抓管理红利等以提升盈利水平。
01
“6+1”多元增储
保障规模稳健增长
2021年上半年越秀地产销售业绩总体上稳健增长。具体来看，企业销售面积与均价同比分别增长17.9%和7.0%，推动销售总金额同比增长26.1%，达到473.8亿元。
从越秀地产业绩贡献的区域分布来看，大湾区仍然占主导地位，2021年上半年企业在大湾区的销售金额占比高达71%。一方面是企业持续深耕大湾区，在大湾区的核心城市比如广州拥有充足的土地储备，这有助于支撑业绩增长；另一方面是粤港澳大湾区是我国的核心城市圈，不仅经济基本面较好，而且住宅市场表现也优于绝大部分地区，这为企业业绩释放提供了良好的市场环境。相比之下，华东、华中、北方和西南地区的销售业绩占比较低，但是上半年华中地区的增速最高，达到了96.0%。在华中地区，企业的项目主要分布在武汉，2020年新冠疫情影响下，武汉市场表现不佳，基数较低。2021年疫情已基本控制，市场早已恢复，因此业绩表现较好，销售金额同比高速增长。
为深化“1+4”全国化战略布局，企业通过“6+1”多元的纳储方式积极增加土地储备。具体来看，2021年上半年新增土地储备总建筑面积合计500.1万平米。按区域分布看，大湾区新增260.3万平米，华东、华中、北方和西南的土储分别是131.2、54.7、32.9和21.1万平米。新增的土地储备主要分布在大湾区，其次是华东地区，这与企业的全国化战略布局保持一致。
拿地方式上，根据业绩会披露的数据，企业在非公开市场增加的土地储备占比是50.9%，公开市场占比为49.1%。从上半年核心城市公开市场的土拍情况来看，广州、杭州等城市第一轮集中供地时土拍热度仍然较高，而企业通过其他方式，比如越秀有竞争优势的TOD方式拓展土地储备，不仅获取土地储备更为容易，而且也有助于控制拿地成本。
综合来看，越秀地产深耕与扩张并行的投资方向有助于企业继续巩固在大湾区的竞争优势，同时，也有助于企业把握其他城市的发展机会。
02
盈利能力较高
毛利润率与净利润率转向上行
越秀地产在盈利方面仍然维持较高水平。首先，营业收入小幅上行。2021年上半年越秀地产营业收入合计242.4亿元，其中房地产开发业务结转的收入为229.7亿元，占比超90%。房地产开发作为企业的主营业务，结转收入的变动方向基本指明了总营业收入的变动方向。由于地产结转面积同比下降23.7%，但是结转项目的均价同比上升33.3%，最终企业结转收入较2020年同期略有增长，这也推动了总营业收入同比增长2.2%。
其次，毛利润率和净利润率分别较2020年提升了1.7个百分点和1.0个百分点。我们认为，毛利润率和净利润率能在2020年的基础上转向上行，主要有以下几点原因。
一是项目层面，2021年上半年结转的项目主要分布在大湾区。大湾区结转的金额合计171.2亿元，占比为74.5%，远高于2020年中期和2020年末。大湾区作为企业的深耕区域，一方面在当地影响力较大，盈利能力更强，另外，企业在广州的土地投资方式更为多元，有助于控制成本，因此总体上，大湾区项目的盈利能力更强。结转的项目越多，则整体盈利表现将更优。
二是企业的费用管控能力提高，管理费用较2020年同期下降了0.2亿元，管理费用率下降了0.2个百分点。
三是融资成本下降，利息支出降低。越秀地产的加权融资成本不断下行，由2020年中期的4.71%降至了2021年中期的4.45%。企业借贷成本总额也较2020年中期的下降了2.7亿元，与之相对应的财务费用率下降了1.3个百分点至7.9%。
我们认为，在房住不炒的调控基调以及房地产去金融化的时代背景下，房企可以从项目层面，理性投资；从运营层面，提升效率；或者从管理层面，抓管理红利等，以提升盈利水平。
03
维持绿档水平
享受投融资优势
越秀地产一直保持较为健康的财务状况。从三道红线指标来看，企业净负债率和现金短债比一直处于红线标准以内，并且剔除预收账款的资产负债率在2020年底满足了监管标准。
截至2021年6月30日，企业继续保持绿档水平，我们认为在当前监管机构格外关注地产开发商财务质量的情况下，财务质量优质的房企至少拥有下列三重优势。
首先，在三道红线规则下，越秀地产作为绿档房企，企业有息负债增长空间更大。
其次，成都等城市明确规定，不满足三道红线标准的企业禁止参与土拍，因此，财务质量越优秀，则在投资方面的限制更少。
最后，地产融资限制不断收紧，但是在宽松的货币政策环境下，财务质量优质的房企容易获得更为便宜的资金。
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